Loyerrückstänn an Holland: wat d'Propriétaire maache kënnen a wat net

Als Vermieter an den Nidderlanden kënnt Dir onbezuelte Loyer fuerderen an, wann d'Réckstänn bestoe bleiwen, den Ënnerbezierksgeriicht (Kantonrechter) froen, de Bail opzeléisen an d'Kënnegung ze uerderen, awer Dir däerft ni eleng handelen. Geméiss Artikel 7:231 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch (BW) kann e Bail vun enger bebauter Immobilie nëmme vum Geriicht am Fall vun engem Versoen vum Locataire opgeléist ginn, an an der Praxis akzeptéiere Geriichter d'Opléisung normalerweis, wann d'Réckstänn ongeféier dräi Méint Loyer erreechen.

Dësen Artikel erkläert, wéini e Locataire am Défaut ass, wat e Bréif mat Ufro enthalen muss, d'Meldepflicht bei Wunnlocatiounen, wéi d'Geriichtsverfahren funktionéiert, wéi Dir d'Suen zréckkritt, wat Dir net maache däerft a wéi eng Verteidegungsmoossnamen e Locataire ka verübelen.

Wéini ass e Locataire am Défaut?

No Artikel 7:212 BW muss de Locataire d'Loyer zur vereinbarter Zäit bezuelen. Wann de Locatiounsvertrag en fixen Bezuelungsdatum festleet, wéi et bal all hollännesche Locatiounsvertrag mécht, ass de Locataire gesetzlech am Verzuch, soubal dësen Datum ofgelaf ass, ouni Erënnerung (Artikel 6:83(a) BW).

Vun deem Moment un lafen gesetzlech Zënsen an de Locataire ass haftbar fir Schued, deen duerch d'Verspéidung entstanen ass. Erstellt d'Réckstänn pro Mount: wat war fälleg, wat gouf kritt a wéini. Trennt d'Grondloyer vun den Avancen fir Servicekäschten, well eng net bezuelte jäerlech Servicekäschteausso net datselwecht ass wéi onbezuelte Loyer. Festleet all Bezuelungsofkommes schrëftlech a loosst béid Parteien se ënnerschreiwen.

De Locatiounsvertrag kann Är Rechter net ausbauen. D'Locatairegesetz am Buch 7, Titel 4 BW ass gréisstendeels obligatoresch fir Wunnimmobilien, dofir huet eng Klausel, déi dem Proprietär erlaabt, de Locatiounsvertrag ze kënnegen oder d'Immobilie ouni geriichtlech Uerdnung ze beenden, keng Wierkung. Kuckt eis Iwwersiicht iwwer d' Bestëmmunge vum Locatiounsrecht.

Wat muss e Fuerderungsbréif enthalen?

Och wann e Verzuch automatesch entsteet, ass an der Praxis eng schrëftlech Ufro noutwendeg, ier Dir engem Konsument aussergeriichtlech Inkassokäschte verreeche kënnt. Geméiss Artikel 6:96(6) BW musst Dir als éischt eng Erënnerung schécken, déi dem Locataire mindestens véierzéng Deeg, ugefaange mam Dag nom Erënnerung, Zäit gëtt, ouni zousätzlech Käschten ze bezuelen, an d'Inkassokäschten uginn, déi verrechent ginn, wann d'Bezuelung net duerno kënnt.

Eng Erënnerung, déi d'Period falsch berechent oder de Betrag vun de Käschten ausléisst, berechtegt Iech net zu dëse Käschten, an d'Geriichter kontrolléieren dat aus eegenem Mooss. E gudde Fuerderungsschreiwen nennt den Locataire an d'Immobilie, spezifizéiert d'Réckstänn pro Mount, nennt den Total inklusiv Zënsen, leet d'Bezuelungsperiod an de Kont fest a annoncéiert d'Geriichtsverhandlungen. Schéckt en per Post an E-Mail a behält de Beweis vum Versand.

Muss een Réckstänn bei der Gemeng mellen?

Fir Wunnimmobilien, jo, no Artikel 2 vum kommunale Scholdenhëllefsdekret (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Dir gitt der Gemeng d'Kontaktdaten vum Locataire an de Betrag vun de Scholdzënsen un, nodeems Dir probéiert hutt, de Locataire perséinlech ze kontaktéieren, op Scholdenhëllef higewisen, op d'mannst eng schrëftlech Erënnerung geschéckt hutt an an där Erënnerung ugebueden hutt, d'Detailer weiderzeginn, ouni datt de Locataire Widdersproch huet.

De Rapport suspendéiert Är Fuerderung net. Mee d'Geriicht wäert Är Efforte virum Prozess ofweegen, sou datt dëse Schrëtt ze iwwersprangen géint Iech ka zielen.

Wéi funktionéieren Opléisung an Ausweisung?

All Pachtfäll, egal wéi héich se sinn, ginn vum Ënnerbezierksgeriicht no Artikel 93 vum hollännesche Code de la procédure civile (Rv) verhandelt. Dir fänkt mat enger Dagvaarding un, déi vun engem Geriichtsvollzieher ausgedeelt gëtt, an där normalerweis d'Bezuelung vun de Réckstänn mat Zënsen a Käschten, d'Opléisung vum Pachtvertrag an d'Kënnegung gefuerdert gëtt.

