Erfpacht: Laangzäitpacht vu Land an den Nidderlanden erkläert fir Keefer

Wann Dir sidd en Haus an Holland kafen, an insbesondere an Amsterdam, d'Detailer kéinten uginn, datt d'Immobilie ass op ErfpachtDir kaaft dann net d'Land, mä e limitéiert reellt Recht op d'Land vun engem aneren, zu Konditiounen, déi vun deem Grondbesëtzer festgeluecht goufen, heiansdo virun engem Joerhonnert. Dës Konditioune bestëmmen, wat Dir bezuelt, fir wéi laang, an ob eng Bank iwwerhaapt e Kreditt gëtt.

Wat ass Erfpacht am hollännesche Verméigensrecht?

D'Erfpacht ass e limitéiert sakramentellt Recht ( beperkt recht ), dat sengem Inhaber, dem Erfpachter , d'Recht gëtt, onbeweeglecht Besëtz vun engem aneren ze besëtzen an ze benotzen (Art. 5:85 BW). De Grondbesëtzer bleift Besëtzer vum Grond. D'Erfpachterrecht ass e sakramentellt Recht, kee vertraglecht: et ass am Kadaster ageschriwwe ginn, et kann verkaaft, hypothekéiert an ierft ginn, an et bleift och nom Verkaf vum Grond bestoen.

D'Urkunde kann den Erfpachter verflichten, eng periodesch Zomm, de Canon oder de Grondpacht ze bezuelen (Art. 5:85 BW). E Canon ass net gesetzlech verlaangt, awer bal all Wunnerfpacht huet een. Soss huet den Erfpachter am Groussen a Ganzen déi Notzung, déi de Besëtzer gehat hätt (Art. 5:89 BW), inklusiv d'Friichte vum Besëtz an d'Recht, et ze verlounen, a Reparaturen falen op hien. Wat hien net maache däerf, ass d'Destinatioun vum Besëtz z'änneren oder Aarbechten duerchzeféieren, déi d'Konditioune fir d'Zoustëmmung vum Besëtzer reservéieren.

Vollbesëtz ( volle eigendom ) ass éiweg, kascht näischt fir ze pflegen an entsprécht nëmmen dem allgemenge Gesetz. D'Erfpacht gëtt op engem anere Besëtzer sengem Land ausgeübt, ënnerläit de Konditioune vum selwechte Besëtzer a kann iwwerschafft oder opgehalen ginn. Eng Wunneng op enger Erfpacht mat engem lafende Canon ass normalerweis manner wäert wéi déiselwecht Wunneng a vollem Besëtz, an d'Lück ass net ëmmer am Ufropräis ze gesinn.

Erfpacht, Opstal an e Pacht vun engem Gebai

• Erfpacht gëtt d'Recht, en aneren säin Terrain ze besëtzen an ze benotzen (Art. 5:85 BW). Gebaier op der Parzell gehéieren am Allgemengen zum Erfpachtrecht.
• Opstal, d'Recht op Uewerflächen (Art. 5:101 BW), gëtt d'Recht, Gebaier, Wierker oder Planzungen an, op oder iwwer engem anere Land ze hunn oder ze kréien, andeems et d'Regel verletzt, datt e Gebai dem Besëtzer vum Buedem gehéiert. Et kann eng Bezuelung droen, déi e sougenannte ... genannt gëtt. Vergeltung, a gëtt dacks als ofhängegt Recht nieft der Erfpacht oder engem Pachtrecht - fir e Kabel, Solarpanneauen - accordéiert, obwuel et eleng ka bestoen. D'gesetzlech Reegele vun der Erfpacht gëllen entspriechend fir d'Iwwerbaurecht (Art. 5:104 BW).
• Rent, e Pachtvertrag vun engem Gebai oder enger Wunneng, ass e Kontrakt, kee materiellt Recht: kee registréierbare Recht, keng Hypothéik, an d'Pachtregelen aus dem Buch 7 BW gëllen. E Locataire bezilt Loyer fir d'Bewunnung; en Erfpachter bezilt e Canon fir e Besëtzrecht, dat hie besëtzt a verkafe kann.

D'Urkund an déi allgemeng Konditiounen

En Erfpachtrecht gëtt duerch eng notariell Urkund geschaf an an den ëffentleche Registere registréiert. D' Erfpachtakte setzt déi eenzel Konditiounen fest - Parzell, Begrëff, initial Kanon, erlaabt Notzung - an erkläert dann bal ëmmer eng Rei vun allgemenge Bestëmmungen als gëlteg. Dës allgemeng Konditioune sinn den Inhalt vum Vertrag: Revisiounsmechanismus, Ofkafsregelen, Zoustëmmungsufuerderungen, Entschiedegungsregime, Kënnegungsbefugnisser.

