Mängel a Geschäftsraim: wien reparéiert a wéini kann een d'Loyer reduzéieren?

Wann Är Geschäftsraim en Defekt hunn, muss de Proprietär dësen am Prinzip op Är Ufro reparéieren, an Dir kënnt eng Loyerreduktioun fir d'Period fuerderen, an där de Defekt Är Notzung vun de Raimlechkeeten limitéiert. Déi Haaptausnam ass Äre Locatiounsvertrag: déi meescht Geschäftslocatiounsverträg verlageren e groussen Deel vun der Ënnerhaltskäschten op den Locataire, an dat ass gréisstendeels erlaabt.

Wéini gëtt et e Feeler am juristesche Sënn?

E Mangel (gebrek) ass all Zoustand oder Charakteristik vum Gebai, oder all aner Ëmstänn, déi net dem Locataire zouzeschreiwen sinn, an déi verhënnert, datt d'Gebai Iech de Genoss gëtt, deen Dir beim Ënnerschreiwe vum Locatiounsvertrag erwaart hutt (Artikel 7:204 vum hollännesche Burgerlijk Wetbuch, BW).

D'Definitioun ass méi breet wéi nëmmen kierperlech Schued, wéi zum Beispill en leckend Daach oder eng futti Heizung. En Ëmstand ausserhalb vum Gebai kann och e Manktem sinn, zum Beispill eescht Belaaschtung duerch Bauaarbechten, fir déi de Proprietär verantwortlech ass. Wat zielt, ass ob de Genoss, deen Dir raisonnabel erwaarde kënnt, beeinträchtigt ass.

Net all Réckschlag ass e Mangel. Normalen Ofnotzung duerch normal Benotzung ass dat net, an et ass och kee Problem, deen Dir selwer verursaacht hutt. Stéierungen duerch Drëttpersounen, déi kee Recht op d'Gebai hunn, wéi Abriecher oder haart Passanten, sinn och kee Mangel no Artikel 7:204(3) BW; an deem Fall musst Dir selwer géint dës Drëttpersounen virgoen.

Wat Dir erwaarte kënnt, hänkt och dovun of, wat ausgemaach gouf. Wann Dir e Gebai gelount hutt, wousst Dir, datt et al war a renovéiert muss ginn, kënnt Dir spéider net de Standard vun engem Neibau fuerderen.

Wien muss de Mangel reparéieren: de Proprietär oder Dir?

No der Haaptregel vum Artikel 7:206 BW muss de Vermieter Mängel op Är Ufro behiewen. Dëst gëllt, ausser wann eng Reparatur onméiglech ass oder Ausgaben erfuerdert, déi vum Vermieter ënner den Ëmstänn net raisonnabel erwaart kënne ginn.

De Proprietär kann der Verpflichtung net entkommen, andeems en einfach op d'Käschten hiweist. D'Fro ass, ob d'Käschten net am Verhältnes zu der Loyer an dem Wäert vun der Immobilie stinn, net ob d'Reparatur deier ass.

Kleng Reparaturen sinn eng Ausnam. No Artikel 7:217 BW sinn kleng Reparaturen op d'Käschte vum Locataire. Fir Wunnengen zielt an engem Regierungsdekret, wat als kleng Reparatur zielt; fir Geschäftsraim bestëmmen dat de Brauch an de Locatiounsvertrag. Denkt un den Ersatz vun engem futtise Dierklink, engem Liichtschalter oder enger beschiedegter Sockell. D'Grenz tëscht enger klenger Reparatur fir Iech an enger grousser Ënnerhaltsaarbecht fir de Proprietär ass net ëmmer schaarf a féiert dacks zu Diskussiounen.

Wéi änneren Standard-Locatairebedingungen dat?

Gewerbelocatioune baséieren bal ëmmer op de Standardmodeller vun der hollännescher Immobilienkonzil (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Déi allgemeng Bestëmmunge vun dëse Modeller verlageren vill Ënnerhaltspflichten vum Vermieter op den Locataire, wéi zum Beispill d'Ënnerhalt vun den Innenariichtungen, d'Ënnerhalt vun den Installatiounen an den Ersatz vun Deeler, déi ofgenotzt ginn.

Dëst ass gréisstendeels erlaabt. D'gesetzlech Reegele betreffend Mängel an den Artikelen 7:206 bis 7:208 BW sinn net obligatoresch fir Geschäftsraim, sou datt d'Parteien anescht kënne vereinbaren. Zwee wichteg Limitte gëllen. Éischtens, laut Artikel 7:209 BW kann de Vermieter sech net vun der Haftung fir Mängel entzéien, déi hie beim Ofschloss vum Locatiounsvertrag kannt oder hätt solle wëssen. Zweetens kann eng Klausel op d'Säit geluecht ginn, wann d'Beruffung drop no de Standarde vun der Vernünftegkeet a Fairness net akzeptabel ass.

