D'Kënnegung an Holland ass e geriichtlech kontrolléierte Prozess. E Vermieter kann en net selwer ophalen, an e Locataire gëtt selten iwwer Nuecht erausgehäit. Tëscht der éischter verpasster Bezuelung an dem Ëmzugswon leien e Fuerderungsschreiwen, eng Ukënnegung, eng Verhandlung, en Uerteel an eng Ukënnegung vun engem Geriichtsvollzieher. Dësen Artikel beschreift dës Sequenz, den Zäitpunkt, d'Käschten an de Spillraum fir all Säit ze handelen.
Grondregel: keng Räumung ouni geriichtlech Uerdnung
E Proprietär däerf ni op eegen Uerdnung d'Haus erausräumen. D'Enn vum Locatiounsvertrag an d'Räumung vum Immobilie sinn eenzel Entscheedungen, an allebéid gehéieren dem Geriicht. Bis e Riichter eng Räumungsbeschluss ausgestallt huet an e Geriichtsvollzieher se duerchgesat huet, däerf den Locataire bleiwen, egal wéi vill Réckstänn et ass a wat och ëmmer am Kontrakt steet.
Hie kann net:
- d'Schleisen wiesselen oder eng Kette installéieren;
- Waasser, Gas, Elektrizitéit oder Heizung ofschalten, fir de Locataire erauszedrécken;
- d'Saache vum Locataire ewechhuelen, späicheren oder entsuergen;
- d'Wunneng ouni Zoustëmmung eranzegoen, egal ob hie Proprietär vun der Wunneng ass oder net.
Hollännescht Gesetz nennt dëst Selbsthëllef- Eigenrichtung , an et ass illegal. De Locataire kann eng virleefeg Verfügung ( kort geding ) uleeën a ass normalerweis bannent Deeg zréck, woubäi de Proprietär veruerteelt gëtt, den Zougang op Strof vun enger deeglecher Strof erëm hierzestellen an decidéierbar fir de resultéierende Schued haftbar gemaach gëtt. Géint de Wëlle vum Bewunner an eng Wunneng ze goen, kann och als Strofdot vum Huisvredebreuk (Artikel 138 Sr) erausgestallt ginn. E Proprietär, deen d'Schleisen wiesselt, verwandelt e Fall, deen hie wahrscheinlech gewonnen hätt, an ee, deen hie sécherlech verléiere wäert.
Zwee routes: opzeginn an ontbinding
Terminatioun duerch Avis (opzegging)
Eng Opzegging ass d'Kënnegung vun engem Locatiounsvertrag vun enger Wunneng duerch eng schrëftlech Kënnegung, déi per recommandéierter Bréif geschéckt gëtt, op Basis vun enger vun enger zouener Lëscht vu gesetzleche Grënn. Si erschéngen an den Artikelen iwwer d'Enn vun engem Locatiounsvertrag am Buch 7, Titel 4, Sektioun 5 BW (Artikelen 271 bis 282 BW): datt de Locataire sech net wéi e gudde Locataire beholl huet, datt de Vermieter d'Immobilie dringend fir säin eegene Gebrauch brauch , datt de Locataire e vernünftegt Offer fir en neie Kontrakt refuséiert, an datt d'Immobilie fir den Ofbroch oder d'Sanéierung gebraucht gëtt.
Kënnegungsfristen daueren vun dräi Méint fir e Locatiounsvertrag ënner engem Joer, a klammen ëm ee Mount pro weidert Joer op maximal sechs Méint. D'Kënnegung eleng beendet näischt: ausser de Locataire stëmmt schrëftlech zou, geet de Locatiounsvertrag gesetzlech weider, bis e Geriicht anescht decidéiert, an de Proprietär muss eng Plainte agereechen. Fristgerecht Kontrakter fir Wunnengen goufen och duerch de Wet vaste huurcontracten a Kraaft gesat, deen zënter dem 1. Juli 2024 a Kraaft ass, deen de Bail fir onbegrenzt Zäit als Haaptregel zréckgesat huet, sou datt e Proprietär, deen ugeholl huet, datt säi Kontrakt ofleeft, e Bail fir onbegrenzt Zäit kéint hunn.
