Bal all kommerzielle Locatiounsvertrag an den Nidderlanden gëtt no engem ROZ-Modell ënnerschriwwen: e kuerze Kontrakt mat enger breeder Palette vun allgemenge Bestëmmungen, déi als Maartstandard presentéiert ginn. En ass net neutral. Et ass en Dokument vum Vermieter, a vill méi dovun ass verhandelbar wéi d'Locataire mengen. Dëse Guide erkläert d'Gesetzgebung, déi dorunner hänke bleift, an d'Klauselen, déi et wäert sinn ze verhandelen.
Éischt Fro bei all Locatioun: wéi ee gesetzleche Regime gëllt?
Dat hollännescht Locatiounsrecht huet zwou Regimer fir Geschäftsimmobilien, an déi sinn net gläichwäerteg. Wéi ee gëllt, gëtt vum Gesetz entscheet, net vun deem wat d'Parteien op der éischter Säit schreiwen. Eng falsch Klassifikatioun ass déi heefegst Quell vun deieren Iwwerraschungen, a meeschtens dat éischt Thema an engem Sträit.
Geschäfts- a Gastronomieflächen: Art. 7:290 BW
De geschützte Regime ëmfaasst dat, wat hollännesch Affekoten 290-Raum nennen. Art. 7:290 BW gëllt fir bebaut Raimlechkeeten, déi fir e Geschäftsgeschäft, e Restaurant oder Café, e Takeaway- oder Liwwergeschäft, en Handwierksgeschäft, en Hotel oder e Camping verlount ginn, wou e Raum fir d'Ëffentlechkeet fir déi direkt Liwwerung vu bewegleche Wueren oder Servicer zougänglech ass. Ofhängeg Wunnraim a mat him verlount Terrain verfollegen deeselwechte Regime.
Zwee Elementer maachen d'Aarbecht: ëffentlech Zougänglechkeet an direkt Liwwerung un d'Clienten do. E Showroom, deen nëmmen no Rendez-vous op ass, e Sëtz oder e Versandlager qualifizéieren net; e Flagship-Store, e Walk-in Brand Experience Center oder en Hotel qualifizéieren dat.
Büroen, Industrie a soss alles: Art. 7:230a BW
Alles wat gebaut, fir geschäftlech Zwecker verlount gëtt, a weder 290-Raum nach Wunnraum fällt ënner Art. 7:230a BW: Büroen, Laboratoiren, Reinigungsraim, Produktiounshale, Verdeelungszentren a Lager. Déi meescht international Benotzer an Eindhoven a Brainport sinn 230a Locataire, egal ob se et wëssen oder net.
Gemëschte Benotzung an d'Klassifikatiounsfro
Vill Gebaier maachen béides: eng Produktiounshal mat engem Fabrécksgeschäft, e Büro mat engem ëffentleche Comptoir. Wa gemëscht Locatioune gemaach ginn, gëtt de Regime vum Zweck bestëmmt, fir deen de Raum haaptsächlech benotzt gëtt. Den Hoge Raad huet de 6. Mäerz 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) bestätegt, datt dëst vun der tatsächlecher Notzung ofhänkt a net vum Numm, deen d'Parteien hirem Vertrag ginn hunn, sou datt eng Iwwerschrëft, déi seet, datt de Kontrakt ee vun Art. 7:290 BW ass, kee selbstännegt Gewiicht huet. All d'Ëmstänn vum Fall si relevant: d'Notzung, déi d'Parteien beim Kontrakt am Kapp haten, d'Notzung vun de Raimlechkeeten elo, an d'Aart a Weis, wéi se am Verhältnes zu där Notzung ageriicht sinn. Wat wichteg ass, ass wou de Schwéierpunkt vun der Notzung läit, an d'Aktivitéit, mat där den Locataire de gréissten Deel vun hirem Ëmsaz verdéngt, kann ofgewien ginn. E Vermieter kann dofir net dem Art. 7:290 BW entkommen, andeems hien e Modell 230a virun sech hält. D'Parteie kënnen awer de Regime 290 (Abdeelung 7.4.6 BW) vertraglech op e Locatiounskontrakt als uwennbar erklären, deen net ënner Artikel 7:290 BW selwer fällt.
