The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Zënter dem 1. Juli 2024 huet Holland säi Locatiounsmaart vill méi reguléiert wéi fréier. Den Affordable Rent Act — den Gesetz iwwer bezuelbar Loyeren — d'Loyerkontroll vum Sozialwunnengen op de mëttleren Maartsegment ausgedehnt, de Punktesystem verbindlech anstatt zu engem Moossstaf gemaach, an d'Kontroll un d'Gemengen iwwerginn. Wann Dir an engem Wunnraum lount, Amsterdam or Eindhoven, oder Dir verlount do eng Immobilie, bestëmmen déi folgend Reegelen, wéi vill Äre Loyer rechtméisseg ka sinn.

Wat de Gesetz iwwer bezuelbar Loyer mécht

D'Gesetz ass net e Stand-alone Code, awer en Ännerungsstatut, deen Deeler vum Buch 7 vum Hollännesche Code Civil, d'Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, d'Besluit huur woonprijzenruimte an d'Wet goed verhuurderschap iwwerschreift. Si ass den 1. Juli 2024 a Kraaft getrueden. Dräi Ännerungen si wichteg.

• D'Regulatioun gouf bis an d'Mëttesstonn verlängert. Virum Juli 2024 waren nëmmen Haiser mat engem Score vu bis zu 143 Punkten ënner der Loyerreguléierung; alles driwwer war "liberaliséiert" a konnt zu deem Präis verlount ginn, wat de Maart et erlaabt huet. D'Gesetz huet eng reglementéiert Mëttelmarktband vun 144 bis 186 Punkten agefouert.
• D'Punktesystem ass verbindlech ginn. Fréier konnt e Vermieter méi wéi de Punktemaximum froen an d'Loyer blouf bestoen, ausser den Locataire huet se rechtzäiteg ugegraff. Elo ass de Maximum e verbindlecht Gesetz: méi ze froen ass u sech illegal, egal ob de Locataire sech beschwéiert oder net.
• De Punktesystem gouf moderniséiert. D'WOZ-Komponent gouf ofgegrenzt, Energielabels kruten däitlech méi Gewiicht, Baussefläche goufe besser belount, an et goufen Zouschlagsgebühren fir Neibau a klasséiert Gebaier agefouert.

D'Regierung huet deemools geschat, datt d'Loyeren fir ongeféier 300,000 Wunnengen schlussendlech ëm duerchschnëttlech ongeféier 190 Euro de Mount géife falen, dovunner ongeféier 157,000 Wunnengen am mëttleren Präissegment ëm duerchschnëttlech ongeféier 240 Euro. Dëst waren am Viraus Prognosen, net gemoossen Resultater.

Das Wohnwertungssystem (Woningwaarderingsstelsel)

D'Wonningwaarderingsstelsel, oder WWS, zielt eng Wunneng op moossbar Features a konvertéiert den Total an e maximalen monatlecht Basisloyer (de Kale huur , ausser Servicekäschten). Et setzt sech am Artikel 5 vum Besluit huurprijzen woonruimte, mat de Scoringtabellen a sengen Annexes.

Selbststänneg Haiser

Fir eng onofhängeg Wunneng – eng mat enger eegener Haaptentrée, Kichen a Buedzëmmer – ginn Punkten ausgedeelt fir:

• d'Uewerfläch vun all Zëmmer a vun all Stauraum;
• Kichen- an Sanitärarmaturen, inklusiv Längt vun der Aarbechtsfläch an enger zweeter Toilette oder engem Bad;
• den Energielabel, deen zënter der Moderniséierung vill méi Gewiicht dréit - e gutt Label setzt vill Punkten derbäi, während d'Labelen E, F an G en Ofzuch zéien;
• Baussenfläche wéi e Gaart, Balkon oder Daachterrass, mat engem Ofzuch wou keen do ass;
• de WOZ-Wäert (d'kommunal Immobiliebewertung), ënnerworf engem Limit, sou datt d'Lag de Bewäertungswert a Beräicher mat héijem Wäert net dominéiere kann;
• de Status vun engem klasséierte Gebai, Fleegeariichtungen a méi kleng Saachen.

