Wien fir Schued um Fundament haftbar ass, hänkt vun der Ursaach of: Bauaarbechten an der Géigend, e Réckgang vum Grondwaasserspigel, en Defekt, vun deem de Verkeefer wousst, oder verspéit Ënnerhaltsaarbechten, all Punkt gëtt vun enger anerer Partei uginn. Déi wichtegst Ausnam fir Äre Schued ze recuperéieren ass d'Zäit: wann Dir ze laang waart, fir déi aner Partei ze informéieren oder eng Fuerderung anzeleeën, kënnen Är Rechter verfallen, och wann déi aner Partei Schold ass.
Hei ënnendrënner erkläre mir, wéi d'Haftung fir Fondatiounsschued no hollänneschem Recht beurteelt gëtt, wat Är Positioun als Keefer oder Appartementsbesëtzer ass a wéi eng Fristen gëllen.
Firwat ass Schued un Fundamenter sou heefeg an Holland?
Grouss Deeler vum Land sinn op mëllen Torf oder Leem gebaut. Vill Haiser vu virun ongeféier 1970 stinn op Holzpfeiler, déi nëmme sou laang halen, wéi se ënner Waasser bleiwen.
Wann de Grondwaasserspigel strukturell erofgeet, dréchnen d'Spëtze vun dëse Pfeiler aus a fänken un ze verrotten. D'Fundament verléiert dann no an no hir Droekapazitéit. Aner Haiser hunn flaach Fundamenter ouni Pfeiler, déi empfindlech op Austrocknung a Buedemsenkung sinn. Dës physikalesch Fakten hunn eng juristesch Roll. Net all Fundamentsproblem ass d'Resultat vun enger Schold, awer dat schléisst och net d'Haftung vun enger Drëtter Partei aus.
Wou fänkt déi juristesch Bewäertung un?
Mat der Ursaach. Ouni eng grëndlech technesch Analyse vun der Ursaach vum Schued kann keng Partei haftbar gemaach ginn.
Fundamentsschued kënnen duerch e méi niddrege Grondwaasserspigel wéinst Drainage oder Ännerungen an der Waasserwirtschaft, duerch Bau-, Ofbroch- oder Raimaarbechten an der Géigend, duerch Buedemversenkung, duerch Bamwuerzelen oder duerch verspéit Ënnerhaltsaarbechten entstoen. Dacks spille verschidde Ursaachen gläichzäiteg eng Roll. Jee no Situatioun kann d'Haftung bei engem Entrepreneur oder sengem Client, enger Gemeng, engem Waasserversuergungsbetrib oder engem Versuergungsbetrib, engem fréiere Besëtzer oder der Vereenegung vun de Proprietäre ( VvE ) leien.
Nieft der Ursaach kuckt de Geriicht no, ob de Schued virauszesoen war, ob d'Risike bekannt waren a wat all Partei wousst. Grënnungsfäll ginn selten no abstrakte Standarden entscheet. Wat normalerweis de Fall entscheet, ass ob Rapporten, Korrespondenz an aner Fakten weisen, datt eng Partei falsch gehandelt huet oder relevant Informatiounen zréckgehalen huet.
Wéini ass eng Drëtt Partei am Fall vun engem Delikt haftbar?
Eng Drëttpersoun ass no Artikel 6:162 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch (BW) haftbar, wann si falsch gehandelt huet, d'Handlung hir zougeschriwwe ka ginn an d'Handlung Äre Schued verursaacht huet. Dir musst all dräi Elementer beweisen.
En typescht Beispill ass en Entrepreneur, deen Pfeiler schraubt oder d'Grondwaasser fir e Bauprojet nieft him erofsetzt, ouni adäquat Iwwerwaachung. Wa während den Aarbechten Rëss an den Nopeschhaiser optrieden, kënnen den Entrepreneur a méiglecherweis säi Client haftbar gemaach ginn. Eng Bauernuntersuchung (virbereetend Bauprojet) vun den Nopeschgebaier, déi virum Ufank vun den Aarbechten duerchgefouert gëtt, ass dann e wichtege Beweis. Frot duerno, wann Aarbechten an Ärer Strooss ugekënnegt ginn.
