An Holland kann e Vermieter e Locataire ni eleng eraussetzen. Fir eng Aussetzung ass e Geriichtsurteel noutwendeg, an nëmmen e Geriichtsvollzieher däerf se tatsächlech ëmsetzen. Ier d'Geriicht dës Erlaabnes gewährt, muss de Vermieter de Locatiounsvertrag als éischt op en Enn bruecht hunn - entweder andeems en opgeléist gëtt, well de Locataire am Verzuch ass, oder andeems en op ee vun de Grënn, déi d'Gesetz erlaabt, eng Kënnegung gemaach huet. D'Aussetzung selwer ass net an enger eenzeger gesetzlecher Bestëmmung geregelt, awer de Wee dohin ass u streng Reegele gebonnen, an all Schrëtt um Wee schützt de Locataire.
Déi Strengheet ass bewosst. D'Kënnegung ass eng drastesch Moossnam fir béid Säiten: de Locataire ass gezwongen, d'Immobilie mat all senge Saachen ze verloossen, an de Proprietär, deen et falsch mécht, kann um Enn Schuedenersaz schëlleg sinn. D'Sequenz ze verstoen ass dofir méi wäert wéi eng eenzeg Regel ze kennen.
Firwat kann e Proprietär en Locataire net einfach erauswerfen?
Och wann de Locataire kloer géint d'Recht verstéisst – Méint laang Loyerrückstänn , eescht Belaaschtung oder d'Benotzung vun der Immobilie fir eppes, wat de Locatiounsvertrag net erlaabt – däerf de Proprietär d'Schleisen net wiesselen oder d'Saache vum Locataire op d'Strooss stellen. E Proprietär, deen d'Saach an d'Hand hëlt, handelt am Allgemengen onrechtlech géintiwwer dem Locataire, an de Locataire kann dann eng Entschädigung fir de Schued fuerderen, deen doduerch entsteet. D'Erlaabnes, déi de Geriicht gëtt, ass eng Erlaabnes, d'Immobilie erauszesetzen , net fir et perséinlech ze maachen.
Wéi kann e Vermieter de Locatiounsvertrag virun der Kënnegung kënnegen?
D'Kënnegung ass de leschte Schrëtt, net den éischten. De Locatiounsvertrag muss fort sinn, ier d'Geriicht d'Immobilie fräigëtt, an dat hollännescht Gesetz bitt dem Propriétaire zwou Méiglechkeeten dohinner.
Opléisung
D'Kënnegung verlaangt e Manktem vum Locataire bei der Erfëllung vu senge Verpflichtungen aus dem Locatiounsvertrag – an anere Wierder, e Verzuch. Loyerrückstänn an onrechtméisseg Belaaschtung sinn déi klassesch Beispiller. De Manktem muss eescht genuch sinn, fir d'Kënnegung ze rechtfertegen; eng eenzeg Verspéidung vun der Bezuelung ass net de Schlëssel. Wa sech d'Immobilie ëm e Wunnraum oder e sougenannte mëttelgrousse Geschäftsraum handelt, ass de Locataire op eng spezifesch Manéier geschützt: d'Kënnegung kann nëmme geriichtlech erreecht ginn, ni duerch e Bréif vum Proprietär.
Avis vun Enn
Déi zweet Méiglechkeet ass d'Kënnegung duerch Kënnegung, an hei hänken d'Ufuerderungen ganz dovun of, wat verlount gëtt. Fir Wunnflächen a mëttelgrouss Geschäftsflächen genéisst de Locataire erëm Schutz: Kënnegung kann nëmmen op Basis vun de komplette Grënn gemaach ginn, déi an den Artikelen 7:274 an 7:296 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch festgeluecht sinn. Dréngend perséinlech Notzung vun der Immobilie ass ee Grond, deen an deenen zwou Regimer optrieden. Nieft de Grënn muss de Vermieter eng Rei vu Formalitéiten, besonnesch Fristen, respektéieren, an eng Kënnegung, déi eng Formalitéit net erfëllt, beendet de Locatiounsvertrag einfach net.
Wat wann d'Immobilie eng Geschäftsfläch vun 230a ass?
Net all Geschäftslocatiounsvertrag huet dee selwechte Schutz. Wa sech de verlountene Raum weder e Wunnraum nach e mëttelgrousse Geschäftsraum handelt – d'Kategorie, déi an der Praxis als Geschäftsraum 230a bekannt ass, nom Artikel 7:230a vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch – huet de Locataire kee Loyerschutz vun der uewe beschriwwener Aart, an de Vermieter kann de Locatiounsvertrag relativ séier an einfach opléisen.
Dat ass definitiv net datselwecht wéi séier erauszesetzen. De Locataire vun engem Geschäftsraum am 230a huet e Recht op eng Rückzugsschutz: bannent zwee Méint no der schrëftlecher Rückzugsmeldung kann hien d'Geriicht froen, d'Rückzugsperiod ëm bis zu engem Joer ze verlängeren. E Locataire, deen de Raum scho verlooss oder geräumt huet, kann dës Ufro ëmmer nach stellen.