Ob Är Raimlechkeeten als Geschäftsfläch (Artikel 7:290 BW) oder als aner Geschäftsfläch (Artikel 7:230a BW) reglementéiert sinn, ännert näischt drun. Dës Ënnerscheedung ass haaptsächlech wichteg fir de Kënnegungsschutz an d'Mietekontroll. Liest méi an eisem Artikel doriwwer, wéi e Regime fir Är Geschäftsflächen gëllt.

Liest déi allgemeng Bestëmmungen suergfälteg ier Dir ënnerschreift, a kontrolléiert wéi eng Versioun vum ROZ-Modell a wéi en Ënnerhaltsplang gëllt. Si ënnerscheede sech dacks vu Kontrakt zu Kontrakt.

Wat kënnt Dir maachen, wann de Proprietär e Mängel net reparéiert?

Mellt de Mangel schrëftlech a schéckt, wann de Proprietär näischt mécht, eng offiziell Notifikatioun (Ingebrekestelling). Dës Notifikatioun gëtt dem Proprietär eng raisonnabel Zäit fir d'Reparatur duerchzeféieren a seet, wat Dir maache wäert, wann d'Zäit ouni Resultat ofleeft.

Beschreift de Mangel sou konkret wéi méiglech, füügt Fotoen derbäi a wann néideg e Rapport vun engem Expert. Behält Kopie vun all Korrespondenz. D'Notifikatioun ass wichteg fir zwee vun Äre Recoursméiglechkeeten, Entschädigung a Selbstreparatur, well se dovun ofhänken, datt de Proprietär am Verzuch ass.

Loyerreduktioun

Wann e Mangel Äre Genoss un der Wunneng reduzéiert, hutt Dir Recht op eng proportional Loyerreduktioun fir d'Period, an där de Mangel besteet (Artikel 7:207 BW). D'Reduktioun reflektéiert de Verhältnes tëscht dem Genoss, deen Dir tatsächlech hutt, an dem Genoss, deen Dir ouni de Mangel hat.

D'Reduktioun erfuerdert keng Kënnegung, awer si verlaangt datt de Proprietär vum Mangel Bescheed weess. Dir hutt kee Recht op eng Reduktioun fir d'Period virun der Meldung vum Mangel beim Proprietär, ausser de Proprietär wousst schonn dovun. Dofir sollt Dir all Mangel schrëftlech an ouni Verspéidung mellen.

Am Géigesaz zu Wunnlocataire kënnen Geschäftslocataire net virum Loyergeriicht (Huurcommissie) goen. Wann Dir an de Proprietär Iech net iwwer d'Reduktioun eenege kënnt, entscheet den Ënnerbezierksgeriicht (Kantonrechter). Vill ROZ-Loyerverträg schléissen d'Recht op eng Loyerreduktioun aus oder limitéieren se; bannent de Grenzen, déi uewe beschriwwe sinn, kann sou eng Klausel gëlteg sinn.

Kompensatioun

Wann de Mangel dem Vermieter zouzeschreiwen ass, kënnt Dir eng Entschädigung no Artikel 7:208 BW fuerderen. Dëst gëllt zum Beispill, wann de Mangel no dem Ofschloss vum Locatiounsvertrag entstanen ass an de Vermieter déi néideg Ënnerhaltsaarbechten net duerchgefouert huet, oder wann de Mangel schonn ufanks existéiert huet an de Vermieter dovunner wousst oder hätt solle wëssen.

De Schued kann Ëmsazverloschter a Käschten enthalen, déi Dir hat, fir Äert Geschäft weider lafen ze loossen, wéi zum Beispill temporär Lagerung oder alternativ Plaz. Dir musst de Schued an de kausale Zesummenhang mam Defekt noweisen.

De Feeler selwer reparéieren an d'Käschten ofdecken

Wann de Proprietär am Verzuch ass, kënnt Dir d'Reparatur selwer maachen an déi raisonnabel Käschten vum Loyer ofzéien (Artikel 7:206(3) BW). Dëst Recht huet kloer Grenzen, an d'Ausübung dovun setzt Iech falsch enger Fuerderung wéinst Loyerrückstänn aus.