D'Konditioune vum Ausstellungsjoer gëllen

Dëst ass de Punkt, deen am meeschten iwwersinn gëtt, an en ass entscheedend. Eng Gemeng huet net ee Set vu Konditiounen, mä eng Serie, déi a verschiddene Joeren ausgestallt gëtt, an déi all déi Parzellen regelen, déi ënner hir zougestane ginn. Amsterdam's ginn no Joer identifizéiert - dorënner AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 an 2016, vun deenen AB 1994, AB 2000 an AB 2016 déi Serien sinn, déi een haut am meeschte gesäit. D'Ënnerscheeder sinn net kosmetesch: méi al Sätz kënnen dem Besëtzer e grousse Spillraum bei der Revisioun an enk Kompensatiounsrechter ginn.

D'Fro ass ni: "Wat sinn d'Erfpachtbedingungen an dëser Stad?", mee "wéi eng Rei gëllt fir dëst Parzell?". D'Äntwert steet beim Kadaster: d'Grënnungsurkund an all spéider Ännerungsurkund nennen d'Konditioune no Joer. Frot Ären Notaire , d'Urkund an den komplette Text vun dëse Konditiounen ze kréien an se ze liesen - keng Zesummefassung, net den Absatz vum Agent.

De Grondpacht (Kanon)

De Kanon ass déi periodesch Bezuelung fir d'Benotzung vum Land. Déi üblech Struktur ass e Kanonprozentsaz, deen op e geschätzten Landwäert ugewannt gëtt, deen residual vun engem Undeel vum Wäert vun der Immobilie oder vun engem Zäitplang ofgeleet gëtt. Amsterdam Dee Faktor ass d'Buurtstraatquote, déi de Grondwäert als Proportioun zum Wäert vun der Immobilie fir déi betraffe Strooss ausdréckt.

Tëscht de Revisiounen indexéieren déi meescht modern Konditiounen de Canon jäerlech géint e Konsumentpräisindex. Indexéierung ass keng Revisioun: si verfollegt d'Inflatioun an ass virauszesoen, während eng Revisioun de Basiswäert vum Grondstéck nei opstellt a kann de Canon multiplizéieren. Netbezuelung kann de Pächter schlussendlech d'Recht selwer kaschten.

Déi dräi Zorte vun Erfpacht

"Voortdurend" an "eeuwigdurend" ginn an den englesche Begrëffer allebéid als "perpetual" iwwersat. Si sinn net datselwecht, an den Ënnerscheed ass vill Sue wäert. E Recht, dat an der Dauer éiweg ass, kann och e Kanon hunn, deen nëmme fir eng Zäit ofgekaaft gëtt: Dauer an Ofkaaf sinn getrennt Froen.

Revisioun um Enn vun enger Period: dat gréisst finanziellt Risiko

Fir eng weiderféierend Erfpacht ass d'Enn vun enger Period d'Zäit, wou de Grondbesëtzer de Kanon op den aktuellen Terrainwäert zrécksetzen kann. Well Perioden iwwer Joerzéngte lafen an d'hollännesch urban Terrainwäerter staark geklommen sinn, kann de neie Kanon e groussen Deel vum ale sinn.

• Et ass net graduell. D'Erhéijung kënnt an engem Schrëtt, op engem Datum, deen Joerzéngte virdru festgeluecht gouf.
• De Mechanismus setzt sech an den ale Konditiounen. Ënnert e puer eelere Sätz ass d'Diskretiounsrecht vum Besëtzer breet an d'Erausfuerderung ass op eng Bewäertungsprozedur limitéiert anstatt e Geriicht.
• Kreditgeber kucken no vir. En nohaltegen Revisiounsdatum beaflosst souwuel Äre Prêt wéi och de Widderverkaafsmaart, mat deem Dir konfrontéiert sidd.

Virum Ënnerschreiwe sollt den Datum vum Enn vun der aktueller Period, de Revisiounsmechanismus a – wa indikativ Zuelen publizéiert ginn – festgeluecht ginn, wat de Canon wier, wann d'Offer haut iwwerschafft géif ginn. Wa eng Revisioun amgaang ass, muss d'Offer an all Frist fir Reklamatiounen gesi ginn.