Opléisung wéinst Vertragsverletzung (Onbindung)
Artikel 6:265 BW gesäit vir, datt all Versoen an der Leeschtung der anerer Partei d'Muecht gëtt, d'Vertrag opzeléisen, ausser d'Versoen, wéinst hirer besonnescher Natur oder gering Bedeitung, rechtfäerdegt keng Opléisung. Fir Wunnengen gëtt dës Muecht net per Bréif ausgeübt: Artikel 7:231 BW reservéiert d'Opléisung vun engem Locatiounsvertrag vu bebaute Raimlechkeeten dem Geriicht. D'Ausnam ass d'administrativ Zoumaache vun der Immobilie, geméiss Artikel 13b vum Opiumgesetz oder Artikel 174a vum Gemengegesetz, wou de Proprietär d'Méiglechkeet huet, d'Vertrag opzeléisen, ouni viru Geriicht ze goen.
A Fäll vu Loyerrückstänn ass d'Onbindung bal ëmmer de Wee. Et gëtt keng Kënnegungsfrist, d'Fakten mussen net op eng zougemaach Lëscht passen, an de Propriétaire kann d'Suenfuerderung, d'Opléisung an d'Kënnegung an enger Uklo kombinéieren. Déiselwecht Approche gëllt fir Belaaschtung, onerlaabten Ënnerverloun a Cannabis-Ubau.
Wéi vill ass genuch? D'Toleranzschwell
D'Wierder „ausser de Versoen, wéinst senger besonnescher Natur oder gering Bedeitung, rechtfäerdegt keng Opléisung“ sinn déi wichtegst Verteidegung vum Locataire. An sengem prejudizielle Uerteel vum 28. September 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) huet den Hoge Raad bestätegt, wéi den Test funktionéiert. Et ass eng Haaptregel mat enger Ausnam: all Verletzung gëtt am Prinzip d'Muecht zur Opléisung; de Proprietär beweist de Verstoss an de Locataire muss d'Ausnam beweisen. D'Ausnam beschränkt sech net op d'Faktoren, déi am Gesetz genannt sinn - all Ëmstänn kënne gewogen ginn, dorënner den Interessi vum Locataire, säin Haus ze behalen, an de Geriicht muss se och am Fall vun engem Verzuch ofwegen.
Also féiert eng verspéit Bezuelung oder e klenge Reschtbetrag net zu enger Kënnegungsuerdnung. Mee et gëtt och kee Schwellwäert a Méint, bei deem d'Opléisung follegt: kee Gesetz a keng national Richtlinn vun de Geriichter fixéieren dat. Réckstänn, déi sech op e puer Méint zéien, sinn an der Praxis de Punkt, bei deem d'Propriétairen eng Plainte maachen an eng Fuerderung eng reell Chance huet, awer d'Zuel entscheet näischt eleng - d'Geriicht muss d'Verletzung ëmmer nach géint alles ofweegen, wat den Hoge Raad vun him verlaangt, an et kann d'Opléisung bei gréissere Réckstänn refuséieren oder bei méi klenge Réckstänn zouloossen.
Grenzfäll dréinen sech souwuel ëm Verhalen wéi och ëm Arithmetik: ob den Locataire op den Ufrobréif reagéiert huet, ob eng Vereinbarung ugebueden a gebrach gouf, an ob Scholdenhëllef gesicht gouf.
Déi üblech Prozedur, Schrëtt fir Schrëtt
Locatiounssträitfäll ginn , egal wéi vill Zomm et um Spill steet, virum Bezirksgeriicht ( Kantonrechter ) a fänken mat enger Ukënnegung vun engem Geriichtsvollzieher ( Dagvaarding ) un. En Affekot ass net obligatoresch, obwuel üblech op der Säit vum Proprietär an dacks entscheedend op der Säit vum Locataire.