Éischtens muss et sech ëm e Manktem handelen, deen de Proprietär verflicht ass ze reparéieren. Wann d'Ënnerhaltskäschten no dem Locatiounsvertrag op Iech leien, kënnt Dir d'Käschten net op Iech ofwälzen. Zweetens muss de Proprietär tatsächlech am Verzuch sinn: Dir musst noweise kënnen, datt Dir dem Proprietär eng raisonnabel Zäit fir d'Reparatur ginn hutt an datt de Proprietär dat net gemaach huet. Drëttens mussen d'Käschte raisonnabel sinn a proportional zum Manktem sinn.

Préift och ob Äre Locatiounsvertrag d'Verrechnung limitéiert. Déi allgemeng Bestëmmunge vum ROZ schléissen dat normalerweis aus. E Locataire, deen d'Loyer ouni eng valabel gesetzlech Basis zréckhält, kann eng Kënnegung vum Locatiounsvertrag wéinst Netbezuelung kréien. Frot Iech Rot ier Dir eppes vum Loyer ofzitt.

Kënnegung vum Locatiounsvertrag

Wann e Mangel d'Benotzung vum Gebai komplett onméiglech mécht, kann all Partei de Locatiounsvertrag duerch eng schrëftlech Erklärung kënnegen (Artikel 7:210 BW). Wann de Mangel d'Benotzung nëmmen deelweis onméiglech mécht, kënnt Dir d'Geriicht froen, de Locatiounsvertrag am Fall vun engem eeschte Mangel opzehiewen. D'Kënnegung ass e wäitreechende Schrëtt fir eng Entreprise a selten dee beschten éischte Schrëtt.

Sinn Exoneratiounsklauselen a Geschäftslocatiounen gëlteg?

Dacks sinn se dat, awer net ëmmer. Eng Entlastungsklausel ass eng Bestëmmung, duerch déi de Proprietär d'Haftung fir bestëmmte Schued ausschléisst oder limitéiert, an d'allgemeng Bestëmmunge vum ROZ enthalen e puer.

E Geriicht kann eng Entlastung ophiewen, wann de Schued duerch Absicht oder bewosst Onvorsichtegkeet vum Vermieter oder senger Gestioun entsteet, oder wann d'Vertrauen op d'Klausel no de Standarde vun der Vernünftegkeet a Fairness net akzeptabel ass. D'Limit vum Artikel 7:209 BW gëllt och fir Mängel, déi de Vermieter vun Ufank un kannt huet oder hätt solle wëssen.

Wann d'Klausel Deel vun allgemenge Geschäftsbedingungen ass, kann se als ongerechtfäerdegt belaaschtend no Artikel 6:233 BW annuléiert ginn. Fir Konsumenten ass dat einfach unzehuelen; tëscht Betriber läit d'Lat vill méi héich. Gréisser Firmen, wéi zum Beispill Firmen, déi hir Joresofschlëss publizéieren oder 50 oder méi Leit beschäftegen, kënnen dëse Schutz guer net beruffen (Artikel 6:235 BW).

Loosst Äre Loyerkontrakt iwwerpréiwen, ier Dir en ënnerschreift, besonnesch bei grousse Raimlechkeeten oder enger laanger Loyerzäit. D'Opdeelung vun der Ënnerhaltskäschten an d'Entschädigungsklauselen bestëmmen, wien d'Risike dréit, déi liicht bis zu beträchtleche Zomme kënne kommen.

Kann de Loyer wéinst dem Zoustand vum Gebai ugepasst ginn?

Fir Geschäfts- a Gastronomieflächen no Artikel 7:290 BW kann all Partei den Ënnerbezierksgeriicht froen, d'Loyer op den Niveau vu vergläichbare Raimlechkeeten an der Géigend festzeleeën. Fir aner Geschäftsflächen no Artikel 7:230a BW besteet dëst gesetzlecht Recht net.

No Artikel 7:303 BW kann d'Ufro no Oflaf vun der vereinbarter Dauer gemaach ginn a jee nodeem all Kéier fënnef Joer no der leschter Festleeung vum Loyer. D'Geriicht baséiert déi nei Loyer op den Duerchschnëttsmiete vu vergläichbare Raimlechkeeten an der Géigend an de leschte fënnef Joer a muss als éischt en Expertenbericht kréien.

Fir aner Geschäftsflächen no Artikel 7:230a BW kann d'Loyer nëmme mat engem Accord geännert ginn, normalerweis duerch eng Indexéierungsklausel. D'Loyerprüfung ass kee Recours géint e Manktem, awer den Zoustand vun de Raimlechkeeten kann eng Roll bei der Bewäertung spillen.

