Wann Dir eng Wunneng an Holland lount, hutt Dir automatesch e Loyersschutz. Datselwecht zielt fir Är Co-Locatairen an Ënnerleeschter. Am Prinzip ëmfaasst de Loyersschutz zwee Aspekter: Loyerspräisschutz a Loyersschutz géint d'Kënnegung vum Locatiounsofkommes am Sënn datt de Proprietär net einfach de Locatiounsofkommes kann ausschléissen. Wärend béid Aspekter vum Loyersschutz fir d'Locataire vu Sozialwunnengen uwenden, ass dat net de Fall fir d'Locatairë vum Wunnengsbau am fräie Secteur. Wéi ee Locatiounsschutz am Gespréich ass wéini a wat genau de Locatiounspräisschutz oder de Locatiounsschutz am Kontext vun der Lease Kënnegung bedeit, ginn an dësem Blog diskutéiert. Awer als éischt diskutéiert dëse Blog den Zoustand mam Numm Wunnraum fir déi allgemeng Uwendung vum Locatiounsschutz.
Wunnraum
Fir d'Applikatioun vun de gesetzleche Bestëmmungen iwwer de Loyersschutz, muss et als éischt eng Fro vum Wunnraum sinn. Geméiss Artikel 7: 233 vum Code Civil, Wunnraum muss verstane ginn als eng gebaut Immobilie sou wäit wéi et als onofhängegt oder net onofhängegt Haus verlount gëtt, eng Roulotte oder e Stand fir permanent Residenz. Kee weideren Ënnerscheed gëtt also gemaach tëscht Locataire vun onofhängeger oder net onofhängeger Wunneng fir Zwecker vum Loyersschutz.
D'Konzept vum Wunnraum enthält och onbeweeglech Unhänger, an anere Wierder Ariichtungen, déi duerch hir Natur ontrennbar mat dem Haus, der Caravanne oder dem Terrain verbonne sinn oder déi en Deel dovun duerch de Locatiounsaccord sinn. An engem Komplex vu Wunnengen, kann dëst zum Beispill d'Trapenhaus, Galerien a Korridore wéi och zentral Installatiounen sinn, wa se per Kontrakt als Raim bezeechent ginn, déi keen ëffentleche Charakter hunn.
Wéi och ëmmer, et gëtt kee Wunnraum am Sënn vu Sektioun 7: 233 vum Code Civil, wann et drëm geet:
- kuerzfristeg Notzung vu Wunnraum; ob dëst de Fall ass, gëtt op Basis vun der Natur vum Gebrauch festgeluecht, zum Beispill als Vakanzenhaus oder als Austauschhaus. An dësem Sënn bezitt sech kuerz Dauer also op d'Benotzung an net op déi ofgemaach Zäit;
- en ofhängege Wunnraum; dëst ass de Fall wann d'Haus zesumme mat Geschäftsfläch verlount gëtt; an deem Fall ass d'Haus Deel vum gelounte Geschäftsraum, sou datt net d'Wunnkonditioune mee Bestëmmunge betreffend Geschäftsfläche fir d'Haus gëllen;
- en Hausboot; dëst ass e Phänomen dat net der gesetzlecher Definitioun vum Artikel 7: 233 vum hollännesche Code Civil passt. Sou en Haus kann normalerweis net als Immobilie ugesi ginn, well et keng dauerhaft Associatioun mam Buedem oder der Bank gëtt.