| Schrëtt | Waat geschitt | Indikativ Zäit |
|---|---|---|
| Ufrobréif | Scholdmeldung, déi d'Réckstänn an eng Bezuelungsfrist spezifizéiert. | 2-6 Wochen |
| Summoner | De Geriichtsvollzieher bedient dem Dagvaarding a fuerdert Réckstänn, Opléisung a Kënnegung. | Mindestens eng Woch virdrun zerwéiert |
| Verdeedegung | De Locataire äntwert schrëftlech oder mëndlech. Keng Äntwert bedeit Verzuch, awer d'Fuerderung gëtt trotzdem gepréift. | 2–6 Wochen nom Service |
| Ze héieren | Béid Säite goufen ugehéiert; de Riichter ënnersicht normalerweis als éischt eng Vereinbarung. | Eng Sessioun, dacks manner wéi eng Stonn |
| Judgement | De Vonnis léist de Locatiounskontrakt op, ordnt d'Bezuelung an autoriséiert d'Kënnegung. | 2–6 Wochen no der Verhandlung |
| Uerder fir ze verloossen | De Geriichtsvollzieher seet d'Uerteel aus a veruerteelt dem Locataire, d'Haus ze verloossen. | Normalerweis 14 Deeg |
| Ukënnegung | De Geriichtsvollzieher annoncéiert den Datum vun der Kënnegung duerch eng separat Exploitatioun. | Kuerz gesetzlech Mindestbestëmmungen |
| Eviction | De Geriichtsvollzieher räumt d'Immobilie, mat Police a Plënnerfirmen, wann néideg. | Um ugekënnegten Datum |
Vun Enn bis Enn dauert e Fall mat onbekämpfte Réckstänn normalerweis dräi bis fënnef Méint. Betruecht dat, an all Intervall an der Tabell, als Praxis anstatt als Usproch: ofgesinn vun der Mindestkënnegungsfrist fir d'Kënnegung selwer ass keng vun dëse Fristen gesetzlech festgeluecht. D'Geriicht setzt den Datum fir d'Kënnegung a sengem Uerteel fest, an d'Zäit bis zur Verhandlung an dem Uerteel hält sech un d'prozedural Reegele fir Ënnerbezierksfäll an der Aarbechtslaascht vum jeweilege Geriicht, iwwer déi d'Rechtspraak a senge publizéierten Duerchgangszuele bericht. E Fall mat dem Usproch, oder ee bei deem de Locataire sech un eng Vereinbarung hält, dauert méi laang an endet dacks ouni Kënnegung iwwerhaapt.
Provisoresch Vollstreckbarkeet a Recours
En Uerteel iwwer Kënnegung gëtt normalerweis no Artikel 233 Rv fir virleefeg vollstreckbar erkläert . Dëst ass de Punkt, deen d'Locataire am meeschten falsch verstoen: eng Appelatioun, déi vun den Artikelen iwwer den héije Beruff, dorënner Artikel 350 Rv, geregelt gëtt, setzt d'Ëmsetzung net eleng op. De Propriétaire kann d'Kënnegung, während d'Uerteel anhängeg ass.
E Locataire kann d'Appelgeriicht froen, d'Vollstreckung opzehiewen, andeems en op Basis vun engem limitéierten Test normalerweis e juristesche oder sachleche Feeler oder en Noutfall verlaangt, deen den éischte Riichter net konnt ofwäerten. Alternativ kann hien e Sträitfall iwwer d'Vollstreckung ( executiegeschil ) beim Interimriichter no Artikel 438 Rv bréngen, mat der Begrënnung, datt d'Vollstreckung vum Uerteel elo e Rechtsmëssbrauch ass. Kee vun deenen zwee ass eng Widderhuelung vum Fall. Béid setzen eng fristgerecht Appel viraus, an d'Frist ass kuerz: dräi Méint vum Dag vum Uerteel an engem normale Fall, awer nëmme véier Wochen no engem Uerteel a kuerzer Zäit (Artikel 339 Rv).
Der Tëschenzäit Injunction route (kort geding)
E Kortgeding ass eng summarisch Prozedur virum Interimriichter ( voorzieningenrechter ) no den Artikelen, déi mat Artikel 254 Rv ufänken. Si trëfft eng virleefeg Entscheedung, normalerweis bannent Wochen, awer si kann e Kontrakt net opléisen. Dat ass déi wichtegst Limit: e Vermieter kann keng Ontbindung bei engem Kortgeding kréien, nëmmen eng Räumungsbeschlëss.
