Wien ass verantwortlech: de Proprietär oder de Locataire?
D'Haaptregel
D'Haaptregel vum Artikel 7:206 DCC ass kloer: de Vermieter ass verflicht, Mängel op Ufro vum Locataire ze behiewen. Dës Verpflichtung gëllt, ausser wann d'Behiewen onméiglech ass oder d'Käschte dofir net raisonnabel vum Vermieter verlaangt kënne ginn. De Vermieter kann dofir net einfach der Reparaturpflicht entkommen, andeems hien sech op d'Käschten berufft. Fir kleng Reparaturen gëllt eng Ausnam. Reparaturen, déi, laut Gesetz oder Brauch, fir d'Rechnung vum Locataire sinn, mussen net vum Vermieter duerchgefouert ginn. Denkt un den Ersatz vun engem futtise Dierklink, d'Reparatur vun engem beschiedegte Sockell oder d'Behiewe vu klenge Mängel, déi vum Locataire raisonnabel erwaart kënne ginn, selwer duerchzeféieren. D'Grenz tëscht enger "klenger Reparatur fir de Locataire" an "grousser Ënnerhaltsaarbecht fir de Vermieter" ass net ëmmer schaarf a féiert an der Praxis reegelméisseg zu Diskussiounen.Vertraglech Ofwäichunge iwwer ROZ-Konditiounen
An der Praxis ginn d'Bailverträg fir Geschäftsraim bal ëmmer op Basis vun de Standardmodeller vum Conseil fir Immobilien (ROZ) ofgeschloss. Déi allgemeng ROZ-Bestëmmunge fir Geschäftsraim enthalen wäitreechend Ofwäichunge vun der gesetzlecher Haaptregel: Vill Ënnerhaltsverpflichtungen ginn vertraglech vum Vermieter op de Locataire verlagert. Sou ginn an de ROZ-Modeller Saachen ewéi d'Ënnerhalt vun den Installatiounen, den Ersatz vu Verschleissdeeler a heiansdo souguer méi grouss Reparaturen op Käschte vum Locataire geluecht. Dëst ass prinzipiell erlaabt, well de Regime 7:230a an, mat der Zoustëmmung vum Geriicht, och de Regime 7:290 Ofwäichunge vum Gesetz erlaben. D'Grenze ginn duerch d'Angemessenheet an d'Fairness an d'Reegele vun ongerechtfäerdegen, ustrengenden, Klauselen festgeluecht. Et ass dofir essentiell, déi allgemeng Bestëmmungen virum Ënnerschreiwe vun engem Bail virsiichteg ze liesen an ze verstoen, wéi eng Ënnerhaltsverpflichtungen op Iech als Locataire leien.Rechter vum Locataire bei Mängel am Geschäftsgebai
Fuerderung fir e Mëttel
Den éischte Schrëtt am Fall vun engem Mangel ass d'Ausstellung vun enger Notifikatioun: eng schrëftlech Fuerderung un de Vermieter, de Mangel bannent enger raisonnabler Zäit ze behiewen. Ouni eng Notifikatioun ass de Vermieter net am Versäum an Dir als Locataire hutt keen Usproch op déi gesetzlech Recoursméiglechkeeten. D'Notifikatioun muss konkret beschreiwen, ëm wat et sech beim Mangel handelt, bannent wéi enger Zäit d'Behiewe muss stattfannen a wéi eng Konsequenzen Dir engem Versoen, d'Behiewen ze verhänken, zouweist.Loyerreduktioun
Wann de Vermieter trotz enger Kënnegung de Mangel net behieft, huet de Locataire no Artikel 7:207 BSV Recht op eng proportional Loyerreduktioun fir d'Period, an där de Mangel besteet. D'Reduktioun gëtt no dem Verhältnes tëscht dem tatsächleche Genoss vum Locataire an dem Genoss, deen hien ouni de Mangel gehat hätt. De Locataire kann dës Reduktioun iwwer den Ënnerbezierksgeriicht duerchsetzen. D'Loyerreduktioun trëtt a Kraaft ab dem Moment, wou de Mangel dem Vermieter gemellt gëtt, net nëmmen ab dem Moment vum Geriichtsurteel. Et ass dofir ubruecht, Mängel ëmmer schrëftlech a sou séier wéi méiglech ze mellen, fir datt den Ufanksdatum vun der Reduktioun gutt dokumentéiert ass.Kompensatioun