Art. 7:301 BW beäntwert eng aner Fro a soll net mam Notzungstest verwiesselt ginn. Et betrëfft d'Dauer vun der Notzung: e Pachtvertrag vun zwee Joer oder manner fällt ausserhalb vun Art. 7:291 bis Art. 7:300 BW, egal fir wat d'Gebai benotzt gëtt.
Déi zwee Regimer niewenteneen
| Resultat | 290-Plaz (Art. 7:290 BW) | 230a-Raum (Art. 7:230a BW) |
|---|---|---|
| Typesch Raimlechkeeten | Geschäfter, Restauranten, Caféen, Hotellen, Campingplazen | Büroen, Labore, Fabriken, Lagerhallen |
| Begrëffstruktur | Fënnef Joer, gesetzlech op zéng verlängert | Wéi vereinbart; kee gesetzleche Mindestbetrag |
| Kënnegungsfrist vum Vermieter | Ee Joer, virgeschriwwen Form, uginn Grënn | Wéi am Locatiounsvertrag vereinbart |
| Grënn fir d'Kënnegung | Limitéiert gesetzlech Grënn, Art. 7:296 BW | Keen obligatoresch; de Kontrakt reegelt |
| Auswierkung vun der Notifikatioun | Gëllt gesetzlech weider, bis d'Geriicht en Enndatum festleet | Pachtvertrag endet; nëmmen ausgeliwwert kann opgeschoben ginn |
| Sécherheet vun der Amtszäit | Schutz vum Locatiounsvertrag selwer | Nëmme Schutz géint Räumung, bis zu dräi Joer |
| Loyer Iwwerpréiwung | Gesetzlech Iwwerpréiwung, Art. 7:303 BW | Nëmmen wann de Kontrakt dat virgesäit |
| Transfert vum Betrib | Gerichtlech ugeuerdnete Substitutioun, Art. 7:307 BW | Kee gesetzlecht Recht; Zoustëmmung néideg |
| Ofwäichung vun de Reegelen | Nëmme mat der Zoustëmmung vum Ënnerbezierksgeriicht | Gréisstendeels fräi; de Kontrakt ass Kinnek |
Wat de Schutz fir en 290 Locataire bedeit
E Bail fir 290 Plazen gëllt fir fënnef Joer; eng méi kuerz Dauer gëtt gesetzlech korrigéiert, an eng méi laang Dauer vun ënner zéng Joer gëllt bis zéng Joer vergaange sinn. Dofir dat bekannt zwee-plus-dräi-plus-fënnef: e Bail fir zwee Joer, deen, wann e weidergefouert gëtt, zu engem Fënnef-Joer-Bail gëtt an dann ëm weider fënnef Joer verlängert gëtt. E Bail, deen tatsächlech geduecht ass fir zwee Joer oder manner ze daueren, fällt ausserhalb vun de meeschte Schutzregelen, dofir proposéieren d'Propriétairen eng.
De Proprietär muss op d'mannst ee Joer am Viraus eng Kënnegung per Geriichtsvollstreckung oder engem recommandéierte Bréif mat Uginn vun de Grënn maachen; eng Kënnegung ouni Grënn ass ongëlteg. D'Kënnegung eleng beendet de Locatiounsvertrag net: ausser de Locataire ass schrëftlech averstanen, geet se weider vun der Gesetz aus, bis den Ënnerbezierksgeriicht iwwer d'Fuerderung vum Proprietär, en Enndatum festzeleeën, no Artikel 7:295 BW, entscheet huet. De Locataire bleift a bezillt Loyer, heiansdo fir Joer.
Um Enn vun der éischter fënnefjäreger Dauer kann de Vermieter nëmmen aus zwou Grënn no Artikel 7:296 BW Erfolleg hunn: de Locataire huet sech net als gudde Locataire beholl, oder de Vermieter brauch d'Gebai dringend fir säin eegene Gebrauch, dorënner och eng Sanéierung, déi ouni Kënnegung vum Locatiounsvertrag onméiglech ass. No zéng Joer weegt de Geriicht och d'Interesse vun de Parteien am Allgemengen of, a wa de Locataire fortgoe muss, kann hien eng Bäitrag zu den Ëmzugskäschten zouspriechen.