Locatiounspräis Schutz
Wann den uewe beschriwwenen Zoustand vum Wunnraum erfëllt ass, genéisst de Locataire als alleréischt de Schutz vum Locatiounspräis. An deem Fall gëlle folgend Startpunkten:
- d'Verhältnis tëscht Qualitéit, inklusiv der Lag vun der gelount Wunneng an tëscht dem Loyer, dee fir se muss bezuelt ginn, muss raisonnabel sinn;
- den Locataire huet zu all Moment d'Méiglechkeet den initialen Locatiounspräis vum Locatiounscomité bewäert ze kréien; dëst ass nëmme bannent 6 Méint nom Start vum Lease méiglech; D'Entscheedung vum Mietkommissioun ass verbindlech, awer kann ëmmer nach um Uertschaftsgeriicht virgestallt ginn;
- de Proprietär kann net mat enger onlimitéierter Loyererhéijung virgoen; Spezifesch gesetzlech Limitte gëllen fir d'Loyererhéijung, wéi zum Beispill de maximale Lounerhéijungsprozent dee vum Minister bestëmmt gëtt;
- déi gesetzlech Bestëmmunge wat de Loyersschutz ugeet, sinn obligatorescht Gesetz, dh de Proprietär kann net am Leasingvertrag dervun ofwäichen zum Schued vum Locataire.
Iwwregens gëllen déi uginn Prinzipien nëmme fir de Locataire vun engem soziale Wunnengsbau. Dëst ass de Wunnraum, deen an de reglementéierte Locatiounssecteur fällt an dofir muss vun der Wunnfläch ënnerscheet ginn, déi zum liberaliséierten, oder gratis Locatiounssecteur gehéiert. Am Fall vu liberaliséierter oder gratis Wunneng ass de Loyer sou héich datt de Locataire net méi fir Loyerssubventioun berechtegt ass an dofir ausserhalb vum Schutz vum Gesetz fällt. D'Grenz tëscht liberaliséiertem a soziale Wunnengsbau läit ongeféier beim Locatiounspräis vun ongeféier 752 Euro pro Mount. Wann den ausgemaachene Locatiounspräis dëse Betrag iwwerschreit, kann de Locataire net méi op déi uewe beschriwwe Prinzipien zréckgräifen, well et dann ëm de Loyer vun enger liberaliséierter Wunneng geet.
Loyersschutz géint d'Kënnegung vum Locatiounsaccord
Wéi och ëmmer, fir d'Applikatioun vum aneren Aspekt vum Loyersschutz gëtt keen Ënnerscheed gemaach tëscht Locataire vu sozialen a liberaliséierte Wunnengen. An anere Wierder, dëst heescht datt all Locataire vum Wunnraum gréisstendeels an automatesch geschützt ass géint d'Kënnegung vum Locatiounsaccord, am Sënn datt de Proprietär de Locatiounsaccord net einfach kann annuléieren. An dësem Kontext ass de Locataire speziell geschützt well:
- D'Kënnegung vum Proprietär brécht de Locatiounsaccord net no Artikel 7: 272 vum Code Civil; am Prinzip ass et um Proprietär fir d'éischt ze probéieren d'Enn vun der Locatiounsaccord mat géigesäiteger Zoustëmmung ze bewierken. Wann dat net funktionnéiert an de Locataire net mat der Kënnegung averstan ass, gëtt d'Kënnegung vum Proprietär net wierklech de Locatiounsaccord ofgeschloss. Dëst bedeit datt de Locatiounsaccord weider geet wéi gewinnt an de Propriétaire muss eng legal Fuerderung fir d'Kënnegung vum Locatiounsaccord beim Uertschaftsgeriicht ofginn. An dësem Fall wäert de Locatiounsaccord net eriwwer sinn, bis d'Geriicht eng irrevocable Entscheedung iwwer de Kënnegung vum Proprietär getraff huet.