Artikel 6:174 BW füügt eng strikt Haftung fir de Besëtzer vun engem Gebai oder enger Struktur bäi, déi net den Ufuerderungen erfëllt, déi vun him erwaart kënne ginn, an doduerch eng Gefor duerstellt. Dës Regel kann zum Beispill gëllen, wann eng defekt Nopeschstruktur Schied un Ärem Besëtz verursaacht. De Kausalverhältnis muss nach ëmmer nogewise ginn.
Kann d'Gemeng oder d'Waasserversuergungsgesellschaft haftbar gemaach ginn?
Jo, wann hiert onrechtlecht Verhalen noweisbar zum Schued bäigedroen huet. Wann d'Regierung rechtméisseg gehandelt huet, kann eng Entschädigung duerch eng Fuerderung op Nodeelentschädigung (nadeelcompensatie) ëmmer nach méiglech sinn.
Beispiller sinn eng Gemeng, déi hir Kanalisatioun net ënnerhale huet, oder Aarbechten am ëffentleche Raum, déi de Grondwaasserspigel erofgesat hunn. Eng ëffentlech Institutioun huet keng allgemeng Befreiung vun der Haftung am Deliktsrecht. Wa de Schued aus enger rechtméisseger Entscheedung oder enger Handlung am ëffentlechen Intressi resultéiert, kënnen d'Regele fir d'Nodeelentschädigung am Titel 4.5 vum Allgemengen Verwaltungsrechtsgesetz (Awb), deen zënter dem 1. Januar 2024 a Kraaft ass, uwendbar sinn. Dir reecht dann eng Demande bei déi betraffe Institutioun an, anstatt eng Plainte viru Geriicht anzeleeën. Bei béide Weeër ass e solide technesche Beweis fir de Kausalzusammenhang néideg.
Wat geschitt wann Dir no dem Kaf vun enger Immobilie Schied un der Fondatioun entdeckt?
Dann ass déi zentral Fro, ob d'Immobilie déi Charakteristiken huet, déi Dir am Kaafvertrag raisonnabel erwaarde kënnt (Artikel 7:17 BW). Wann dat net de Fall ass, kann de Verkeefer haftbar gemaach ginn, awer Dir musst de Verkeefer bannent enger raisonnabler Zäit no der Entdeckung vum Defekt informéieren.
Relevant Faktoren sinn ënner anerem den Alter an d'Aart vun der Immobilie, hir Lag, siichtbar Zeeche zum Zäitpunkt vum Kaf, d'Verkafsdokumentatioun an de Questionnaire, all duerchgefouert Inspektioun a wéi eng Informatioun de Verkeefer iwwer fréier Schued, Enquêten oder Warnungen wousst. Vill Kafverträg enthalen eng Altersklausel oder eng spezifesch Klausel iwwer d'Fundament. Sou Klausele kënnen d'Haftung vum Verkeefer limitéieren, awer net fir Mängel, vun deenen de Verkeefer wousst a net bekannt gemaach huet.
D'Informatiounspflicht vum Verkeefer an d'Ënnersichspflicht vum Keefer hänken zesummen. E Keefer vun engem ale Haus an enger Géigend, déi fir Fundamentsproblemer bekannt ass, kann erwaart ginn, weider Ënnersichungen ze maachen, wa Grond dofir gëtt. E Verkeefer dogéint kann sech net hannert dem allgemengen Alter vum Haus verstoppen, wann hie konkret Zeeche vu schlëmmen Fundamentsproblemer kannt huet. Wa wesentlech Informatiounen zréckgehale goufen, kann och e Feeler (Dwaling, Artikel 6:228 BW) oder e Bedruch (Bedrog, Artikel 3:44 BW) relevant sinn.