Wann de Mangel dem Vermieter zouzeschreiwen ass, zum Beispill well hien déi néideg Ënnerhaltsaarbechten net duerchgefouert huet, während hien wousst oder hätt solle wëssen, datt de Mangel op eemol virläit, kann de Locataire eng zousätzlech Entschädigung no Artikel 7:208 DCC fuerderen. Dëse Schued kann aus Folgeschued bestoen, wéi zum Beispill Verloschter am Ëmsaz wéinst dem Mangel oder Käschten, déi de Locataire hat, fir säi Geschäftsbetrieb weiderzeféieren.Selbstreparatur a Set-Off
Wann de Vermieter no enger ordnungsgemäßer Kënnegung an dem Oflaf vun der festgeluechter Frist de Mangel net behiewen, huet de Locataire am Prinzip d'Recht, d'Reparatur selwer ausféiere ze loossen an déi raisonnabel Käschten dem Loyer ze verrechnen (Art. 7:206(3) DCC). Dëst Recht ass awer limitéiert. Éischtens muss et sech wierklech ëm e Mangel handelen, deen de Vermieter muss behiewen. Jiddereen, deen eng Ënnerhaltsverpflichtung behiewen, déi vertraglech op hien als Locataire läit, an d'Käschte weiderweist, kënnt néierens hin. Zweetens muss de Locataire noweise kënnen, datt hien dem Vermieter am Viraus d'Méiglechkeet ginn huet, de Mangel ze behiewen, an datt de Vermieter dat net gemaach huet. Drëttens däerfen déi entstane Käschten net disproportionell sinn. Eng Verrechnung mam Loyer, ouni datt dës Konditioune erfëllt sinn, kann zu engem Prozess wéinst Loyerrückständen féieren. Et ass dofir ubruecht, juristesche Rot ze sichen, ier mat der Verrechnung virugeet.Ënnerhalt, ROZ-Konditiounen a Befreiungsklauselen
D'allgemeng Bestëmmunge vum ROZ deelen d'Ënnerhalt an d'Ënnerhalt vun der Fassad (fir de Vermieter) an d'Ënnerhalt vun der Fassad (fir de Locataire), awer déi genee Grenz ënnerscheet sech jee no Kontraktversioun. Ausserdeem enthalen déi allgemeng Bestëmmunge reegelméisseg Entlastungsklauselen: Bestëmmungen, duerch déi de Vermieter d'Haftung fir bestëmmte Schued ausschléisst oder limitéiert. Eng Entlastung ass net ëmmer gëlteg. Wann de Schued duerch Absicht oder bewosst Onvorsichtegkeet vum Vermieter entsteet, oder wann d'Entlastung an de jeeweilegen Ëmstänn no de Standarde vun der Vernünftegkeet a Fairness net akzeptabel ass, kann de Geriicht d'Klausel ophiewen. Datselwecht gëllt, wann eng Entlastung als eng ongerechtfäerdegt belaaschtend Klausel am Sënn vun Artikel 6:233 BDR qualifizéiert. Bei Konsumenten ass dat séier de Fall; bei Geschäftslocataire läit d'Lat méi héich, awer och do gëtt et Grenzen. Loosst Äre Loyervertrag iwwerpréiwen, ier Dir d'Ënnerhalts- an Entlastungsklauselen ënnerschreift, besonnesch bei grousse Raimlechkeeten oder héije Loyeren. D'Käschte fir eng juristesch Berodung sinn normalerweis limitéiert am Verhältnes zu de finanzielle Risiken, déi Dir agoe musst, wann Dir e Kontrakt ënnerschreift, ouni d'allgemeng Bestëmmunge ze kennen.Loyeriwwerpréiwung mat der Zäit
Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:290 bitt d'Gesetz och d'Méiglechkeet vun enger Loyeriwwerpréiwung. Nodeems déi vereinbart Locatiounsdauer ofgelaf ass, oder no fënnef Joer am Fall vun engem laangfristege Kontrakt, kann all Partei den Ënnerbezierksgeriicht froen, de Loyer un den Duerchschnëtt vun de Loyerpräisser vu vergläichbare Geschäftsflächen an der Géigend an de leschte fënnef Joer unzepassen (Art. 7:303 DCC). Dëst erfuerdert eng obligatoresch Expertenmeenung: de Geriicht ernennt een oder méi Experten, déi de maartkonforme Loyer festleeën. Dës Prozedur steet souwuel dem Proprietär zur Verfügung, deen der Meenung ass, datt de Loyer ze niddreg gi ass, wéi och dem Locataire, deen der Meenung ass, ze vill ze bezuelen. D'Resultat ass verbindlech, ausser d'Parteien entscheeden sech géigesäiteg anescht. Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:230a besteet dëst gesetzlecht Recht op Loyeriwwerpréiwung net. D'Loyeriwwerpréiwung ass nëmme vertraglech méiglech, normalerweis iwwer eng Indexéierungsklausel. D'Loyeriwwerpréiwung schléisst de Krees vun der juristescher Dynamik ronderëm Geschäftsflächen of: net nëmmen den Zougang zu de Raimlechkeeten an d'Kënnegung, mä och de Präis, deen Dir bezuelt, gëtt vum gëltege Regime matbestëmmt.Méi aus dëser Serie iwwer Geschäftslocatiounsrecht
Dësen Artikel ass Deel vun eiser dräideeleger Serie iwwer Geschäftslocatiounsrecht. Liest och déi aner Deeler:- Deel 1: 7:290 oder 7:230a DCC? Wéi ee Locatiounsregime gëllt fir Är Geschäftsraim
- Deel 2: Kënnegung vun engem kommerzielle Locatiounsvertrag: Kënnegungsfristen, Grënn a Fallen
Wat Dir géint Mängel maache kënnt
Mängel a Geschäftsraim sinn e reegelméissegt a heiansdo deier Problem. Egal ob et sech ëm en leckenden Daach, eng defekt Heizungsanlag oder verspéit Ënnerhaltsaarbechten handelt, déi de Geschäftsbetrieb behënneren: als Locataire hutt Dir konkret Rechter, awer Dir musst dës Rechter aktiv beruffen an déi richteg Prozedur verfollegen. Mellt Mängel ëmmer schrëftlech, gitt eng Kënnegung aus a schreift alles fest. Als Vermieter ass et ubruecht, e kloeren Ënnerhaltsplang ze féieren an d'Mängel net bestoe ze loossen. D'Haftung fir Folgeschued ka sech séier op beträchtlech Beträg klamme.Law & More beréit souwuel Locataire wéi och Vermieter vu Geschäftsraim iwwer Mängel, d'Opdeelung vun der Ënnerhaltsaarbecht, d'Loyerprüfung a verwandte Froen. Kontaktéiert eis fir e Gespréich ouni Verpflichtung.Oft gestallten Froen
Hunn ech Recht op eng Loyerreduktioun fir e Mängel u menge Geschäftsraim?
Jo. Wann et e Mangel am Sënn vun Artikel 7:204 DCC gëtt an de Proprietär en net rechtzäiteg no enger Notifikatioun behuewen huet, kënnt Dir eng proportional Loyerreduktioun no Artikel 7:207 DCC fuerderen. Dës Reduktioun trëtt a Kraaft ab dem Moment vun der schrëftlecher Meldung vum Mangel.
Wat fir kleng Reparaturen sinn fir mäi Kont als Locataire?
Kleng Reparaturen sinn Reparaturen, déi, laut Gesetz oder Brauch, raisonnabel fir d'Käschte vum Locataire sinn, wéi zum Beispill den Ersatz vu futtise Schalter, d'Ofdichtung vu klenge Lächer a Verbindungen oder d'Reparatur vun Deeler, déi duerch deegleche Gebrauch ofgenotzt ginn. D'Grenz zu gréisserer Ënnerhaltsaarbecht, déi fir de Vermieter läit, kann an der Praxis onkloer sinn a gëtt heiansdo vertraglech weider an de ROZ-Bestëmmungen beschriwwen.
Kann ech e Feeler selwer reparéiere loossen an d'Käschte vum Loyer ofsetzen?
Dat ass méiglech, awer nëmme wann déi gesetzlech Konditioune erfëllt sinn: eng Notifikatioun gouf geschéckt, de Proprietär huet d'Frist oflafe gelooss, et geet ëm e Mangel, deen de Proprietär muss behiewen, an d'Käschte si raisonnabel. Eng Verrechnung ouni d'Erfëllung vun dëse Konditioune kann zu engem Prozess wéinst Loyerrückstänn féieren.
Kann ech als Locataire d'Loyer iwwerpréiwen loossen?
Fir Geschäftsflächen am Kader vun 7:290 kënnt Dir, nom vereinbarte Locatiounszäitraum oder no fënnef Joer, den Ënnerbezierksgeriicht froen, d'Loyer un de maartkonforme Loyer vu vergläichbare Flächen an der Géigend unzepassen (Art. 7:303 DCC). Fir Geschäftsflächen am Kader vun 7:230a besteet dëst gesetzlecht Recht net.