Akaf vum Grondpacht (Afkoop)

Amplaz e Canon ze bezuelen, kann den Erfpachter en eventuell fir eng Kapitalzomm ofkafen. Den Afkoop bezilt de Canon fir eng Period fir de Rescht vun der aktueller Period am Viraus; wann dës Period op en Enn geet, trëtt d'Verpflichtung zu iwwerschaffte Konditiounen erëm op, sou datt eng Immobilie, déi als "ofgekaafte Canon" annoncéiert gëtt, nëmme bis zu engem Datum ofgedeckt ka sinn. Den Eeuwigdurende Afkoop läscht de Canon fir ëmmer op, ouni zukünfteg Revisioun.

Ofkafen ass net de Kaf vum Land: de Fräiheetsbesëtz bleift beim Proprietär, nëmmen d'Bezuelungsverpflichtung endet, an d'Konditioune regelen nach ëmmer d'Benotzung an d'Zoustëmmung. Ob e Ofkaf ugebuede muss ginn, wéi e berechent gëtt a ob e Mëtt an der Period ka gemaach ginn, hänkt vun de Konditiounen of, net vum allgemenge Recht. E gëtt duerch eng notariell Urkund erfëllt an registréiert. D'Steierbehandlung follegt der selwechter Ënnerscheedung, an et ass net d'selwecht fir e periodesche Kanon wéi fir e Kapitalabkaf, also loosst d'Konsequenze vun der gewielter Streck vun engem Steierberoder bestätegen, ier Dir Iech dozou verflicht.

Amsterdamvun der weiderer bis zur éiweger Erfpacht

Amsterdam Dofir ass dëst Thema fir déi meescht international Keefer wichteg: e groussen Deel vum Wunnengsbestand vun der Stad steet op kommunale Pachtgrond, deen historesch weider Erfpacht mat periodescher Revisioun huet.

Zënter 2016 huet d'Gemeng ugefaang, éiweg Erfpacht fir nei Zouweisungen ënner neien allgemenge Konditiounen auszestellen, an huet e Schema opgemaach, deen et bestehenden, weiderféierende Pächter erlaabt, ze wiesselen ( Iwwerstappen ). De Pächter freet eng Offer un, déi e éiwege Kanon oder eng éiweg Ofkafssomm festleet, déi um Grondwäert zu engem Referenzmoment berechent gëtt; d'Akzeptanz féiert zu enger Ännerungsurkund, déi beim Kadaster registréiert gëtt.

De finanziell bedeitende Punkt ass den Referenzdatum an den Rabatt. Ufroen, déi virum 8. Januar 2020 gemaach goufen , goufen no méi gënschtege Konditioune berechent wéi spéider: dësen Datum ass den Referenzdatum, deen den Usproch op déi gënschteg Ëmstellungsprime an den Rabatt um Grondwäert regelt, woubäi de Grondwäert selwer vum Immobiliewäert iwwer d'Buurtstraatquote ofgeleet gëtt. Zënterhier gëtt et eng zweet Chance fir déi, déi dësen Datum verpasst hunn, all Kéier no hiren eegenen Konditiounen a mat hirem eegenen Ofschlossdatum, an déi gi vun der Gemeng eleng festgeluecht an net gesetzlech. Ob eng Fënster fir eng bestëmmt Immobilie oppe ass, a wéi eng Berechnung, muss dofir aus dem eegene publizéierte Schema vun der Gemeng erausfonnt ginn, ier Dir Iech engagéiert: frot de Verkeefer no engem scho gemaachten Offer a kontrolléiert den aktuellen Ofschloss direkt bei der Gemeng. Den Ënnerscheed tëscht enger Berechnungsbasis an enger anerer leeft bis zu Zéngdausende vun Euro.

Dräi praktesch Punkte folgen doraus:

• Bestätegt wat de Verkeefer hält. Weiderféierend Erfpacht; weiderféierend Erfpacht mat engem ugefrote awer net ofgeschlossene Wiessel; éiweg Erfpacht mat engem indexéierte Kanon; an éiweg Erfpacht, déi fir ëmmer ofkaaft gëtt, sinn véier verschidden Aktiva zu véier Präisser.
• Eng Offer ass kee Wiessel. Bis d'Ännerungsakt ënnerschriwwen an registréiert ass, bleift d'Immobilie um ale Regime. Ob e Keefer eng ausstehend Offer iwwerhuele kann, a bis wéini, hänkt vun de Konditioune vum Schema of.
• D'Gemengeplang änneren sech. AmsterdamD'Erfpachtpolitik vun der Firma ass ëmstridden a gouf ëmmer erëm geännert; Fristen, Rabatter, Grondwäertfaktoren a Kanonprozentsätz variéiere vu Joer zu Joer. Näischt hei ass d'Situatioun um Dag wou Dir kaaft.