All Punkt entsprécht engem Betrag an enger publizéierter Tabelle, sou datt 143 an 186 Punkten allenzwee eng präzis Euro-Ziffer iwwersetzen. Dës Zuele ginn all Joer den 1. Januar no Artikel 12 vum Besluit huurpräissen woonruimte indexéiert, no der Method an Artikel 27 vum Wet op de huurtoeslag. All Zuel, déi Dir liest, ass dofir nëmme fir dat uginn Joer gëlteg.

Zëmmeren an aner net-selbststänneg Ënnerkonften

Zëmmeren, an aner Ënnerkonften, wou Dir eng Kichen oder e Buedzëmmer deelt, ginn no engem separaten System - dem WWSO - bewäert, deen och moderniséiert a verbindlech den 1. Juli 2024 ass. De praktesche Punkt fir Studenten a jonk Professioneller ass, datt et kee gratis Secteur fir Zëmmeren gëtt : egal wéi héich de Score ass, e Zëmmer huet eng maximal Loyer.

Zouschlag: Neibau, Monumenter an Energie

Den Artikel 8a vum Besluit huurprijzen woonruimte erlaabt verschidde Erhéijunge vum maximale Loyer:

• Zouschlag fir Neibau vun 10% fir Wunnengen am mëttleren Maart, wou de Bau virum 1. Januar 2028 ugefaangen huet, mat enger Gültegkeet vun zwanzeg Joer vun der éischter Bewunnung un, fir d'Entwécklung am mëttleren Maart rentabel ze halen.
• Nationalmonument (Rijksmonument): eng Zouschlag vun 35%.
• Provinzial- oder Gemengenmonument: eng Zouschlag vun 15%.
• Geschützt Stadbild: eng Zouschlag vu 5% fir Wunnengen, déi virun 1965 an enger geschützter Stadlandschaft gebaut goufen, déi selwer net klasséiert sinn.

Denkmalschutzgebidder sinn och géint den Energielabel-Ofzuch geschützt: amplaz Punkten fir e schlecht Label ze verléieren, kritt e Monument fir dësen Element null. Et gëtt keng separat Renovatiounsausnam; Renovatioun gëtt iwwer den normale Wee duerchgefouert, sou datt e Vermieter, deen eng Immobilie wierklech verbessert - besonnesch hiren Energielabel - de gesetzleche Maximalmies erhéicht.

Déi dräi Segmenter

D'Grenze ginn a Punkten ausgedréckt. All zwou Grenzwäerter loossen sech an en Euro-Maximalpräis fir d'Grondloyer um Ufank vun engem neie Locatiounsvertrag ëmrechnen, exklusiv Servicekäschten. Dës Euro-Zuelen ginn all 1. Januar no Artikel 12 vum Besluit huurprijzen woonruimte indexéiert a vun der Rijksoverheid an der Huurcommissie publizéiert , dofir sollt de Betrag fir d'Joer benotzt ginn, an deem de Locatiounsvertrag ufänkt.

D'Punktescore entscheet, net d'Loyer déi gefrot gëtt: en Haus mat 160 Punkten ass en Haus am mëttleren Präissegment, och wann et fir 1,600 € annoncéiert gëtt, an d'Iwwerschreitung ass illegal.

Bestehend Kontrakter: den Iwwergangsregime

D'Gesetz gëllt vollstänneg fir all Locatioun, déi den 1. Juli 2024 oder méi spéit ofgeschloss gouf. Fir Kontrakter, déi virun dësem Datum ënnerschriwwe goufen, ënnerscheede sech d'Iwwergangsregelen jee no Punktebewertung:

• Bis zu 143 Punkten, ënner der Liberaliséierungsschwell beim Ufank. Scho reglementéiert; de moderniséierte WWS an den neie Maximum gëlle vum 1. Juli 2024 un.
• Bis zu 143 Punkten, awer iwwer der Liberaliséierungsschwell beim Ufank — e „liberaliséierte“ Kontrakt op en Haus, dat tatsächlech niddreg ofschneit. D'Gesetz huet dës vun 1 Juli 2025, no enger Iwwergangsperiod vun engem Joer, an där d'Propriétairen sech fräiwëlleg upasse kënnen. Zënter deem Datum kann den aktuellen Locataire verlaangen, datt d'Loyer op de Punktemaximum erofgesat gëtt.
• 144 bis 186 Punkten. Bestehend Kontrakter sinn net betraff. De Maximum am mëttleren Maart fällt nëmmen op e Locatairewiessel, wann d'Haus déi nächst Kéier verlount gëtt.
• 187 Punkten a méi. Ausserhalb vum Regime; keng maximal Startmiete.

Dëst ass den am meeschte falsch verstanenen Deel vum Gesetz. Vill Locataire ginn dovun aus, datt d'Reguléierung vum mëttlere Maart direkt op si zoutrefft; fir déi meescht Locataire vum mëttlere Maart gëllt dat net. Et ass trotzdem derwäert, d'Punkten ze zielen: eng Wunneng, déi wéi eng mëttlere Wunneng ausgesäit, kann ënner 143 Punkte kréien, wann e schlecht Energielabel an e gelimitéierte WOZ-Wäert berécksiichtegt ginn - an dës Wunneng ass ofgedeckt.

D'Punkteausso, déi de Proprietär Iech muss ginn

E Vermieter, deen eng reglementéiert oder mëttlerweil Wunneng verlount, muss dem Locataire zu Ufank vum Locatiounsvertrag eng Punktezielung am Kader vum WWS oder WWSO mat der entspriechender maximaler Loyer ginn. Dës Pflicht gëllt fir nei Locatiounsverträg zënter dem 1. Juli 2024, wéi den Affordable Rent Act a Kraaft getrueden ass; d'Duerchsetzungsbefugnisser an -instrumenter vun der Huurcommissie waren zënter dem 1. Januar 2025 voll operationell. Si ass eng vun den allgemenge Reegele vun engem gudde Vermieter am Artikel 2 vum Wet goed verhuurderschap, sou datt d'Gemeng se duerchsetze kann. Et ass de beschte Startpunkt fir de Locataire: frot eng schrëftlech un, a wann keng kënnt, ass dat u sech eng mellenpflichteg Verletzung.

Ëmsetzung: vun der Initiativ vum Locataire bis zur Initiativ vun der Gemeng

Virum Gesetz war eng ze héich Loyer e Problem vum Locataire: de Locataire musst sech bannent sechs Méint nom Ufank vum Locatiounsvertrag bei der Huurcommissie mellen, an e Locataire mat engem temporäre Kontrakt, deen Angscht virun enger Net-Verlängerung hat, huet dacks näischt gemaach. D'Gesetz huet déi maximal Loyer an d'allgemeng Reegele vun der gudder Vermieterschaft ageschriwwen, an zënter dem 1. Januar 2025 kënnen d'Gemengen dës Reegelen aus eegener Hand duerchsetzen, andeems se d'Eskalatiounsleeder vum Wet goed verhuurderschap benotzen:

• eng Warnung;
• eng Uerdnung ënner administrativem Zwang (leschten Uerderbedienungsdwang) oder eng Strofveruerdnung (lescht Bestellung Dwangsom);
• eng administrativ Geldstrof (steierlech Boete), wat bei Widderhuelung zouhëlt;
• an de schwéiersten Fäll vu widderholltem Verstouss, Iwwernahm vum Management (Beheer-Iwwernannt), d'Immobilie ënner Drëttverwaltung ze stellen.