Wat de Schutz fir en 230a Locataire bedeit: ganz wéineg
E Locatiounsvertrag ënner 230a endet wann et am Kontrakt steet: kee gesetzleche Grond, keng virgeschriwwen Kënnegungsfrist, keng geriichtlech Erlaabnes. Dat eenzegt gesetzlecht Recoursmëttel vum Locataire ass de Schutz géint d'Räumung. Soubal d'Räumung gefuerdert ass, kann de Locataire bannent zwee Méint beim Ënnerbezierksgeriicht ufroen, d'Frist fir d'Räumung ze verlängeren; d'Geriicht weegt d'Interesse vun deenen zwou Säiten of a kann bis zu engem Joer gläichzäiteg zoustëmmen, bis zu engem Maximum vun dräi.
Dat ass eng Otempaus, kee Locatiounsvertrag: kee Recht op en neie Locatiounsvertrag, an de Proprietär kann no Enn vun der Verlängerung un een aneren verlounen. Investitiounen an Ausrüstung oder Reinigungsraim sinn net rembourséierbar no Artikel 7:230a BW; si musse vertraglech geséchert sinn, duerch Lafzäit, Verlängerungsoptiounen a Kënnegungsrechter.
De ROZ-Modell: wien schreift en, a firwat d'Joer wichteg ass
D'ROZ ass de Raad voor Onroerende Zaken, eng hollännesch Daachorganisatioun vu Proprietären, Investisseuren an Agenten. Zënter den 1990er Joren sinn hir Modelllocatiounsverträg de facto zu Maartdokumenter ginn. Kee Gesetz verlaangt se, kee Reguléierungsautoritéit autoriséiert se, keng Locataireorganisatioun ënnerschreift se mat. Si gi vum a fir de Proprietär opgestallt, an dat ass och de Fall.
Et gëtt separat Modeller pro Regime, an déi däerfen net gemëscht ginn: ee fir Geschäfts- a Gastronomieflächen no Art. 7:290 BW, ee fir Büro- a Geschäftsflächen no Art. 7:230a BW, ee fir Wunnraim, an Niewenmodeller fir Parkplazen. Jidderee vun hinnen huet e Joer an seng eege allgemeng Bestëmmungen. Déi aktuell Editioune sinn de Modell 290 vun 2022 fir Geschäfts- a Gastronomieflächen, de Modell 230a vun 2015 wéi en 2023 iwwerschafft gouf fir Büro- a Geschäftsflächen, an de Wunnmodell vun 2017.
D'Joer spillt eng Roll. Editioune ënnerscheede sech wesentlech, hannereneen Versioune verlageren méi Ënnerhalt, Risiken a Käschten op de Locataire, an déi allgemeng Bestëmmunge funktionéieren nëmme mam Modell vum selwechte Joer: e Locatiounsvertrag vun 2015 mat Bestëmmunge vun 2003 produzéiert Widderspréch, iwwer déi keen a Prozess wëll goen. Agenten leeën heiansdo en eelere Satz bäi, oder een deen de Proprietär roueg geännert huet. Vergläicht d'Joer mam Numm vum bäigefügten.
Wou de Risiko läit: déi allgemeng Bestëmmungen
De Bail selwer ass kuerz: Parteien, Raimlechkeeten, Notzung, Dauer, Loyer, Sécherheet, Agent. Déi allgemeng Bestëmmunge lafen op Dosende vun Artikelen a enthalen bal alles wat wichteg ass: d'Ënnerhaltsdeelung, den Ausschluss vun der Vergläichung, d'Strofen, d'Entschädigungen. Si sinn gläichermoossen verhandelbar: Ännerunge ginn an de Bail oder en Annexe gesat, deen dann duerchsetzt, an d'Reiefolleg soll ausdrécklech uginn ginn.
D'Klauselen, déi en internationale Locataire ëmmer verhandele soll
Déi verlount Fläch a Mooss
De Modell gëtt eng Buedemfläch un; an den allgemenge Bestëmmunge gëtt typescherweis bäigefüügt, datt et nëmmen indikativ ass, an datt eng Ofwäichung kee Recht op Loyeranpassung, Verrechnung oder Opléisung gëtt. Fir e Locataire, deen pro Quadratmeter bezuelt, ass dat eng eenzeg Zouweisung vun engem moosbare Risiko. Miessung no NEN 2580 verlaangen, d'Zertifikat virum Ënnerschreiwe kréien, an eng Upassung iwwer eng vereinbart Toleranz eraus verhandelen.