Privat Erfpacht: Promoteuren, Firmen an institutionell Besëtzer

Terrain gëtt och op laangfristeg Pacht vun Entwéckler, Wunnengsgesellschaften, institutionellen Investisseuren, karitativen Stiftungen a private Grondbesëtzer verlount. D'Gesetz ass datselwecht; d'Konditioune sinn dat dacks net.

Privat Konditioune si meeschtens op erkennbar Aart a Weis manner gënschteg: méi kuerz oder fix Lafzäiten ouni Fortsetzung; Revisioun a méi kuerzen Intervaller, heiansdo all fënnef oder zéng Joer; Revisioun gebonnen un de Wäert vun der Immobilie anstatt un de Wäert vum Grondstéck, sou datt d'Verbesserunge vum Pächter selwer d'Erhéijung fidderen; Kompensatioun ausgeschloss oder limitéiert; breet Zoustëmmungsufuerderunge fir Verlounen, Ännerungen a Verkaf. E puer Projeten, déi un Éischtkäufer vermaart ginn, wou de Verkeefer d'Land behält fir de Präis ze senken, sinn Erfpachtkonstruktiounen vun dëser Aart.

Eng Gemeng ass eng permanent Institutioun mat politesche Restriktiounen an engem Interessi un engem funktionéierende Wunnengsmaart; e private Grondbesëtzer hält eng Investitioun. Privat Erfpacht ass dofir net schlecht, awer gitt ni dovun aus, datt seng Konditioune mat de kommunale Konditioune gläichen, iwwer déi e Keefer gelies huet.

Kompensatioun um Enn vum Pachtvertrag

Wann en Erfpachtrecht ophält, huet de fréieren Erfpachter am Prinzip Usproch op eng Entschädigung fir de Wäert vu Gebaier, Wierker a Planzungen, déi hie selwer opgeriicht oder vu sengem Virgänger géint Bezuelung kaaft huet (Art. 5:99 BW), a kann d'Propriétéit behalen, bis dës Entschädigung bezuelt gouf (Art. 5:100 BW).

Zwou Qualifikatioune si wichteg. D'Usproch kann duerch d'Urkunde bannent de Grenzen, déi d'Gesetz erlaabt, limitéiert oder ausgeschloss ginn, an dat maachen och méi al privat Konditiounen dacks. An et ass eng Kompensatioun fir d'Gebaier, net fir den Ënnerscheed tëscht dem Pachtwäert an dem Fräiheetswäert: e Pachter, deem säin temporärt Recht ofleeft, kritt net de Maartwäert vum Haus. Wa Konditioune vum "Wäert vun de Gebaier" schwätzen, entscheet d'Bewäertungsbasis alles.

D'Positioun vum Hypothekarkreditgeber

En Erfpachtrecht kann hypothekéiert ginn an déi meescht hollännesch Kreditgeber léinen op Pachtbesëtz. Ob e Kreditgeber op Är Immobilie léint, hänkt bal ganz vun den allgemenge Konditiounen of. Kreditgeber bewäerten d'Aart vum Recht a, wann temporär, d'Dauer déi fir d'Prêtlafzäit bleift; ob de Canon fixéiert, indexéiert oder op fir Revisioun ass, a wéini déi nächst Revisioun fällt; ob d'Kënnegung d'Sécherheet zerstéiere kéint; ob de Kreditgeber informéiert muss ginn a muss erlaabt ginn e Verzuch ze behiewen; an ob eng Kompensatioun um Enn bestoung.

Zwou Saache maachen dëst machbar. D'Standardbedingungen vun de grousse Gemenge gi generell vun den Haaptkreditgeber akzeptéiert, sou datt e Kaf vun hinnen selten eng Finanzéierungsfro opwerft. Privat Erfpacht ass de méi schwéiere Fall, well d'Konditioune dat sinn, wat de Grondbesëtzer opgestallt huet. Do muss d'Akzeptanz vum Bau fir déi spezifesch Konditioune mam Kreditgeber a, wou et ëm eng Hypothek geet, mam Hypothekegarantie festgestallt ginn. Wa eng national Hypothekegarantie (NHG) ugefrot gëtt, gëtt d'Positioun publizéiert. D'NHG-Konditiounen an -Standarden, déi all Joer nei publizéiert ginn, akzeptéieren traditionell Erfpacht, awer si setzen Ufuerderungen un déi verbleiwen Dauer vum Pachtvertrag, gemooss un d'Dauer vum Prêt, an dës Ufuerderunge si méi streng fir Rechter, déi virum 1. Januar 1992 geschaf goufen, wéi d'gesetzlech Entschiedegung fir Gebaier a Kraaft getrueden ass. E Bau, deen net traditionell ass, an all Form vu Keeferënnerstëtzung ( Keefersteun ), muss vum NHG selwer akzeptéiert gi sinn, an NHG publizéiert d'Lëscht vun de Bauen, déi et akzeptéiert huet. E Bau, deen net op där Lëscht steet, gëtt net mat NHG finanzéiert.