Déi maximal administrativ Geldstrof gëtt mat Bezuch op déi gesetzlech Geldstrofekategorien aus Artikel 23 vum hollännesche Strofgesetzbuch festgeluecht a klëmmt, wann dee selwechte Vermieter d'Reegele bannent der am Gesetz festgeluechter Frist (Artikel 19 vum Wet goed verhuurderschap) nach eng Kéier verstéisst. D'Beträg vun dëse Kategorien ginn all zwee Joer ugepasst, sou datt d'Grenz déi zielt, déi zum Zäitpunkt vum Verstouss a Kraaft ass; d'Gemenge publizéieren hir eege Geldstrofetabellen dran. All Gemeng muss och e Meldpunkt ( Meldpunkt ) bedreiwen, wou d'Locataire schlecht Vermietungspraktiken melle kënnen, anonym, wa se dat wëllen.

D'kommunal Duerchsetzung ersetzt net d'Recoursméiglechkeeten vum Locataire selwer; si leeft niewent hinnen.

• Bannent sechs Méint nom Ufank vum Locatiounsvertrag kann den Locataire d'Huurcommissie froen, d'Ufanksmiete no Artikel 7:249 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch ze iwwerpréiwen. Eng ze héich Miete gëtt dann réckwierkend op den Ufanksdatum reduzéiert.
• Nom Enn vun dëser Period kann e Locataire vun engem reglementéierten oder mëttleren Haus dem Proprietär eng Reduktioun virschloen an, wann e refuséiert gëtt, dëse Punkt bei der Huurcommissie no Artikel 7:254 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch virleeën. Sou eng Reduktioun trëtt am Allgemengen nëmme fir d'Zukunft a Kraaft.
• D'Entscheedunge vun der Huurkommissioun sinn bindend fir d'Parteien, ënner der Viraussetzung datt de Sträit bannent der gesetzlecher Frist un den Ënnerbezierksgeriicht weidergeleet gëtt.

Wéi vill däerf d'Loyer all Joer eropgoen?

D'Loyerhéijunge ginn separat vum Ufanksloyer begrenzt, an d'Begrenzunge ginn all Joer nei opgestallt.

• Reglementéiert Haiser (bis zu 143 Punkten). Vum 1. Juli un all Joer gëllt eng Prozentsazlimit, mat engem fixe Maximum an Euro, wann d'Grondlohn ganz niddreg ass. Déiselwecht Limit gëllt fir Zëmmeren, Caravannen a Stellplazen.
• Haiser am mëttleren Maart (144–186 Punkten). Eng separat, liicht méi héich Prozentsazlimit gëllt. Wa de Kontrakt selwer e méi niddrege Prozentsaz festgeluecht huet, gëllt de vertragleche Prozentsaz; wa méi héich festgeluecht ass, däerf de Proprietär en net uwenden.

Béid Limite verfollegen déiselwecht gesetzlech Formel: déi ënnescht vun der Inflatioun an der kollektiver Lounentwécklung, plus ee Prozentpunkt. Si ginn all Joer vum Minister fir Wunnengsbau a Raumplanung ugekënnegt an op rijksoverheid.nl publizéiert, ier se a Kraaft trieden, also huelt d'Zuel fir d'Joer vun der Erhéijung a net déi, déi Dir d'lescht Joer gelies hutt. E Locataire, deen eng Erhéijung fir exzessiv hält, kann de Virschlag bei der Huurcommissie maachen, awer nëmmen an der Period, déi d'Huurcommissie fir dat Joer publizéiert, déi fir eng Erhéijung, déi den 1. Juli a Kraaft trëtt, am nächste Hierscht fällt. Wann se verpasst gëtt, bleift d'Erhéijung bestoen. Eise Guide fir déi jäerlech Loyerhéijung beschreift d'Schrëtt.

Wéi d'Gesetz mam Rescht vum hollännesche Locatiounsrecht iwwereneestëmmt

Das Good Landlordship Act (Wet goed verhuurderschap)

De Wet goed verhuurderschap, deen zënter dem 1. Juli 2023 a Kraaft ass, setzt national Verhalensregelen fir Vermieter a Verlounungsagenten fest: keng Diskriminéierung bei der Auswiel, keng Aschüchterung, eng Kautioun vun net méi wéi dem duebele Basismieter, e schrëftleche Locatiounsvertrag, schrëftlech Informatioun un de Locataire, keng duebel Agencekäschten an nëmmen erlaabt Servicekäschten. Den Affordable Rent Act huet déi maximal Miete an déi maximal Erhéijung op dës Lëscht bäigefüügt, sou datt e Loyersträit elo souwuel eng zivil wéi och eng reglementaresch Affär ass.