- en vue vum Artikel 7: 271 vum hollännesche Code Civil, muss de Proprietär e Grond fir d'Terminatioun uginn; wann de Proprietär de Locatiounsaccord ophält, muss hie sech un d'Formalitéite vum genannten Artikel vum Code Civil halen. Nieft der Avisperiod ass e Begrënnungsgrond eng wichteg Formalitéit an dësem Kontext. De Proprietär muss also ee vun de Grënn fir d'Kënnegung a sengem Kënnegung vun der Kënnegung soen, wéi am Artikel 7: 274 Paragraf 1 vum hollännesche Code Civil:
- de Locataire huet sech net wéi e gudde Locataire beholl
- et betrëfft Loyer fir eng fix Zäit
- de Proprietär brauch dréngend déi gelount fir säin eegene Gebrauch
- de Locataire stëmmt net mat enger raisonnabler Offer zou, en neie Locatiounsaccord anzegoen
- de Proprietär wëll e Landverbrauch op der verlount no engem gültege Zonungsplang realiséieren
- d'Interesse vum Proprietär bei der Kündigung vum Lease iwwerweegen déi vum Locataire an der Fortsetzung vum Leasing (am Fall vun engem Locataire)
- de Bail kann nëmme vun engem Riichter ofgeschloss ginn op de Grënn, déi am Artikel 7: 274 Paragraf 1 vum Code Civil; Déi genannte Grënn sinn ausféierlech: dat ass, wa juristesch Prozedure viru Geriichter gefouert ginn, ass d'Kënnegung vum Locatiounsaccord op anere Grënn net méiglech. Wann ee vun de genannten Grënn entsteet, muss d'Geriicht och dem Fuerderer vum Locataire zouginn. An deem Fall ass et also kee Raum fir eng (weider) Interesse ze gewiichten. Wéi och ëmmer, eng Ausnahm gëlt fir dëse Punkt wat de Kënnegungsgrond fir dréngend perséinlech Benotzung ugeet. Wann d'Fuerderung erlaabt ass, bestëmmt d'Geriicht och d'Zäit fir d'Evitatioun. Wéi och ëmmer, wann den Ukënnegungsklausel vum Proprietär ofgeleent gëtt, kann den zoustännege Lease net vun him erëm fir dräi Joer ofgeschloss ginn.
Mietsgesetz Movement Act
Virdru war de Loyersschutz an der Praxis vill Kritik ënnerworf: de Loyersschutz wier ze wäit gaang an et gi méi Heembesëtzer, déi d'Haus géife verlounen, wann de Loyersschutz net sou streng wier. De Gesetzgeber huet sech sensibel géint dës Kritik bewisen. Aus dësem Grond huet de Législateur sech entscheet dëst Gesetz ab dem 1. Juli 2016, dem Loyer Maart Transfert Gesetz anzeféieren. Mat dësem neie Gesetz gouf de Schutz vum Locataire manner streng. Am Kontext vun dësem Gesetz sinn dës déi wichtegst Ännerungen:
- fir Locatiounsofkommes mat Bezuch op onofhängeg Wunnfläch vun zwee Joer oder manner a fir Locatiounsofkommes mat Bezuch op net onofhängeg Wunnfläch vu fënnef Joer oder manner, gouf et méiglech gemaach fir de Proprietär ouni Loyersschutz ze lounen. Dëst bedeit datt de Locatiounsaccord mam Gesetz no der ofgemaachter Begrëff ophält an net vum Proprietär muss ofgeschloss ginn wéi virdrun.
- mat der Aféierung vun Zilgruppekontrakter gouf et och méi einfach fir de Proprietär gemaach de Locatiounsaccord iwwer Wunnengen, déi fir eng spezifesch Zilgrupp, wéi Studenten, virgesinn ze beëindegen. Wann de Locataire net méi zu enger spezifescher Zilgrupp gehéiert a kann zum Beispill net méi als Student ugesi ginn, da kann de Proprietär mat der Kündegung weidergoen duerch eng dréngend perséinlech Notzung méi einfach a méi séier.
Sidd Dir e Locataire a wëllt Dir wësse fir wéi e Locatiounsschutz Dir berechtegt sidd? Sidd Dir e Proprietär, deen de Locatiounsaccord wëll ausschléissen? Oder hutt Dir nach aner Froen iwwer dëse Blog? Da kontaktéiert Law & More. Eis Affekote sinn Experten am Mietrecht a si frou Iech Berodung ze ginn. Si kënnen Iech och legal hëllefen wann Äre Locatiounssträit zu juristesche Prozedure féiert.