No Artikel 6:265 BW gëtt all Versoen vun der Leeschtung d'Recht op d'Kënnegung, ausser d'Versoen, wéinst hirer besonnescher Natur oder geringem Wichtegkeet, rechtfäerdegt d'Kënnegung net. De Locataire muss sech op dës Ausnam beruffen a begrënnen. Réckstänn vun dräi Méint oder méi sinn am Allgemengen duer; drënner kuckt de Geriicht sech d'Bezuelungsverlaf, d'Reaktioun vum Locataire op Erënnerungen, ob d'Réckstänn virun der Verhandlung ofbezuelt goufen, d'Scholdenhëllef an d'Konsequenze vum Verloscht vun der Wunneng un. Dräi Méint sinn e praktesche Richtwäert, keng gesetzlech Regel.

Nom Ukënnegung kann den Locataire äntweren an et gëtt normalerweis eng mëndlech Verhandlung, wou d'Geriicht eng Entschiedegung ënnersicht. En Uerteel kënnt normalerweis bannent e puer Méint a gëtt bal ëmmer virleefeg vollstreckbar erkläert, sou datt eng Appel d'Kënnegung net eleng verhënnert. De Geriichtsvollzieher verkënnegt d'Uerteel a féiert d'Kënnegung no der vum Geriicht festgeluechter Frist duerch; kuckt eisen Artikel iwwer de juristesche Kënnegungsprozess.

Eng summarisch Verfahren (Kortverfahren) ass keng Ofkierzung fir normal Réckstänn. De Virberechtegungsriichter kann de Bail net opléisen an decidéiert nëmmen d'Kënnegung, wann d'Opléisung am Haaptverfahren héichwahrscheinlech ass an Dir en dréngenden Interessi hutt, zum Beispill wann d'Réckstänn mat enger Belaaschtung oder illegaler Ënnervermietung kombinéiert sinn.

Wéi kritt Dir d'Scholden zréck?

D'Opléisung beendet de Pachtvertrag, bezilt awer d'Réckstänn net. Gesetzlech Zënsen no Artikel 6:119 BW lafen vum Datum vum Verzuch un; tëscht Geschäfter gëllt den héije Geschäftszënssaz no Artikel 6:119a BW. Aussergeriichtlech Inkassokäschte verfollegen eng gesetzlech Skala baséiert op der Haaptsomm, an d'Geriicht sprëcht och e fixe Bäitrag zu de Geriichtskäschten zou.

Nom Uerteel kann de Geriichtsvollzieher Léin, Leeschtungen, Bankgutscheiner a beweeglecht Géigestänn beslagsetzen, wouduerch dem Schëllener dat geschützt Mindestakommes bleift. Wa Verméigen virum Uerteel verschwannen, kënnt Dir de Viraussetzungsriichter ëm Erlaabnes froen, eng Voruerteelsbeslag ze léisen. Geméiss Artikel 7:261b BW däerf eng Kautioun fir Wunnlocatiounen net méi héich sinn wéi d'Grondloyer a muss bannent véierzéng Deeg nom Enn vum Locatiounsvertrag zréckbezuelt ginn, oder bannent drësseg Deeg, wann Dir Reparaturkäschte fir Schued verrechent. Wann de Locataire eng gesetzlech Scholdensanéierung ofschléisst, falen Réckstänn vu virun der Zouloossung ënner dës Regelung, während d'Loyer, déi spéider fälleg ass, vollstänneg bezuelt muss ginn.

Wat däerf e Proprietär net maachen?

Kee Betrag u Réckstänn erlaabt Selbsthëllef. D'Schleisen ze wiesselen, den Zougang ze blockéieren, d'Saache vum Locataire dobausse stellen oder Waasser, Stroum oder Heizung ofzeschalten ass eng illegal Handlung no Artikel 6:162 BW, an d'Haus ouni Erlaabnes ze betreden kann als Hausverbuet (huisvredebreuk) no Artikel 138 vum hollännesche Strofgesetzbuch (Sr) ugesi ginn.

E Locataire, deen esou Moossnamen erfëllt kritt, kann bannent Deeg an engem summarische Prozess den Zougang zu der Wunneng erëm hiergestallt kréien, mat enger Strof a Schuedenersaz. Geméiss dem Gesetz iwwer gutt Vermieterschaft (Wet goed verhuurderschap) mussen d'Propriétairen sech vun Aschüchterung ofhalen, an d'Gemenge setzen dëst mat administrativen Moossnamen a Geldstrofen duerch. Är Ënnerhaltspflicht besteet och weider: Réckstänn suspendéieren net Är Pflicht, Mängel ze behiewen; kuckt eis Iwwersiicht iwwer d'Rechter vun de Locataire.

Wéi eng Verteidegungsargumenter kann e Locataire opwerfen?