Et steet engem Vermieter nëmmen zur Verfügung, wann d'Fuerderung dréngend ass an den Ausgang vun den normale Prozeduren net eescht a Fro gestallt gëtt - schwéier Belaaschtung, kriminell Notzung vun der Immobilie, weider Bewunnung nodeems de Locatiounsvertrag kloer opgehalen huet, oder Bewunnung ouni Titel. E Fall vun einfache Réckstänn ass selten qualifizéiert: den Interessi vum Locataire u sengem Haus iwwerwältegt den Interessi vum Vermieter u Geschwindegkeet.
Fir Locataire ass et mindestens esou nëtzlech: et ass d'Instrument géint e Proprietär, deen d'Schleisen gewiesselt huet, an fir eng ugekënnegt Räumung ze stoppen, wann d'Ëmstänn sech entscheedend geännert hunn.
Hausbesëtzer, Geschäftsraim a Bewunner ouni Titel
Squatters
Hauskazen ass e Strofverbrieche, an et gëtt zwou Spueren: eng zivilrechtlech Fuerderung vum Proprietär oder eng Genehmegung vum Staatsanwalt. An sengem Uerteel vum 28. Oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) huet den Hoge Raad festgestallt, datt eng Räumung op der Strofspur eng sou eescht Agräife vum Recht op Respekt vum Wunnsëtz no Artikel 8 vun der EMRK ass, datt se eng viraus geriichtlech Iwwerpréiwung erfuerdert: d'Autoritéite mussen et schrëftlech bekannt ginn, op d'mannst siwen Deeg fir e "Kort geding" zouloossen an d'Entscheedung vum Riichter ofwaarden, ausser an aussergewéinleche Fäll wéi enger Bedrohung fir d'ëffentlech Sécherheet.
Geschäftsraim
Locataire vu Geschäfts- a Gastronomieraim no den Artikelen 290 a folggendem BW hunn hiert eegent Regime vu Konditiounen a Kënnegungsgrënn. Locataire vun anere Geschäftsraim, haaptsächlech Büroen an Industrieflächen, falen ënner Artikel 7:230a BW; den Ënnerscheed ass an eisem Artikel iwwer Geschäftslocatiounen no den Artikelen 290 an 230a festgeluecht : soubal de Locatiounsvertrag opgehalen huet an d'Kënnegung vun der Kënnegung ginn ass, kann de Locataire de Bezirksgeriicht froen, d'Frist fir d'Kënnegung ze verlängeren, an d'Kënnegung gëtt ausgesat, während dës Demande anhängeg ass. D'Demande muss bannent zwee Méint nom ugekënnegten Datum fir d'Kënnegung gemaach ginn, an de Geriicht kann maximal dräi Verlängerunge vun jee engem Joer accordéieren.
Awunner ouni Titel
Een deen an der Immobilie kee Kontrakt huet – de Partner vun engem fréiere Locataire, deen zréckgelooss gouf, e Gaascht, deen net fortgeet, e Bewunner ënner engem ofgelafene Anti-Squat-Ofkommes – huet keng Besëtzverhältnisser, an dëst sinn déi kloerst Fäll vu Kortgeding. D'Warnung ass, datt eng Vereinbarung, déi als Anti-Squat bezeechent gëtt, heiansdo op Basis vun de Fakten als Locatioun ugesi gëtt, mam Schutz, deen dat mat sech bréngt.
De Geriichtsvollzieher, d'Ukënnegung an d'Saachen
Nëmmen e Geriichtsvollzieher kann eng Kënnegungsuerdnung duerchsetzen, an hien ass e Beamten am ëffentleche Liewen, net de Mataarbechter vum Propriétaire. Hie verbitt d'Uerteel, befielt dem Locataire d' Haus ze verloossen an annoncéiert dann d'Kënnegung duerch eng weider Exploitatioun. D'Gezwongen Kënnegung gëtt vun den Artikelen iwwer gezwongen Kënnegung geregelt, d'Artikelen 555 bis 562 Rv. Artikel 555 Rv setzt eng Mindestperiod vun dräi Deeg tëscht där Uerdnung an der Kënnegung fest; dës kuerz gesetzlech Mindestperiod ass net déi méi laang fräiwëlleg Period, déi am Uerteel festgeluecht ass.