No Artikel 7:23 BW verléiert Dir Är Rechter géint de Verkeefer, wann Dir de Verkeefer net bannent enger raisonnabler Zäit informéiert, nodeems Dir de Mangel entdeckt oder raisonnablerweis hätten entdecken sollen. Maacht dës Notifikatioun schrëftlech. Eng Fuerderung géint de Verkeefer verjäert dann zwee Joer no dëser Notifikatioun. Den Text vun dëse Bestëmmungen ass op wetten.overheid.nl verfügbar.
Wat ass d'Roll vun der Proprietärsvereenegung?
An engem Appartementshaus ass d'Fundament normalerweis Deel vun der gemeinsamer Struktur. D'Proprietärsvereenegung (Vereniging van Eigenaars, VvE) ass dann fir d'Enquête, d'Entscheedungsprozess an d'Reparatur zoustänneg.
An der Praxis eskaléiere Fundamentsproblemer an enger VvE dacks. Schëlter ginn net rechtzäiteg erkannt, Ermëttlungen ginn opgeschoben, d'Membere sinn sech net eens iwwer d'Ernst vun der Situatioun, oder et gëtt net genuch Sue fir ze handelen. All VvE muss e Reservefong fir d'Ënnerhalt no Artikel 5:126 BW opbauen, awer dës Reserve geet selten duer fir eng komplett Fundamentsreparatur.
Eng Verspéidung kann juristesch relevant ginn, wann se de Schued erhéicht oder eenzel Proprietären iwwerproportional schued. D'Geriicht wäert dann d'Deelungsakte, d'Versammlungsbeschlëss, den Ënnerhaltsverlaf an d'Fro, ob d'VvE hir Entscheedunge raisonnabel hätt kënne treffen, iwwerpréiwen. Als Appartementsbesëtzer kënnt Dir de Kantonrechter froen, eng Beschloss vun der Generalversammlung opzehiewen oder eng Entscheedung ze autoriséieren, déi d'Versammlung ongerecht refuséiert ze treffen. Fir dës Ufroen gëllen strikt Fristen.
Wéi laang hutt Dir Zäit fir eng Plainte anzebréngen?
Eng Fuerderung aus Delikter verjäert fënnef Joer nodeems Dir souwuel de Schued wéi och déi haftbar Persoun dofir bewosst gouf (Artikel 3:310 BW). Et gëtt och eng absolut Frist vun zwanzeg Joer nom Evenement, dat de Schued verursaacht huet.
Bei engem Fundamentsschued ass de Moment vum Bewosstsinn net ëmmer einfach festzestellen, well de Schued sech graduell entwéckelt. Verlaasst Iech net op dës Onsécherheet. E schrëftleche Bréif, an deem Dir Iech kloer Äert Recht op Entschiedegung virbehält, ënnerbrécht d'Verjährungsfrist, duerno ufänkt eng nei Frist. Fir Fuerderungen géint e Verkeefer gëllen déi kuerz Fristen aus dem uewe beschriwwenen Artikel 7:23 BW.
Nieft der Limitatioun schwächen Är Beweiser mat der Zäit. Ursaache ginn ëmmer méi schwéier ze trennen, Parteien weisen openeen hin an Informatiounen iwwer fréier Aarbechten oder Entscheedunge ginn verluer.
Wat sollt Dir maachen, wann Dir e Schued un der Fondatioun verdächtegt.
Loosst eng onofhängeg strukturell oder geotechnesch Inspektioun duerchféieren, dokumentéiert de Schued a maacht déi Parteien, déi Dir fir verantwortlech hält, schrëftlech haftbar. Wat Dir méi fréi handelt, wat Är Positioun méi staark ass.
Maacht datéiert Fotoe vu Rëss a notéiert, wéini Dir fir d'éischt wéi eng Zeeche gesinn hutt. Sammelt de Kafdokument, de Verkafsfragebou, fréier Inspektiounsberichter, d'Korrespondenz mat der VvE an Informatiounen iwwer Aarbechten an der Géigend. Rëssmonitore oder Niveaumiessunge iwwer e puer Méint kënne weisen, ob de Schued nach ëmmer virugeet.