Liwwerbedingung an d'Réckgabverpflichtung
D'Gebai muss an deem Zoustand zréckginn, an deem et an engem Liwwerprotokoll festgeluecht ass. Wa kee gëtt, geet den Artikel 7:224 BW dovun aus, datt den Locataire se an deem Zoustand kritt huet, an deem hie se zréckginn muss, wat Joer méi spéit schwéier ze widderleeën ass. Fuerdert e datéierten, fotograféierte Rapport, deen vun deenen zwou Parteien ënnerschriwwe gëtt, a definéiert de Réckgabstandard mat Bezuch drop.
Ënnerhalt: déi berüchtegt Trennung
Ënnert dem gesetzleche Verzuchsverständnis reparéiert de Proprietär Mängel an den Locataire mécht nëmme kleng deeglech Ënnerhaltsaarbechten. D'allgemeng Bestëmmunge vum ROZ réckgängeg maachen e groussen Deel dovun: de Proprietär behält d'Struktur, d'Aussenwänn, den Daach an d'Fundamenter; de Locataire iwwerhëlt bal alles anescht, dorënner Installatiounen, Heizung a Killung, Ënnerhalt, Glas an intern Ausféierungen, wat fir e Laboratoire oder e Cleanroom eng substantiell widderhuelend Käschte sinn. Verhandelt eng Ofgrenzungslëscht, eng Limit fir den Ersatz op der Säit vum Locataire an eng Bestätegung, datt den Ersatz beim Proprietär bleift.
D'Bankgarantie
Sécherheet ass normalerweis eng bedingungslos Bankgarantie, déi op éischt Ufro ze bezuelen ass a Loyer, Servicekäschten, TVA, Zënsen a Käschten ofdeckt. D'ROZ-Modeller setzen d'Standardkautioun oder Bankgarantie op dräi Méint Brutto-Loyerverpflichtung, inklusiv Servicekäschten an TVA; fir eng nei hollännesch Duechtergesellschaft gëtt méi verlaangt. Limitéiert se, averstane mat enger Reduktioun no rechtzäiteger Bezuelung, a widdersprécht enger Mammegarantie zousätzlech.
Loyer, Indexéierung a Revisioun
D'Loyer gëtt all Joer un de Konsumentpräisindex indexéiert, deen vun der Statistik Niederlande publizéiert gëtt, an d'Klausel ass eenrichtungsweisend: d'Loyer fällt ni ënner den Niveau vum Joer virdrun. Verhandelt fréi eng Limit, e Kraang oder eng Indexéierungsvakanz. Fir 230a-Plazen gëtt et keng gesetzlech Iwwerpréiwung, sou datt all Neibasis bei der Verlängerung vertraglech muss sinn.
Service Käschten
De Modell funktionéiert mat Virausbezuelungen, enger jäerlecher Ofrechnung, enger Lëscht vu Liwwerungen a Servicer an engem Annex, an engem administrativen Zouschlag. D'Lëscht ass dacks breet opgestallt an den Zouschlag ass verhandelbar. Frot no enger zouener Lëscht, enger Frist fir de jäerleche Bilan, engem Auditrecht, an Ausschluss vun Investitiounen a Käschte fir eidel Eenheeten.
Erlaabt Notzung an d'Betribspflicht
Am Modell 290 muss den Locataire de vereinbarte Betrib tatsächlech bedreiwen, d'Gebai zu den üblechen Zäiten op halen an se net onbenotzt loossen, ënnerstëtzt vun enger Strof: eng reell Aschränkung bei der Restrukturéierung, der Zoumaache oder enger Ännerung vum Format. Eng Notzungsklausel aushandelen, déi breet genuch ass fir eng vernünfteg Geschäftsentwécklung, plus Erliichterung fir Renovatiounen a Reorganisatiounen.
Ënnervermietung, Abtretung a Kontrollännerung
Déi allgemeng Bestëmmunge verbidden d'Ënnerverlounen oder d'Zoustellung vun de Raimlechkeeten un Drëttpersounen ouni viraus schrëftlech Zoustëmmung, an och d'Iwwerdroung. Fir eng Gruppgesellschaft gëllt dat: eng Gruppeniwwerdroung oder e Verkaf vun enger Geschäftsunitéit kann eng Zoustëmmung erfuerderen, dofir sollt een e Carve-out fir Gruppgesellschaften aushandelen. Vermieter fügen ëmmer méi dacks Kontrollännerungsklauselen derbäi, déi eng Verännerung vun der Undeelbedeelegung vum Locataire zu engem Kënnegungsgrond oder zu enger zousätzlecher Sécherheet maachen. E Locataire no 290 huet e Réckgang: no Art. 7:307 BW kann d'Geriicht e Keefer vum Geschäft als Locataire ersetzen. E Locataire no 230a huet keen.