Un deem Dag kann de Geriichtsvollzieher d'Police uruffen, fir Zougang ze kréien an d'Uerdnung ze garantéieren, an e Schléssermeeschter. De Proprietär organiséiert a bezillt d'Emzugsleit als éischt, an déi bliwwe Saachen ginn erausgeholl. Wat mat hinne geschitt, ass net méi eng Fro vun der lokaler Praxis. D'Gemeng muss d'Wueren ewechhuelen a lageren, op Käschte vun der Partei, déi d'Uerteel vollzéit, an d'Reegele vun der administrativer Vollstreckung gëllen fir dës Lagerung (Artikel 556 Rv, bezitt sech op d'Artikelen 5:29 an 5:30 Awb). D'Lagerung dauert bis zu dräizéng Wochen, duerno kënnen d'Wueren verkaaft oder zerstéiert ginn; wa se verkaaft ginn, behält de fréiere Besëtzer dräi Joer laang e Recht op den Erléis. Wueren, déi fir hire Besëtzer kee vernünftege Wäert hunn, an alles wat geféierlech oder verderblech ass, kënnen direkt fortgoen. D'Käschte kommen iwwer de Proprietär beim Locataire un, net iwwer eng Rechnung vun der Gemeng.
Eng Räumung kann bis zum leschte Moment ofgesot ginn. Geriichtsvollzieher stoppen eng Räumung reegelméisseg, wann d'Scholden an d'Käschte vollstänneg bezuelt sinn, oder wann eng Vereinbarung ausgemaach gouf an de Proprietär d'Suspendéierung uweise. Awer d'Flexibilitéit hëlt staark of, soubal d'Ëmzugsfirmen engagéiert sinn.
Käschten, a wien schlussendlech bezilt
D'Geriichtskäschten ( Griffierecht ) a Bezirksfäll hänken vum Wäert vun der Fuerderung of a sinn dovunner of, ob de Kläger eng Firma, eng Privatpersoun oder eng Partei mat limitéierte Mëttelen ass, déi an de meeschte Klassen e niddrege Pauschalsaz bezilt. D'Klassen an d'Beträg sinn gesetzlech festgeluecht, ugepasst mam 1. Januar vun all Joer a publizéiert an an der Tabelle vun der Rechtspraak; de gëltege Satz ass dee, deen zum Zäitpunkt vun der Areeche vum Fall a Kraaft ass. Op d'Geriichtskäschte gëtt keng TVA berechent.
Dozou kommen nach d'Käschte vum Gerichtsvollzieher, déi vum Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders festgeluecht an ab dem 1. Januar vun all Joer indexéiert ginn. D'Verfügung vun engem vollstreckbare Uerteel ass mat engem modesten Tarif verbonnen; d'Zwangsräumung selwer kascht e Multiple dovun. Déi aktuell Tariffer ginn zesumme mat deem Uerteel publizéiert, an de Gerichtsvollzieher wäert se op Ufro uginn. D'Ewechhuele, d'Lagerung an d'Affekotekäschte vum Proprietär kommen zousätzlech zu dëse Tariffer a sinn duerch näischt fixéiert, sou datt d'Gesamtbetrag vun der Gréisst vum Besëtz an dem Zoustand ofhänkt, an deem et hannerlooss gëtt.
Déi verléierend Partei bezilt d'Käschte vum Gewënner, awer d'hollännesch Käschtenuerdnung ass e fixe Bäitrag, keng voll Entschiedegung, an normalerweis wäit ënner de tatsächleche juristesche Käschten. Fir de Propriétaire ass eng erfollegräich Kënnegung dacks ëmmer nach e finanzielle Verloscht, well d'Uerdnung an d'Scholden géint e Locataire duerchgesat ginn, deen per Definitioun kee Geld huet. Fir de Locataire bedeit Verloscht Réckstänn, Zënsen, Geriichts- a Gerichtsvollzieherkäschten, Ëmzéiung a Lagerung, nieft der Sich no enger Plaz zum Wunnen - an d'Schold iwwerlieft d'Kënnegung.
Locataire an enger vulnérabeler Positioun
D'Kanner ze hunn gëtt engem Locataire kee Recht ze bleiwen, awer et ass en Ëmstand, deen ënner der Ausnam am Artikel 6:265 BW ofgewien gëtt, an e staarke Grond fir de Riichter, béid Säiten zu enger Vereinbarung ze drécken. Geriichter ginn dacks en "lescht Chance"-Uerteel gewährt: Opléisung an Kënnegung ginn ugeuerdent, awer net duerchgesat, soulaang de Locataire en vereinbarte Zäitplang anhält.