Eng gutt virbereet Haftungsmeldung (aanspraekelijkstelling) féiert dacks zu Verhandlungen an engem Accord ouni geriichtlech Verfahren. Ob dat funktionéiert, hänkt vun der Stäerkt vun Ärem Dossier, der Astellung vun der anerer Partei an der Gréisst vum Schued of. Wa kee Accord fonnt gëtt, ass e geriichtlecht Verfahren nëmme machbar, wann Ären Dossier vun Ufank un mat Beweiser a Kausalitéit am Kapp opgebaut gouf. A verschiddene Fäll kann de Geriicht eng virleefeg Expertenënnersichung virum Haaptverfahren uweisen.
Schued un enger Fondatioun betreffe gläichzäiteg d'Haftungsrecht, d'Immobilierecht an d'Baurecht. Déi richteg Approche hänkt vun der Ursaach, de betraffene Parteien an der Qualitéit vun Ärem Dossier of.
zesummefaassend
- D'Ursaach vum Schued bestëmmt, wien haftbar maache kann: en Entrepreneur, eng ëffentlech Institutioun, e Verkeefer, d'VvE oder Dir als Proprietär.
- Drëttpersoune sinn am Deliktsfall no Artikel 6:162 BW haftbar, wa se e falscht Verhalen an e kausale Zesummenhang noweise kënnen.
- No engem Kaf, de Verkeefer bannent enger raisonnabler Zäit no der Entdeckung schrëftlech informéieren; d'Fuerderung verjäert dann no zwee Joer (Artikel 7:23 BW).
- Eng Fuerderung wéinst Delikter verjäert fënnef Joer nodeems Dir vum Schued an der haftbarer Partei Bescheed gewosst hutt (Artikel 3:310 BW).
- Fänkt mat enger onofhängeger technescher Inspektioun an enger virsiichteger Dokumentatioun un.
Dacks gestallte Froen iwwer Fondatiounsschued
Wéi weess ech, ob mäin Haus e Schued un der Fondatioun huet?
Fondatiounsschued weist sech normalerweis lues a lues. Déi heefegst Zeeche sinn diagonal Rëss an den Ecker vu Fënsteren an Dieren, Dieren a Fënsteren, déi hänke bleiwen, schief oder ongläich Biedem an eng siichtbar Kippung vum Gebai. Net all Rëss weist op e Fundamentsproblem hin. Wann Dir e puer vun dëse Zeeche gesitt, loosst eng strukturell oder geotechnesch Untersuchung duerchféieren. Dës Untersuchung ass och den Ausgangspunkt vun all juristescher Bewäertung.
Wien ass haftbar fir Schued un der Fondatioun?
Dat hänkt vun der Ursaach of. Schied duerch Bau- oder Raimaarbechten an der Géigend kënnen zu enger Haftung vum Entrepreneur oder sengem Client féieren. E strukturelle Réckgang vum Grondwaasserspigel kann op eng Gemeng, e Waasserversuergungsbetrib oder e Versuergungsbetrib hiweisen. Verspéidt Ënnerhalt ass normalerweis d'Verantwortung vum Proprietär selwer. An engem Appartementshaus ass d'VvE normalerweis déi éischt Partei, déi sech usprécht.
Kann ech de Verkeefer haftbar maachen, wann ech nom Kaf Schied un der Fondatioun feststellen?
Méiglecherweis. D'Fro ass, ob d'Immobilie déi Charakteristiken huet, déi Dir am Kaafvertrag raisonnabel erwaarde kënnt (Artikel 7:17 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch). Informéiert de Verkeefer schrëftlech bannent enger raisonnabler Zäit no der Entdeckung; soss verléiert Dir Är Rechter. Wann de Verkeefer vu schlëmmen Problemer wousst a roueg bliwwen ass, kënne Feeler oder Bedruch och relevant sinn.
