Zwee Entrepreneuren kënnen bal identesch Raimlechkeeten an der selwechter Strooss fir ongeféier dee selwechte Präis lounen. Awer hir Rechtspositioun an de Schutz, deen d'Gesetz hinnen bitt, kënnen enorm ënnerscheeden. Dësen Ënnerscheed hänkt net dovun of, wat d'Parteien op Pabeier festhalen, mä vun der Natur vun der Notzung. Dat hollännescht Locatiounsrecht erkennt zwou separat Regimer fir Geschäftsraim: Artikel 7:290 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch (BGB) an Artikel 7:230a BGB. Béid sinn gréisstendeels obligatoresch Gesetzer, dat heescht, d'Parteien kënnen net einfach dovun ofwäichen. De richtege Regim ass dofir keng vertraglech Wiel, mä eng juristesch Tatsaach, déi aus der tatsächlecher Notzung vun de Raimlechkeeten ergëtt. Wann Dir de Geschäftslocatiounskontrakt fréi verstitt, kënnt Dir deier Feeler vermeiden.
Entrepreneuren, déi net wëssen, wéi e Regime fir si gëllt, riskéieren d'Kënnegungsfristen ze verpassen, hir Schutzrechter net auszeüben oder e Kontrakt z'ënnerschreiwen, deen hir Positioun onnéideg schwächt. Dësen Artikel erkläert, wéi sech déi zwee Regime ënnerscheeden a wéi Dir erausfanne kënnt, wéi e Regime fir Är Situatioun gëllt.
Wat ass 7:290 Geschäftsfläch?
Artikel 7:290 vum Code de Conseil des Conseils des Conseils schützt d'Locataire vun deem, wat am Gesetz als Geschäftsraim bezeechent gëtt. Dëst ass e Geschäftsraum, deen der Ëffentlechkeet zougänglech ass a fir d'direkt Liwwerung vu Wueren oder Servicer un d'Konsumenten op der Plaz benotzt gëtt. D'Gesetz nennt als Beispiller e Buttek, e Restaurant oder e Café, en Takeaway-Geschäft, en Handwierksbetrib mat engem Verkafsberäich, deen un d'Ëffentlechkeet geriicht ass, an en Hotel oder e Campingplatz.
Charakteristesch Beispiller
Typesch Raimlechkeete vun 7:290 sinn d'Bäckerei mat engem Geschäftsberäich vir, d'Kleederboutique, de Coiffeur, de Vëlosreparateur mat engem Showroom, de Restaurant fir ofzehuelen an den Hotel. Gemeinsam sinn dës, datt d'Ëffentlechkeet an deem Moment an d'Gebai kënnt, fir do eng Wuer oder eng Déngschtleeschtung ze kréien.
Kärfeature: ëffentlech Zougänglechkeet a Versuergung op der Plaz
Dat entscheedendst Kriterium ass d'Kombinatioun vun zwéin Elementer: d'Gebai ass fir d'Ëffentlechkeet zougänglech an d'Liwwerung vum Produkt oder der Déngschtleeschtung fënnt op der Plaz statt. E Lagerhaus, dat sech hannert dem Buttek befënnt, fällt dofir net ënner 7:290, och wann et dee selwechte Locataire ass. Datselwecht gëllt fir Büroflächen iwwer engem Buttek, ausser dës Büroflächen funktionéieren och als Verkafspunkt.
Wat ass e Geschäftsraum 7:230a?
Artikel 7:230a vum Code de Conseil d'établissement ass déi reschtlech Kategorie. All Geschäftsflächen, déi net als Wunnflächen ugesi ginn a net ënner d'Definitioun vum Artikel 7:290 falen, falen automatesch ënner dëse Regime. Dozou gehéieren Büroen, Lagerhale, Verdeelungszentren, Fabriken, Parkplazen, d'Praxisraim vu Fachleit (Affekoten, Physiotherapeuten, Architekten) a Showrooms ouni direkten Verkaf un d'Ëffentlechkeet virun Ort.
Den Ënnerscheed am Schutz ass bedeitend. Wärend de Regime 7:290 dem Locataire e groussen Schutz am Locatiounsverhältnis gëtt, bitt de Regime 7:230a nëmme limitéierten Schutz géint Kënnegung. Ënnert dem leschte Regime huet de Locataire kee Recht op d'Verlängerung vum Locatiounsvertrag, kann awer d'Kënnegung iwwer den Ënnerbezierksgeriicht ëm bis zu dräi Joer verréckelen.