Temporäre Kontrakter no der Wet vaste huurcontracten

De Gesetz iwwer fest Locatiounskontrakter ass den 1. Juli 2024 a Kraaft getrueden, dem selwechten Dag wéi de Gesetz iwwer bezuelbar Loyer, an déi zwee kënnen am beschten zesumme gelies ginn. Ënnert Artikel 7:271 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch kritt en neie Locataire vun enger selbstänneger Wunneng elo an der Regel e Kontrakt fir onbefristet Zäit. Temporär Kontrakter bleiwen nëmme fir definéiert Kategorien méiglech, déi an delegéierte Gesetzer festgeluecht sinn - dorënner bestëmmt Studenten, Leit, déi hir eege Wunneng verlounen, während se temporär am Ausland schaffen, Interim-Verlounen, während en Locataire temporär ersat gëtt, a Leit mat dringendem Wunnbedarf, wéi z. B. Statusinhaber a Locatioune mat enger zweeter Chance - a fir net-selbstänneg Ënnerkonften. Dës Kategorien sinn am Besluit betaalbare Loyer (Stb. 2024, 180) festgeluecht, deen den 1. Juli 2024 a Kraaft getrueden ass. Fir Internationalen ass dat wichteg: den ale Kontrakt vun zwee Joer, deen d'Contestatioun vun enger exzessiver Loyer riskant gemaach huet, ass net méi Standard.

Service Käschten

Déngschtleeschtungsgebühren leien ausserhalb vum WWS-Maximalbetrag a sinn e reegelméissege Wee fir dat zréckzekréien, wat vum Punktesystem verbueden ass. Nëmmen erlaabt Artikelen däerfen weiderginn ginn, an d'Huurcommissie kann se festleeën. Nei Reegele fir Déngschtleeschtungsgebühren trieden ab dem 1. Januar 2027 a Kraaft.

Wat d'Gesetz fir Proprietäre bedeit, a wat zënterhier geschitt ass

Fir en Investisseur huet d'Gesetz d'Arithmetik op dräi Weeër geännert. D'Akommeslimit fir eng Wunneng am mëttleren Maart ass elo eng Funktioun vun de moosbare Gebaicharakteristiken anstatt vun der lokaler Nofro, sou datt eng gutt geleeën, awer energiearme Wunneng däitlech manner wäert ka sinn, wann se verlount gëtt. D'Indexéierung vum Maximum ass limitéiert, sou datt d'Akommeswuesstem limitéiert ass. An den Ausstieg ass attraktiv: un e Proprietär ze verkafen ass dacks méi wäert wéi weider ze verlounen.

Déi wäit verbreet Konsequenz war, datt privat Vermieter reglementéiert a nei reglementéiert Wunnengen verkaaft hunn, datt d'Offer am fräie Secteur méi kleng gouf, während d'Mietepräisser an deem Secteur geklommen sinn, an datt e puer Entwécklungen am mëttleren Secteur verréckelt goufen. Den Zouschlag fir Neibau am Artikel 8a vum Besluit huurprijzen woonruimte sollt deem Leschten entgéintwierken. D'Maartiwwerwaachung vum Kadaster, CBS an dem Ministère bestätegt den Trend: zënter datt de Punktesystem fir de mëttleren Secteur bis an inklusiv 186 Punkten den 1. Juli 2024 verbindlech gemaach gouf, ass d'Zuel vun den fréiere Mietwunnengen, déi vu private Vermieter verkaaft goufen, geklommen an d'Offer am fräie Secteur ass zréckgaangen.