Déi heefegst Verteidegungsgrondlag ass e Mängel un der Immobilie. No Artikel 7:207 BW kann den Locataire eng proportional Loyerreduktioun vum Dag un, wou de Mängel korrekt gemellt gouf, fuerderen; bei Wunnimmobilien kann den Locataire och d'Loyerkommissioun (Huurcommissie) ëm eng temporär Reduktioun froen.

E Locataire däerf net einfach ophalen ze bezuelen: eng Reduktioun ass kee Recht, de ganze Loyer zréckzebehalen. Mee e gutt dokumentéierte Mangel reduzéiert reegelméisseg d'Réckstänn, déi de Geriicht akzeptéiert. Sträitfäll iwwer de Loyerhéicht oder d'jäerlech Servicegebührenausso kënnen och un d'Huurcommissie goen. Réckstänn, déi während der Renovatioun entstane sinn, falen ënner separat Reegelen; kuckt eisen Artikel iwwer Renovatioun mat weiderer Locatioun.

Fir Geschäftsraim ass d'Prozedur déiselwecht, awer et gëtt kee Wunnengsinteresse ze schützen an de Geriicht konzentréiert sech op d'Geschäftsbezéiung an d'Bezuelungsvergaangenheet. Vertraglech Strofe si üblech an de Geriicht kann se no Artikel 6:94 BW reduzéieren, wa se kloer onraisonnabel sinn. Kuckt eise Verglach vum Immobilien- a Geschäftslocatiounsrecht.

Wat sollt Dir als Proprietär kontrolléieren?

• Erstellt e monatlecht Iwwerbléck iwwer d'fälleg Loyer, d'Bezuelungen, déi kritt goufen, an d'Datumer, getrennt vun de Servicekäschten.
• Schéckt eng Erënnerung, déi dem Artikel 6:96(6) BW entsprécht: véierzéng Deeg vum Dag nom Erënnerung, mat der Héicht vun den Inkassokäschten.
• Fir Wunnimmobilien ze lounen, befollegt d'Schrëtt vum kommunale Scholdenhëllefsdekret a mellt d'Réckstänn der Gemeng.
• All Bezuelungsvereinbarung schrëftlech festhalen, mat der aktueller Loyer, der Raten an de Konsequenze vun enger verpasster Bezuelung.
• Iwwerpréift ob de Locataire Mängel gemellt huet, déi eng Loyerreduktioun kéinte rechtfertegen.
• Wiesselt keng Schleisen a schneit keng Versuergungsleitungen of; gitt beim Ënnerbezierksgeriicht an dem Geriichtsvollzieher.

Wat sollt Dir als Locataire kontrolléieren?

• Iwwerpréift d'Berechnung vum Proprietär vun de Réckstänn a kontrolléiert ob Servicekäschte mat abegraff sinn.
• Kontrolléiert ob an der Erënnerung véierzéng Deeg virgesinn ass an d'Inkassokäschte uginn sinn; soss sinn dës Käschten net fälleg.
• Mängel schrëftlech mellen a Loyerreduktioun no Artikel 7:207 BW oder iwwer d'Huurcommissie iwwerleeën, awer weider bezuelen.
• Kontaktéiert Är Gemeng sou fréi wéi méiglech fir eng Scholdenhëllef.
• D'Bezuelung vun de Réckstänn virun der Verhandlung verhënnert dacks d'Opléisung, obwuel Dir normalerweis ëmmer nach d'Käschte drot.

Wat kënne mir fir Iech maachen, wann et ëm Loyerrückstänn geet?

Eis Affekote fir Locatiounsrecht beroden Vermieter a Locataire bei Loyerrückstänn.

• Mir kontrolléieren d'Berechnung vun der Réckstänn a schreiwen eng Ufro, déi dem Artikel 6:96 BW entsprécht.
• Mir maachen eng Bezuelungsofkommes op, déi viru Geriicht hält.
• Mir preparéieren d'Uklo fir Bezuelung, Opléisung an Kënnegung a féieren de Fall virum Ënnerbezierksgeriicht.
• Mir organiséieren d'Vollstreckung iwwer de Geriichtsvollzieher, inklusiv d'Beschlagnahmung.
• Mir féieren d'Verteidegung vum Locataire, inklusiv eng Fuerderung op eng Loyerreduktioun wéinst Mängel.

Resumé

• E Pachtvertrag vun engem bebauten Immobilie kann nëmme vum Geriicht wéinst Réckstänn opgeléist ginn (Artikel 7:231 BW).
• Eng Erënnerung mat véierzéng Deeg an dem Betrag vun den Inkassokäschten ass erfuerderlech, ier dës Käschten dem Konsument verrechent ginn.
• Geriichter akzeptéieren normalerweis d'Opléisung vun enger Vertragsschold no ongeféier dräi Méint Réckstand, awer berécksiichtegen all Ëmstänn no Artikel 6:265 BW.
• Selbsthëllef, wéi zum Beispill Schleisen wiesselen oder d'Stroumversuergung ofschalten, ass illegal; nëmmen e Geriichtsvollzieher kann op Basis vun engem Uerteel erauszéien.

Oft gestallten Froen