Déi fënnef praktesch Ënnerscheeder op ee Bléck
1. Locatiounsschutz
Fir Geschäftsflächen 7:290 gëllt de gesetzleche Schutz vun der Dauer. De Bail gëtt am Prinzip fir fënnef Joer ofgeschloss, mat enger Verlängerung ëm weider fënnef Joer. Wärend där Zäit kann de Vermieter de Bail nëmmen aus komplette gesetzleche Grënn kënnegen. De Locataire kann d'Verlängerung iwwer den Ënnerbezierksgeriicht duerchsetzen. Fir Geschäftsflächen 7:230a gëtt et kee vergläichbare Schutz vun der Dauer. De Bail endet wéi d'Parteien sech eens goufen.
2. Terminatioun
De Vermieter vun engem Geschäftsraum am Kategorie 7:290 däerf nëmmen aus de Grënn, déi am Gesetz komplett opgezielt sinn, kënnegen, wéi zum Beispill dréngend perséinlech Notzung oder dauernd schlecht Locatioun. Fir e Geschäftsraum am Kategorie 7:230a ass d'Kënnegung am Prinzip fräi vu formelle Grënn an de Vermieter brauch kee Grond unzeginn. De Locataire kann nëmmen eng Verrécklung vun der Kënnegung ufroen. Eng detailléiert Diskussioun iwwer d'Grënn fir d'Kënnegung fannt Dir am Deel 2 vun dëser Serie.
3. Loyerprüfung
Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:290 kann, nodeems déi vereinbart Locatiounszäit ofgelaf ass, all Partei den Ënnerbezierksgeriicht froen, d'Loyer un den duerchschnëttleche Loyer vu vergläichbare Geschäftsflächen an der Géigend an de leschte fënnef Joer unzepassen (Art. 7:303 DCC). Dës Prozedur erfuerdert en Expertenavis. Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:230a besteet dëst Recht net. D'Parteie sinn un dat gebonnen, wat se vertraglech vereinbart hunn, normalerweis eng Indexéierungsklausel.
4. Kontraktdauer
De Regime 7:290 huet gesetzlech Mindestlafzäiten: am Prinzip fënnef plus fënnef Joer. Méi kuerz Lafzäite sinn nëmme mat der Zoustëmmung vum Ënnerbezierksgeriicht méiglech. Fir Geschäftsflächen 7:230a gëtt et keng gesetzlech Mindestlafzäiten. D'Parteie si fräi, e Kontrakt fir ee Joer, dräi Joer oder eng aner Dauer ofzeschléissen.
5. Ofwäichung vum Gesetz
Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:290 ass eng Ofwäichung vun de meeschte gesetzleche Schutzbestëmmungen zum Nodeel vum Locataire nëmmen erlaabt, wann den Ënnerbezierksgeriicht se guttgeheescht huet. Dëst ass e staarke Schutz. Fir Geschäftsflächen am Kader vum Artikel 7:230a gëtt et vill méi Vertragsfräiheet. D'Parteie kënnen, bannent de Grenze vun der Vernünftegkeet a Fairness, vill Arrangementer selwer festleeën.
Zweifelhaft Fäll: gemëschte Benotzung a Grenzsituatiounen
Gemëschte Benotzung: den Test vum iwwerwiegendsten Zweck
An der Praxis trëtt gemëschte Notzung reegelméisseg op: de Locataire bedreift e Buttek vir an notzt déi hënnescht Hallschent vum Gebai als Lagerraum. D'Rechtsprechung léist dëst mam Test vum iwwerwiegenden Zweck: déi tatsächlech virherrschend Notzung bestëmmt de gëltege Regime. Wann de Butteksberäich d'Häerz vum Betrib bildt an de Lager ënnergeuerdnet ass, fällt dat ganzt verlount Gebai ënner Artikel 7:290 DCC.
Showroom ouni Direktverkaaf, Webshop mat Ofholpunkt, Übung doheem
E Showroom, wou d'Clienten hir Produkter ukucken, awer se net direkt kafen kënnen, fällt prinzipiell ausserhalb vum Artikel 7:290. Et gëtt jo keng direkt Liwwerung op der Plaz. Fir e Webshop mat engem Ofholpunkt ass d'Situatioun méi nuancéiert: wa Clienten hir Bestellunge ofhuelen, awer keng Akeef op der Plaz maachen, feelt de Verkafspunkt. Eng Heempraxis vun engem selbstännege Physiotherapeut, deen en Deel vu sengem Haus als Behandlungsraum benotzt, gëtt normalerweis och net als 7:290-Raum klasséiert.