Ausbau an Ofbau um Enn
Ännerunge verlaangen eng schrëftlech Zoustëmmung am Viraus, an déi allgemeng Bestëmmunge verlaangen normalerweis d'Ofhuele an d'Restauratioun um Enn vum Locatiounsvertrag. Fir e Laboratoire, eng Kichen oder e spezialiséierte Produktiounsraum ass dat ganz deier. Maacht dat vun Ufank un: kritt d'Zoustëmmung fir d'Ausrüstung a bestätegt am selwechten Dokument, wéi eng Elementer bleiwen däerfen.
Strofen, Kompensatioun a Suspensioun
Déi allgemeng Bestëmmunge verhängen direkt zahlbar Strofe fir eng Rei vu Verstéiss, ouni Beweis vu Schued a meeschtens zesumme mat engem Recht op e volle Schuedenersaz. E Geriicht kann eng Strof moderéieren, awer dat ass e Prozess, keng Planung. Verhandelt se fest, fuerdert eng Kënnegung an eng Frist fir d'Behandlung, an hëlt d'Kumulatioun ewech.
Dëst Modell schléisst och Gläichstellung an Ënnerbriechung vun der Loyer aus, sou datt Sträitfäll iwwer Mängel, Servicekäschten oder illegal Aarbechten zu enger Verpflichtung ginn, weider voll ze bezuelen a spéider ze kloen. Et gëtt gesetzlech Limitte fir den Ausschluss vu Recoursméiglechkeeten fir Mängel, vun deenen de Proprietär vun Ufank un wousst, awer de méi séchere Wee ass eng Ausnam, déi d'Gläichstellung fir onbestridden Fuerderungen erlaabt.
Ofwäichung vum zwéngende Recht: d'Ufuerderung vum Geriichtszoustëmmung
Fir 290-Raum sinn d'Schutzbestëmmunge semi-obligatoresch. No Art. 7:291 BW däerfen d'Parteien net zum Nodeel vum Locataire dovun ofwäichen, ausser den Ënnerbezirksgeriicht huet déi ofwäichend Klausel guttgeheescht. D'Zoustëmmung gefollegt, wann d'Klausel d'Rechter vum Locataire net wesentlech beaflosst, oder wann de Locataire vernünfteg kee Schutz brauch.
Eng net guttgeheescht Klausel kann Joer méi spéit vum Locataire annuléiert ginn, sou datt d'Klausel, op déi de Proprietär sech berufft fir ze kënnegen, déi kéint sinn, déi ni guttgeheescht gouf. Gemeinsam uwenden, virun oder kuerz no der Ënnerschrëft. Fir 230a-Raum gëtt et keng sou eng Fuerderung, dofir ass d'Formuléierung do méi wichteg.
Loyerprüfung no fënnef Joer an d'Expertenprozedur
E Locataire mat 290 Staatswäerter ass net mat enger Loyer verbonnen, déi vum Maart ofgedriwwen ass. No Art. 7:303 BW kann all Partei d'Geriicht froen, dës nei ze stellen, am Prinzip nodeems eng festgeluecht Dauer ofgelaf ass an a jiddwer Fall all Kéier wann fënnef Joer vergaange sinn, zënter datt d'Loyer fir d'lescht festgeluecht gouf. De Benchmark ass déi duerchschnëttlech Loyer vu vergläichbare lokale Raimlechkeeten an de leschte fënnef Joer, sou datt en en duerchschnëttleche Loyer follegt, net déi aktuell Nominalwäerter.
Et gëtt eng Fal. No Art. 7:304 BW ass d'Fuerderung net zulässlech, ausser si gëtt vun engem gemeinsam ernannten Expert beroden, oder ausser d'Geriicht huet een op Ufro vun enger Partei ernannt; den Datum vun där Ufro leet den Datum vum Ufank vun der neier Loyer fest, sou datt Verspéidung Sue kascht. Fir 230a-Plazen gëtt et eng Iwwerpréiwung nëmmen, wann de Loyer se schaaft.
Kënnegung, Kënnegungsfristen a Formulaire
Fir de 290-Raum gëllt d'Kënnegung op d'mannst ee Joer am Viraus per Geriichtsvollzieher oder engem recommandéierte Bréif, mat der Begrënnung; Formfehler si fatal. Fir de 230a-Raum leet de Kontrakt d'Dauer an d'Form fest, an de Modell schreift déiselwecht Weeër vir. Schreift d'Frist an d'Kuerzzäit: e Versoen féiert typescherweis zu enger automatescher Verlängerung. Wann e Locataire am Défaut ass, kann e Pachtvertrag vun engem bebaute Raimlechkeeten am Allgemengen nëmme vum Geriicht opgeléist ginn, geméiss Art. 7:231 BW.
Insolvenz vum Locataire oder Vermieter
Wann de Locataire faillite erkläert gëtt, kënnen souwuel den Treuhändler wéi och de Proprietär de Kontrakt no Artikel 39 vum hollännesche Faillitegesetz kënnegen, andeems d'vertraglech oder üblech Kënnegungsfrist vun ni méi wéi dräi Méint ass. Loyer, déi vum Datum vum Faillite un fälleg ass, gëllt als Ierfschaftsschold, an eng Klausel, déi de Locataire verflicht, dem Proprietär fir de Loyerverloscht iwwer déi verbleiwend Dauer ze entschueden, ass no der fester hollännescher Rechtsprechung net géint de Verméigen duerchsetzbar. Déi féierend Autoritéit ass Aukema qq/Uni-Invest , Supreme Court 14. Januar 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Dofir d'Bankgarantie, an d'Noutwennegkeet ze kontrolléieren, wat se ofdeckt.
Wann de Proprietär insolvent gëtt, bleift de Pachtvertrag prinzipiell weider bestoen an den Treuhändler ass dorun gebonnen, an bei engem normale Verkaf geet en no Artikel 7:226 BW un de Keefer iwwer. De reelle Risiko läit soss anzwousch: Hypothekarbuch enthalen normalerweis eng Vermietungsklausel, an bei engem Zwangsverkaf kann den Hypothekarentworf drop mat der Erlaabnes vum Geriicht no Artikel 3:264 BW invokéieren, fir de Pachtvertrag opzehiewen. Frot, ob d'Immobilie hypothekéiert ass a ob den Hypothekarentworf zougestëmmt huet, a verhandelt eng Verpflichtung zur Verontreiung vun der Stéierung.
Verhandlungen an der Praxis
De ROZ-Modell ass eng Ouverturepositioun, keen Standard, deen de Locataire muss akzeptéieren: d'Propriétaire änneren en zu hirem eegenen Gonschten, an e Locataire kann en an déi aner Richtung änneren.
- Bestätegt als éischt de Regime. D'Muechtverhältnisser hänkt dovun of, an an Eindhoven a Brainport sëtzen déi meescht Technologie- a Logistikbesëtzer am méi schwaache Regime.
- Frot no den Dokumenter souwuel op Englesch wéi och op Hollännesch, awer gitt averstanen, wéi eng Versioun virrang huet: den hollänneschen Text gëllt normalerweis, an d'Iwwersetzunge sinn net ëmmer genee.
- Austauschbedingung fir Bedingungen: eng méi laang Verpflichtung kaaft eng lounfräi Period, e Bäitrag fir d'Ariichtung, eng Ënnerhaltslimit oder eng Pausoptioun.
- Passt op d'TVA-Situatioun op. D'Méiglechkeet fir mat TVA ze verlounen ass nëmme méiglech, wann de Locataire d'Gebai ganz oder bal ganz fir Aktivitéiten benotzt, déi e Recht op Ofzuch vun der TVA mat sech bréngen, geméiss Artikel 11 vum Wet op de Omzetbelasting 1968, wéi en an Artikel 6a vun der Uitvoeringsbeschichtung Omzetbelasting 1968 festgeluecht ass. D'Steierverwaltung liest "bal ganz" als op d'mannst 90 Prozent vun der Notzung a akzeptéiert 70 Prozent nëmme fir eng kuerz Lëscht vu Locataire - dorënner Patronatsorganisatiounen, Immobilienagenten, Reesbüroen, Betriber mat Gesondheetsdéngschter a Postbetreiber. De Modell enthält eng Entschiedegung: wann den Test net méi erfëllt ass, muss de Locataire de Proprietär vollstänneg fir d'TVA-Konsequenze entschueden. Finanz-, Versécherungs-, Gesondheets- a Bildungsbetriber sollten dat nokucken, well se selten 90 Prozent ofrechnen.
- Loosst déi allgemeng Bestëmmungen iwwerpréiwen, net nëmmen den éischte Blat. Do läit d'Suen.
Ass de ROZ-Modell an Holland obligatoresch?
Nee. Näischt am Gesetz verlaangt et a keng Autoritéit autoriséiert et. Et ass eng Maartkonventioun, déi vun enger Organisatioun publizéiert gëtt, déi Immobiliebesëtzer, Investisseuren an Agenten representéiert, an all Klausel kann ausgehandelt oder gestrach ginn. Déi meescht Vermieter ginn vum Modell aus, sou datt dat realistescht Zil en gutt ausgehandelten Ännerungsannex ass anstatt en anere Kontrakt.
Wéi weess ech, ob meng Raimlechkeeten ënner Art. 7:290 BW oder Art. 7:230a BW fällen?
Frot ob d'Gebai e Raum enthält, deen der Ëffentlechkeet zougänglech ass, wou Wueren oder Servicer direkt un d'Clienten geliwwert ginn, an ob d'Geschäft vun enger Aart ass, déi an Art. 7:290 BW opgezielt ass. Geschäfter, Restauranten, Caféen an Hotellen qualifizéieren; Büroen, Laboratoiren a Lagerhaiser net. Bei enger gemëschter Notzung hänkt et dovun of, fir wéi en Zweck de Raum haaptsächlech benotzt gëtt, wat op Basis vun der tatsächlecher Notzung anstatt der Etikett um Kontrakt beurteelt gëtt (Hoge Raad 6. Mäerz 2026, ECLI:NL:HR:2026:356).
Kann e Proprietär einfach e Bailvertrag 230a kënnegen?
Tatsächlech jo, virausgesat datt d'Ufuerderunge fir eng vertraglech Kënnegung erfëllt sinn: et gi keng gesetzlech Grënn a keng geriichtlech Genehmegung gebraucht. Dat eenzegt Mëttel vum Locataire ass et, bannent zwee Méint no der Ufro vun der Kënnegung eng Verlängerung vun der Frist fir d'Kënnegung ze froen, déi de Geriicht fir bis zu engem Joer gläichzäiteg an am Ganzen dräi zoustëmme kann. Dat verréckelt d'Kënnegung, et féiert de Locatiounsvertrag net weider.
Firwat ass d'Versiounsjoer vum ROZ-Modell wichteg?
Well d'Modeller sech tëscht den Editiounen wesentlech geännert hunn, wouduerch am Allgemengen méi Ënnerhalt, Käschten a Risiken op de Locataire verlagert goufen, a well all Set vun allgemenge Bestëmmungen zu engem Modelljoer gehéiert. E Leasingkontrakt, deen ee Joer nennt, während d'Bestëmmunge vun engem anere Joer bäigefüügt ginn, erstellt Widderspréch. Vergläicht d'benannt Editioun mat deem, wat tatsächlech bäigefüügt ass.
Kënne mir Konditioune vereinbaren, déi vun de gesetzleche Reegele fir Geschäftsfläche ofwäichen?
Nëmme bannent Grenzen. Fir 290-Raum brauchen Klauselen, déi vun de Schutzbestëmmungen zum Nodeel vum Locataire ofwäichen, d'Zoustëmmung vum Ënnerbezierksgeriicht no Artikel 7:291 BW. Ouni dës kann de Locataire d'Klausel spéider annuléieren an doduerch eng Kënnegung, op déi de Vermieter sech berufft, réckgängeg maachen. Gemeinsam a prompt ufroen. Fir 230a-Raum ass keng Zoustëmmung néideg.
Wéi eng Klausel verursaacht international Locataire am meeschte Problemer?
D'Ënnerhaltsverdeelung, enk gefollegt vun der Ausgrenzung vu Gläichstellung a Suspensioun. Zesummen bedeiten dës, datt de Locataire d'Käschte vun den Installatiounen dréit, déi hie net gewielt huet, a weider voll bezuele muss, wärend hien d'Leeschtung vum Proprietär a Fro stellt. Béid sinn verhandelbar, an eng Ofgrenzungslëscht, eng Ersatzlimit an eng Gläichstellungsfräiheet änneren d'Wirtschaftlechkeet vum Locatiounsvertrag.