E Locataire, deen enger gesetzlecher Scholdensanéierungsregelung zougelooss ass, ass nach méi staark, well de Moratorium dat, wat eenzel Gläubiger duerchsetzen kënnen, aschränkt. No Artikel 305 vum Insolvenzgesetz däerf de Proprietär de Locatiounsverhältnis net opléisen oder erausräumen opgrond vu Loyerscholden, déi virum Akraafttrieden vun der Scholdensanéierungsregelung entstane sinn, an eng Räumung, déi scho wéinst där aler Schold lassgeet, gëtt duerch d'Gesetz suspendéiert. De Schutz ass bedingt: de Locataire muss all falend Loyertranche pünktlech vun do un bezuelen, an eng nei Réckstand gëtt dem Proprietär d'Muecht, sech opzeléisen an erausräumen, erëmbeliewt. E Locataire, deen enger Räumung riskéiert, soll direkt eng kommunal Scholdenhëllef ufroen; e Proprietär soll kontrolléieren, ob schonn eng Demande leeft.
Zënter dem 1. Januar 2021 bedreift Holland e nationale Frühwarnsystem. Vermieter, Energieliwweranten, Waasserfirmen a Krankeversécherer mussen Réckstänn bei der Gemeng mellen, ouni d'Zoustëmmung vum Locataire, soubal hir eegen Inkassoversich gescheitert sinn. Geméiss dem Wet gemeentelijke schuldhulpverlening muss d'Gemeng op all Signal mat engem Ugebot fir en éischt Gespréich äntweren; d'Artikelen 3 a 4 vun deem Gesetz verlaangen dat bannent véier Wochen oder dräi Aarbechtsdeeg, wann d'Situatioun dréngend ass - eng imminent Räumung ass dat Standardbeispill. Wunnengsgesellschaften behandelen d'Sich no Bezuelung als Viraussetzung fir d'Prozedur.
Praktesch Leedung
Fir Landbesëtzer:
- Huelt d'Saach ni selwer an d'Hänn.
- Dokumentéiert alles: Loyerbuch, Erënnerungen, de Bréif mat Ufro, Offeren fir eng Vereinbarung, datéiert Reklamatioune vun Noperen.
- Gitt eng schrëftlech Kënnegung iwwer Verspéidung ier Dir eng Plainte maacht, a loosst d'Scholden d'Toleranzschwell kloer iwwerschreiden, anstatt ze fréi ze kloen an duerch d'Ausnam ze verléieren.
- Mellt d'Réckstänn der Gemeng, wou et verlaangt gëtt, a kënnt se noweisen.
Fir Locataire:
- Ignoréiert d'Uklo net; e verdeedegte Fall ass ganz anescht wéi en Ausfall.
- Sidd bei der Verhandlung dobäi oder gitt am Viraus eng schrëftlech Verteidegung an; et ass gratis an et brauch keen Affekot.
- Frot direkt eng kommunal Scholdenhëllef un, bréngt e Beweis bei d'Verhandlung mat a bezuelt eppes konsequent, och wann Dir net alles bezuele kënnt.
- Wann de Proprietär d'Schleisen gewiesselt oder d'Stroumversuergung ofgeschalt huet, frot de selwechten Dag no Rot.
- Verstitt, datt e Recours eleng d'Kënnegung net verhënnert.
Kann mäi Proprietär mech eraussetzen, ouni viru Geriicht ze goen?
Nee. E Vermieter brauch eng geriichtlech Uerdnung fir e Locatiounsverletzung ze kënnegen an eng Autorisatioun fir d'Immobilie ze läschen, an nëmmen e Geriichtsvollzieher däerf d'Kënnegung duerchféieren. D'Schleisen ze wiesselen, Saachen ewechzehuelen oder d'Stroumversuergung ofzeschalten ass illegal Selbsthëllef. E Locataire, deen domat konfrontéiert ass, kann bannent Deeg eng Uerdnung kréien, déi den Zougang erëm hierstellt, normalerweis mat enger Strof, a kann Schuedenersaz fuerderen.
Wéivill Méint Loyerrückstänn sinn nach do, ier ech erausgehäit ka ginn?