D'Geriicht entscheet iwwer sou eng Ufro andeems et d'Interesse ofweegt. Et gëtt d'Verlängerung zougestëmmt, wann d'Interesse vum Locataire duerch d'Kënnegung eescht geschued ginn an dës Interessen d'Interesse vum Propriétaire un der Notzung vun der Immobilie iwwerwiegen. Wann d'Ufro refuséiert gëtt, huet de Locataire kee Recours a keng Kassatioun géint dës Entscheedung - déi eenzeg Ausnam ass, wann d'Geriicht den Artikel 7:230a falsch ugewannt huet oder en guer net ugewannt huet.
Verhënnert e Recours d'Räumung?
Normalerweis jo. D'Astelle vun engem Appel setzt normalerweis d'Wierkung vum Uerteel, an domat och d'Kënnegung, op, bis d'Appelgeriicht en Uerteel ofginn huet. Et gëtt eng wichteg Ausnam: wann d'Geriicht d'Kënnegungsuerdnung trotz dem Appel fir vollstreckbar erkläert huet, setzt d'Appel vum Locataire näischt op an de Proprietär kann weidergoen.
An där Situatioun virzegoen, bréngt e reellt Risiko fir de Proprietär mat sech. Wann d'Beruffungsgeriicht spéider eng aner Meenung vertrëtt, ass d'Kënnegung scho geschitt, an de Proprietär kéint mat enger Fuerderung fir d'Konsequenze vun enger Kënnegung konfrontéiert ginn, déi ni hätt solle stattfannen. Et ass eng Entscheedung, déi mat Rot a net reflexiv getraff soll ginn.
Wat geschitt nodeems d'Geriicht d'Autorisatioun accordéiert huet?
D'Uerteel leet den Datum fest, ab deem d'Immobilie geräumt ka ginn, an de Proprietär muss e Geriichtsvollzieher engagéieren, fir dat ze maachen. De Geriichtsvollzieher gëtt dem Locataire d'Kënnegungsuerdnung aus, wat dem Locataire an der Praxis eng lescht Méiglechkeet gëtt, fräiwëlleg ze goen. Déi meescht Kënnegunge ginn do op en Enn, wouduerch de Locataire auszitt, ier de Geriichtsvollzieher zréckkënnt.
Wann de Locataire net fortgeet, gëtt d'Räumung tatsächlech duerchgefouert an d'Käschte sinn dem Locataire seng Rechnung. De Proprietär muss dës Käschten normalerweis virbezuelen an duerno erëmkréien, wat nach ee Grond ass, firwat e gutt virbereeten Dossier wichteg ass: d'Stäerkt vum zugronnleeënden Uerteel bestëmmt, wéi vill vun dësen Ausgaben realistesch zeréckkréie ass.
Oft gestallten Froen
Kann ech eleng wéinst Loyerrückstänn erausgehäit ginn?
Net automatesch. De Proprietär muss als éischt d'Kënnegung vum Locatiounsvertrag vum Geriicht kréien, an de Geriicht wäert iwwerpréiwen, ob d'Scholden eescht genuch sinn, fir se ze justifiéieren. Eréischt no der Kënnegung an enger separater Erlaabnes fir d'Räumung kann e Geriichtsvollzieher d'Immobilie fräimaachen.
Wéi laang kritt e Locataire eng Kënnegung, ier de Geriichtsvollzieher kënnt?
D'Uerteel selwer seet den Datum un, ab deem d'Räumung erlaabt ass, an de Geriichtsvollzieher gëtt d'Uerdnung aus, ier en se ëmsetzt. Et gëtt keng eenzeg gesetzlech Frist, déi fir all Fall gëllt; si ergëtt sech aus deem, wat de Geriicht decidéiert huet.
Kann e Proprietär e Locataire vu Geschäftsfläche séier eraussetzen?
D'Kënnegung vum Locatiounsvertrag vun engem Geschäftsraum am 230a ass relativ einfach, awer d'Kënnegung net. De Locataire kann d'Geriicht bannent zwee Méint no der schrëftlecher Kënnegungsnotifikatioun froen, d'Kënnegungsfrist ëm bis zu engem Joer ze verlängeren, an d'Geriicht weegt d'Interesse vun deenen zwou Parteien of, ier et eng Entscheedung trefft.
Wat kann e Locataire maachen, deen schonn onrechtlech erausgehäit gouf?
E Vermieter, deen d'Haus ouni Geriichtsurteel erausräumt, oder deen d'Räumung selwer anstatt iwwer e Geriichtsvollzieher duerchféiert, handelt am Allgemengen onrechtlech. De Locataire kann de Vermieter fir de Schued haftbar maachen, dorënner d'Käschte fir Lagerung, temporär Ënnerkonft a beschiedegt Saachen.
Rechtshëllef bei Auszug
Egal ob Dir e Vermieter sidd, deen d'Immobilie zréckkritt oder e Locataire, deen eng Kënnegungsuerdnung kritt, hänkt d'Resultat normalerweis dovun of, wéi eng Schrëtt gemaach ginn, ier iergendeen de Geriichtsvollzieher erreecht. Eis Affekote beroden doriwwer. Rechter vun de Locataire an den Nidderlanden, iwwer d'Prozedure virun der Loyergeriicht, an iwwer d'Räumungsprozedur selwer. Hutt Dir Froen oder braucht Dir Hëllef? Kontaktéiert w.e.g. Law & MoreEis Spezialisten am Beräich vun der Locatiounsrecht beroden Iech gären.