Hätt ech als Keefer meng eegen Enquête solle maachen?
Är Pflicht fir ze enquêtéieren ass net onbegrenzt. Bei engem eeleren Haus an enger Géigend, déi fir Fundamentproblemer bekannt ass, kann vun Iech erwaart ginn, weider ze enquêtéieren, wann et Grond dofir gëtt. Wann et keng siichtbar Zeeche gouf a kee Grond fir Zweiwel, ass Är Positioun méi staark. E Verkeefer, deen vu konkrete Problemer wousst, kann sech net drop verloossen, datt Dir keng Enquête gemaach hutt.
Wat ass d'Roll vun der VvE wann ech eng Wunneng besëtzen?
D'Fondatioun ass normalerweis Deel vun der gemeinsamer Struktur, dofir ass d'VvE fir d'Ermëttlungen, d'Entscheedungen an d'Reparatur zoustänneg. Wann d'VvE net rechtzäiteg handelt an de Schued doduerch eropgeet, kann dat juristesch relevant sinn. Als Proprietär kënnt Dir de Bezirksgeriicht froen, bestëmmte Resolutioune vun der Generalversammlung bannent strikte Fristen opzehiewen oder z'ersetzen.
Kann d'Gemeng fir Schued un engem Fundament haftbar gemaach ginn?
Jo, wann säin onrechtlecht Verhalen, wéi schlecht Kanalisatiounsënnerhalt oder Aarbechten, déi de Grondwaasser erofgesat hunn, noweisbar zum Schued bäigedroen hunn. Wann d'Gemeng rechtméisseg gehandelt huet, kënnt Dir eventuell eng Nodeelcompensatioun (Nadeelcompensatioun) am Kader vum Allgemengen Verwaltungsrecht ufroen. An deenen zwou Fäll braucht Dir solid technesch Beweiser fir de kausale Zesummenhang.
Wéi laang hunn ech Zäit fir eng Plainte anzeleeën?
Eng Fuerderung aus Delikter verjäert fënnef Joer nodeems Dir de Schued an déi haftbar Partei kennegeléiert hutt, mat enger absoluter Frist vun zwanzeg Joer. E schrëftleche Bréif, an deem Dir Äert Recht op Entschiedegung virbehält, ënnerbrécht d'Verjährungsfrist. Géint e Verkeefer musst Dir als éischt bannent enger raisonnabler Zäit Kënnegung maachen, an d'Fuerderung verjäert dann zwee Joer no där Kënnegung.
Wat soll ech als éischt maachen, wann ech e Verdacht op e Schued un der Fondatioun hunn?
Loosst eng onofhängeg strukturell oder geotechnesch Inspektioun duerchféieren. Fotograféiert de Schued mat Datumen a notéiert, wéini Dir wéi eng Schëlder fir d'éischt gesinn hutt. Sammelt de Kafdokument, d'Froebéier, fréier Inspektiounsberichter, d'VvE-Korrespondenz an Informatiounen iwwer Aarbechten an der Géigend. Da maacht déi Partei, déi Dir fir verantwortlech hält, schrëftlech haftbar.
Ass e Geriichtsprozess ëmmer néideg?
Nee. Eng gutt virbereet Haftungsnotifikatioun féiert dacks zu Verhandlungen an engem Accord. Ob dat funktionéiert, hänkt vun der Stäerkt vun Ärem Dossier, der Astellung vun der anerer Partei an der Gréisst vum Schued of. Wann kee Accord fonnt gëtt, kann e Geriichtsverfahren néideg sinn, an Äre Dossier sollt vun Ufank un mat deem am Kapp opgebaut ginn.
Law & More beréit Proprietären, Keefer a Proprietärvereenegungen iwwer Fundamentsschued a Haftung. Sidd Dir Iech net sécher, wou Dir stinn? Sot eis iwwer Är Situatioun. Mir soen Iech bannent engem Aarbechtsdag Är Optiounen.