Et gëtt kee gesetzleche Schwellwäert a keng fix Zuel vu Méint. Den Test ass, ob d'Verletzung, wéinst hirer Natur oder geringem Wichtegkeet, d'Opléisung rechtfäerdegt, an d'Geriicht weegt all Ëmstänn of (ECLI:NL:HR:2018:1810). Réckstänn vu verschiddene Méint sinn an der Praxis wou Proprietäre Prozedure starten, awer d'Arithmetik eleng entscheet näischt: d'Äntwert op de Fuerderungsbréif, d'Vereinbarung vun engem Accord an d'Anhale dovun, an d'Ufro vun enger Scholdenhëllef weien all d'Waage of.
Wéi laang dauert eng Räumung vum Ufank bis zum Schluss?
E Fall mat onbekämpfte Réckstänn dauert normalerweis dräi bis fënnef Méint vum Fuerderungsschreiwen bis zur Räumung: e puer Wochen fir d'Fuerderung, e puer Wochen tëscht der Ukënnegung an der Verhandlung, e puer méi bis zum Uerteel, dann eng fräiwëlleg Period vu meeschtens véierzéng Deeg an eng kuerz Ukënnegung vum Geriichtsvollzieher. E Fall mat Bekämpfung, oder ee bei deem eng Vereinbarung ausgemaach gëtt, dauert méi laang an endet dacks ouni Räumung.
Verhënnert e Recours d'Räumung?
Normalerweis net. Kënnegungsurteeler ginn normalerweis fir virleefeg vollstreckbar erkläert, sou datt de Proprietär d'Ëmsetzung duerchsetzen kann, während d'Appelbewerbung anhängeg ass. Fir dat ze verhënneren, muss den Locataire separat d'Appelgeriicht froen, d'Ëmsetzung auszesetzen, oder e Sträitfall iwwer d'Ëmsetzung virum Interimriichter bréngen, deen e Rechtsmëssbrauch argumentéiert. Kee vun deenen zwee argumentéiert d'Grënn.
Wat geschitt mat menge Miwwelen, wann ech erausgehäit ginn?
De Geriichtsvollzieher léisst alles wat nach iwwreg bleift eraushuelen, an d'Gemeng muss et dann op Käschte vun der Partei ewechhuelen an op Lager späicheren, déi d'Uerteel vollzéit (Artikel 556 Rv). D'Lagerung dauert bis zu dräizéng Wochen, duerno kënnen d'Wueren verkaaft oder zerstéiert ginn, mat enger Fuerderung op den Erléis aus engem Verkaf fir dräi Joer. D'Käschte ginn op dat bäigefüügt, wat de Locataire scho schëlleg ass, sou datt et ëmmer méi bëlleg ass, Är Saachen am Viraus ewechzehuelen.
Kann eng Räumung an der leschter Minutt gestoppt ginn?
Jo, obwuel et méi schwéier gëtt, wa sech den Datum méi no ukënnt. D'vollstänneg Bezuelung vun de Réckstänn an den opgelafene Käschten stoppt et normalerweis, an datselwecht gëllt fir eng Vereinbarung, déi de Proprietär akzeptéiert an dem Geriichtsvollzieher instruéiert, no där hie soll handelen. Wa sech d'Ëmstänn zënter dem Uerteel entscheedend geännert hunn, kann eng virleefeg Verfügung d'Ëmsetzung stoppen. Soubal d'Ëmzugsfirmen engagéiert sinn, hëlt d'Flexibilitéit vum Proprietär staark of.
Law & More beréit Vermieter a Locataire bei Eindhoven, Amsterdam an an ganz Holland iwwer Loyerrückstänn, Kënnegung, Opléisung an Kënnegung, op Hollännesch an Englesch.
Law & More handelt fir Vermieter a Locataire a Kënnegungsverfahren virum Ënnerbezirksgeriicht a bei der Kënnegung, vum Fuerderungsschreiwen bis zum Geriichtsvollzieher. Well e verdeedegte Fall ganz anescht verleeft wéi eng Verzuchsverfahren, a well eng Appelatioun eleng eng Kënnegung net verhënnert, kontaktéiert eis w.e.g. soubal eng Ukënnegung oder eng Kënnegungsnotifikatioun ukommt.