Eng Finanzéierungskonditioun schützt näischt , wann d'Ufro ni mam Pachtbedingungen beim Kreditgeber ukomm ass.

Verkaf: Zoustëmmung a Réckstänn

En Erfpachtrecht ass iwwerdrobar, awer d'Urkunde kann d'Zoustëmmung vum Grondbesëtzer fir eng Iwwerdroung oder eng Deelung verlaangen (Art. 5:91 BW); wann d'Zoustëmmung refuséiert gëtt, erlaabt d'Gesetz, datt se duerch eng Autorisatioun vum Geriicht ersat gëtt. Bei de meeschte Gemengen ass d'Zoustëmmung eng Formalitéit, awer gitt ni dovun aus: den Zäitplang muss mat der Fäerdegstellung iwwereneestëmmen, an d'Konditioune kënnen verlaangen, datt et keng Réckstänn a keng ausstehend Verstouss géint d'Grondlag gëtt.

Réckstänn folgen dem Recht: den Erwerber an de Verkeefer sinn zesummen a separat haftbar fir de Kanon, deen an de fënnef Joer virun der Iwwerdroung fälleg gouf (Art. 5:92 BW). Den Notaire soll eng schrëftlech Erklärung vum Grondbesëtzer iwwer d'Kanonpositioun, Réckstänn, Käschten a vermeintlech Verstéiss kréien.

Kënnegung duerch de Grondbesëtzer

De Grondbesëtzer kann d'Erfpacht ( Opzegging ) kënnegen, wann de Canon zwee Joer hannereneen net bezuelt gouf, oder den Erfpachter eescht géint de Gesetz verstéisst (Art. 5:87 BW). D'Formalitéite si streng a si schützen de Kreditgeber: D'Kënnegung geschitt duerch e Geriichtsvollzieher, op d'mannst ee Mount virum Datum, géint deem se gestallt gëtt, wann de Grond a Verzuch ass, an dës muss bannent aacht Deeg jidderengem, deen als Hypothekennehmer oder aner limitéiert Rechtsinhaber registréiert ass, zugestellt ginn, sou datt d'Bank intervenéiere kann an d'Réckstänn begläiche kann (Art. 5:87, Art. 5:88 BW). Separat, nodeems fënnefanzwanzeg Joer zënter der Grënnung vun der Erfpacht vergaange sinn, kann all Partei d'Geriicht froen, se wéinst onvirgesinnten Ëmstänn z'änneren oder ze kënnegen (Art. 5:97 BW) - e schmuele Wee, kee Recours géint e Canon, deen einfach deier ginn ass.

Wat e Keefer muss kontrolléieren, ier en ënnerschreift

• D'registréiert Grënnungsurkund an all spéider Ännerungs- oder Ofkafsurkund.
• Wéi eng allgemeng Konditioune gëllen, no Joer, an hire komplette Text.
• Ob d'Recht temporär, weiderhin oder éiweg ass, an den exakten Oflaf- oder Enndatum vun der Period.
• Deen aktuellen Canon, seng Indexéierungsbasis, an ob e vun der Bourse ofgekaaft gëtt - wann jo, bis wéini.
• Den Datum an de Mechanismus vun der nächster Revisioun, an all lafend Revisiouns- oder Wiesselprozedur.
• Ob d'Zoustëmmung vum Grondbesëtzer fir den Transfert gebraucht gëtt, a wéi laang et dauert.
• Eng schrëftlech Erklärung vum Grondbesëtzer iwwer Réckstänn, Käschten a vermeintlech Verstéiss.
• Schrëftlech Bestätegung vum Kreditgeber, datt hien ënner dëse Konditioune Kreditter gëtt.
• Fir Appartementer: wéi de Pachtbesëtz mat der Proprietärsvereenegung interagéiert, a wien de Canon bezillt.
• fir Amsterdam: déi aktuell publizéiert Positioun vun der Gemeng zum Wiessel, um Dag vum Kaf.

Erfpacht ass kee Defekt. Mat den Urkunden virun Iech ass et eng méi bedingt Aart a Weis fir Immobilie ze halen, an et kann perfekt verankert sinn. D'Feeler gi vu Keefer gemaach, déi de Pachtparagraf als Standardverfahren behandelen.