D'Gesetz bleift sou a Kraaft wéi et a Kraaft war, an de Besluit huurprijzen woonruimte gouf weider geännert, zulescht am Abrëll 2026, sou datt d'Bewäertungsregelen an d'Schwellwäerter e beweeglecht Zil sinn. Formell Iwwerwaachungsberichter iwwer d'Gesetz ginn all Joer vum Ministère fir Wunnengsbau a Raumplanung (VRO) publizéiert. E separate Gesetzesprojet, d'Wet toekomstige huurcommissie (Parlamentspabeier 36791), beschäftegt sech mat der Struktur vun den Huurcommissie-Gebühren, Sträitfäll iwwer d'Servicegebühren an den Duerchlafzäiten. D'Representantenhaus huet et den 21. Abrëll 2026 ugeholl; am Senat gouf en zweete Kommissiounsbericht de 14. Juli 2026 erausginn an déi schrëftlech Virbereedung ass nach ëmmer amgaang.

Praktesch Leedung

Wann Dir e Locataire sidd, deen de Verdacht huet, datt de Loyer ze héich ass

• Frot de Proprietär schrëftlech no der Punkteausso, a sot och, ob Dir ni eng kritt hutt.
• Zielt d'Punkten selwer mat Hëllef vum Loyerpräischeck vun der Huurcommissie, mat Äre Buedemflächen, Energielabel, WOZ-Entscheedung a Baussenfläche parat.
• Vergläicht Ären Kontraktdatum mat den Iwwergangsregelen uewen - déi bestëmmt, ob Dir elo e Recht hutt oder nëmmen bei der Erneierung.
• Schreift Iech d'Sechsméint-Fënster vum Ufank vum Locatiounsvertrag an Ärem Tagebuch an: dobannen kënnt Dir eng réckwierkend Reduktioun kréien, dobaussen normalerweis nëmmen eng prospektiv.
• Mellt d'Saach parallel dem Meldpunkt vun Ärer Gemeng un. D'Ëmsetzung kascht Iech näischt an hänkt net vun Ärer Bereetschaft of, ze kloen.
• Bezuelt net einfach en Deel vun der Loyer net méi. Reduzéiert nëmmen op Basis vun engem Accord oder enger Entscheedung.

Wann Dir e Vermieter sidd, deen de Portfolio an d'Konformitéit bréngt

• Bewäert all Eenheet ënnert dem aktuellen WWS oder WWSO, pro Eenheet amplaz pro Gebai, a notéiert d'Berechnung.
• Préift ob eng Zouschlag gëllt - Neibau, Monument oder geschützt Stadlandschaft - well dës d'Plafong wesentlech änneren.
• Kuckt Iech d'Energieetikett genau un: d'Moderniséierung vun Isolatioun, Verglasung oder Heizung ass dee direktste legale Wee zu enger méi héijer maximaler Loyer.
• Trennt d'Servicekäschten a berechnt nëmmen déi erlaabt Artikelen, mat engem korrekten Joresofschloss.
• Gitt d'Punkteausso mat all neie Locatiounsvertrag aus a behält de Beweis dofir.
• Iwwerpréift d'Klauselen iwwer d'Mieterhéijung an Ärem Standardkontrakt géint déi jäerlech Limiten; eng Klausel, déi méi erlaabt, ass an deem Mooss net duerchsetzbar.
• Wann eng Eenheet ënnert dem Cap Verloschter mécht, sollt Dir Iech iergendeng Restrukturéierung duerchféieren. Kënschtlech Konstruktiounen - gefälschte Servicekäschten, falsch Bezeechnung vun enger Wunneng als Zëmmeren, eng vermeintlech Vakanzenënnerkunft - sinn dat, wat d'Kontrollen aussichen.

Law & More beréit souwuel Locataire wéi och Vermieter iwwer hollännescht Locatiounsrecht, op Englesch, vun Eindhoven an AmsterdamEng Punktezielung an eng Iwwerpréiwung vum Kontraktdatum sinn normalerweis séier geregelt, wa e Locatiounsvertrag ënner dem Affordable Rent Act fällt.