Wat sollt Dir als Locataire kontrolléieren?

Handelt séier a schrëftlech. No Artikel 7:207(2) BW verléiert Dir d'Loyerreduktioun fir d'Period, ier de Proprietär vum Defekt wousst.

• Mellt de Mangel dem Proprietär schrëftlech, mat Fotoen an engem Datum.
• Kuckt an Ärem Locatiounsvertrag an de generelle Bestëmmunge vun der ROZ no, wien dës Zort Ënnerhalt dréit a ob eng Loyerreduktioun oder -verrechnung ausgeschloss sinn.
• Wann de Proprietär keng Äntwert huet, schéckt eng Notifikatioun mat enger raisonnabeler Frist.
• Schreift d'Konsequenze fir Äert Geschäft op, wéi zum Beispill Verloschter am Ëmsaz an zousätzlech Käschten.
• D'Loyer däerf net zréckbezuelt ginn a kee Mängel selwer reparéiert ginn, bis d'Konditioune vum Artikel 7:206(3) BW erfëllt sinn.

Wann Dir iwwerleet, Äre Bailvertrag ganz ze kënnegen, liest eisen Artikel iwwer d'Kënnegung vun engem Geschäftsbail , deen d'Kënnegungsfristen an d'Grënn behandelt. D'gesetzlech Reegele betreffend Mängel fannt Dir am Buch 7 vum Bürgerlichen Gesetzbuch, deen op wetten.overheid.nl verfügbar ass.

Wat sollt Dir als Proprietär kontrolléieren?

Äntwert op all Mängelmeldung schrëftlech a bannent enger raisonnabeler Frist. Wann Dir am Verzuch sidd, kann den Locataire op Är Käschte reparéieren a Schuedenersaz no Artikel 7:208 BW fuerderen.

• Kontrolléiert ob et sech beim gemellten Problem ëm en Defekt no Artikel 7:204 BW oder ëm eng kleng Reparatur fir den Locataire no Artikel 7:217 BW handelt.
• Kuckt wat am Locatiounskontrakt an am Ënnerhaltsplang steet, wien dës Reparatur iwwerhëlt.
• Schreift bekannt Mängel um Ufank vum Locatiounsvertrag op, well Artikel 7:209 BW verhënnert, datt Dir Iech dofir op eng Entlastung beruffe kënnt.
• Plan d'Reparatur an informéiert de Locataire schrëftlech iwwer den Datum.
• Halt e Wartungsplang fir d'Gebai, fir datt Mängel net bestoe bleiwen an et sech keng Folgeschued opbaut.

Wat kënne mir fir Iech maachen, wann et ëm Mängel an Geschäftsraim geet?

Eis Affekote fir Locatioun beroden Locataire a Vermieter vu Geschäftsraim iwwer Mängel, Ënnerhalt a Loyer.

• Mir iwwerpréiwen Äre Locatiounsvertrag an d'allgemeng Bestëmmunge vum ROZ fir festzestellen, wien d'Reparatur iwwerhëlt.
• Mir opstellen de Mängelrapport an d'Notifikatioun iwwer Versoen mat enger raisonnabeler Frist.
• Mir berechnen eng proportional Loyerreduktioun an eng Fuerderung fir de verluerene Ëmsaz.
• Mir iwwerpréiwen, ob eng Exoneratiounsklausel no Artikel 7:209 oder 6:248 BW kann opgeschoben ginn.
• Mir féieren eng Prozedur virum Ënnerbezierksgeriicht iwwer Loyerreduktioun, Schuedenersaz oder Loyerrückstänn.

Resumé

• E Mangel ass all Ëmstänn, déi net Iech zouzeschreiwen sinn, an déi de Genoss verhënnert, deen Dir erwaarte kënnt (Artikel 7:204 BW).
• Laut Gesetz muss de Proprietär Mängel reparéieren, ausser kleng Reparaturen, awer kommerziell Locatiounsverträg verlagert d'Ënnerhaltsaarbecht dacks op de Locataire.
• Dir hutt Recht op eng proportional Loyerreduktioun ab dem Moment wou de Proprietär vum Mangel Bescheed weess, ausser Äre Locatiounsvertrag schléisst en valabel aus.
• Selbstreparatur mat Vergläich a Kompensatioun erfuerderen datt de Proprietär am Versäum ass, dofir schéckt als éischt eng Notifikatioun.
• De Propriétaire kann d'Haftung fir Mängel net ausschléissen, déi hie beim Ofschloss vum Locatiounsvertrag kannt oder hätt solle wëssen.

Oft gestallten Froen