Am Zweiwelsfall entscheet d'Geriicht schlussendlech op Basis vun der tatsächlecher Notzung an der Absicht vun de Parteien beim Ofschloss vum Ofkommes. Eng vertraglech Klassifikatioun ('dëst ass kee 7:290-Plaz') verbindlech d'Geriicht net, wann déi tatsächlech Notzung de Géigendeel beweist.
Wat bedeit dat fir Äre Kontrakt?
Éischtens: notéiert déi virgesinn Notzung suergfälteg a konkret am Locatiounsvertrag. Dëst verhënnert spéider Sträitfäll iwwer de gëltege Regime. Zweetens: kontrolléiert ob de ROZ-Modell, deen de Proprietär benotzt, zu Ärer Situatioun passt. De ROZ-Modell fir 7:290 Fläch ënnerscheet sech wesentlech vum Modell fir 7:230a Fläch, an de falsche Modell kann zu onerwaarten Konsequenze féieren. Drëttens: eng vertraglech Klassifikatioun, déi vun der tatsächlecher Notzung ofwäicht, huet kee verbindlechen Effekt op de gesetzleche Regime, kann awer Är Positioun am Prozess beaflossen.
Loosst Äre Loyerkontrakt am Zweiwelsfall iwwerpréiwen, ier Dir ënnerschreift. Et ass méi einfach a méi bëlleg, eng vertraglech Wiel am Viraus ze diskutéieren, wéi duerno viru Geriicht ze mussen erauskämpfen, wéi ee Regime gëllt.
Conclusioun
Den Ënnerscheed tëscht 7:290 an 7:230a Geschäftsflächen ass keng Formalitéit. En bestëmmt, a wéi engem Mooss Dir als Locataire geschützt sidd, wéi laang Dir Usproch op Är Plaz hutt, wéini de Proprietär de Locatiounsvertrag kënnege kann an ob Dir de Loyer iwwerpréife loosse kënnt. De Regime ergëtt sech obligatoresch aus der tatsächlecher Notzung a gëllt dofir als ee vun de wichtegsten Faktoren an all Geschäftslocatiounsverhältnis.
D'Gesellschaft Affekote vun Law & More Mir hëllefen Iech gären bei der Bewäertung vun Ärem Locatiounsvertrag, beim Festleeën vum zutreffende Regime a beim Séchere vun Ärer Positioun a Verhandlungen oder Sträitfäll. Kontaktéiert eis gären fir e unverbindlecht Aféierungsgespréich.
Oft gestallten Froen
Wat ass den Ënnerscheed tëscht engem Geschäftsraum a 7:290 an 7:230a?
Artikel 7:290 DCC schützt Locataire vu ëffentlech zougängleche Geschäftsraim, wou Wueren oder Servicer direkt geliwwert ginn, wéi Geschäfter a Restauranten. Artikel 7:230a DCC ass déi reschtlech Kategorie fir all aner Geschäftsraim, wéi Büroen a Lagerraim. De Regime 7:290 bitt e wesentlech méi Schutz am Locatiounsrecht.
Fallt e Büro ënner 7:290 oder 7:230a DCC?
E Büro fällt prinzipiell ënner 7:230a vum Code de la Conseil d'État d'é ...
Kann ech als Locataire wielen, wéi ee Regime gëllt?
Nee. De Regime ergëtt sech obligatoresch aus der tatsächlecher Notzung vum gepachten Immobilie. D'Parteie kënnen am Kontrakt averstane sinn, datt e bestëmmte Regime gëllt, awer wann déi tatsächlech Notzung dat Géigendeel beweist, kann e Geriicht dës Klassifikatioun ophiewen.
Wéi ee Locatiounsregime gëllt fir e Lagerraum, deen mat engem Buttek kombinéiert ass?
Wann de Butteksberäich dat iwwerwiegend Element ass an de Lager eng ënnergeuerdnet Funktioun huet, gëllt Artikel 7:290 DCC fir dat ganzt gemietet Immobilie. Dëst ass den sougenannten Iwwerwiegend-Zweck-Test. Am Zweiwelsfall ass et ubruecht, juristesche Rot ze sichen.
Méi aus dëser Serie iwwer kommerziell Locatiounsrecht
Dësen Artikel ass Deel vun eiser dräideeleger Serie iwwer kommerziell Locatiounsrecht. Liest och déi aner Deeler:
