Locatiounsrecht an Eindhoven an AmsterdamRechter a Sträitfäll

D'hollännescht Locatiounsrecht (huurrecht) erméiglecht et Locataire mat Wunnraum Eindhoven, Amsterdam an de Rescht vun den Nidderlanden e staarke Schutz: e Vermieter kann e Locatiounsvertrag nëmmen aus de Grënn, déi an Artikel 7:274 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch (BW) opgezielt sinn, kënnegen, an nëmme viru Geriicht, wann de Locataire net averstane ass. Déi Haaptausnam ass Geschäftsimmobilien, wou d'Parteien méi Vertragsfräiheet hunn an de Schutz vun der Aart vun de Raimlechkeeten ofhänkt.

Dësen Artikel erkläert d'Rechter vu Locataire a Vermieter, déi heefegst Sträitfäll, wéi eng Instanz doriwwer entscheet a wéi eng Fristen gëllen. D'Reegele sinn am Buch 7 BW, Artikelen 7:201 a weider, an déi meescht vun hinne si verbindlech: eng Klausel, déi dovun zum Nodeel vum Locataire ofwäicht, ass ongëlteg.

Wéi eng Reegele gëllen fir Äre Locatiounsvertrag?

Dat hänkt vun zwou Froen of: ass d'Immobilie Wunnfläch oder Geschäftsraim, an ass d'Loyer reglementéiert? Wunnlocataire hunn dee gréisste Schutz; Geschäftslocataire manner.

Fir Geschäftsraim ënnerscheet d'Gesetz tëscht Geschäfts- a Gastronomieraim (Artikel 7:290 BW), mat fixe Mindestbedingungen a Schutz géint Kënnegung, vun anere Raimlechkeeten wéi Büroen (Artikel 7:230a BW), wou de Locataire haaptsächlech Schutz géint Kënnegung huet. Feeler an engem Geschäftslocatiounsvertrag kënnen dofir deier sinn.

Kann eng Wunnimmobilie nach ëmmer temporär sinn?

Zënter dem 1. Juli 2024 ass e Locatiounsvertrag fir Wunnraum am Prinzip fir eng onbegrenzt Zäit. No Artikel 7:271 BW endet e befristete Locatiounsvertrag net automatesch mam Oflaf vun der Dauer; temporär Kontrakter si nëmme fir Kategorien vu Locataire méiglech, déi duerch eng Regierungsbeschlëss festgeluecht sinn, wéi zum Beispill Studenten.

Wéi gëtt d'Loyer geregelt?

Under the points system (woningwaarderingsstelsel, WWS) each home receives points for size, facilities, energy performance and WOZ value, and the points determine the maximum rent. Since the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) took effect on 1 July 2024, maximum rents apply to both the social and the mid-market rental sector; only above the mid-market rental threshold does the free sector start.

No Artikel 7:249 BW kann den Locataire d'Loyerkommissioun (Huurcommissie) froen, d'Ufanksmiete bis sechs Méint nom Ufank vum Locatiounskontrakt festzeleeën. D'Online-Loyercheck vun der Huurcommissie weist d'Punkten an déi aktuell maximal Miete fir Är Wunneng.

Wéi eng Instanz entscheet iwwer e Locatiounssträit?

D'Loyergeriicht entscheet iwwer Streidereien iwwer Loyer, Loyerhéijungen, Servicekäschten a Loyerreduktiounen fir Mängel an de reglementéierte Secteuren; de Kantonrechter entscheet iwwer alles anescht, dorënner Kënnegung, Räumung a Stéierungen. Dir kënnt viru béide ouni Affekot erschéngen.

No Artikel 7:262 BW ass eng Entscheedung vum Loyergeriicht béid Parteien verbindlech, ausser eng vun hinnen freet den Ënnerbezirksgeriicht, bannent aacht Wochen no der Versandung vun der Entscheedung iwwer dëse Punkt ze entscheeden. De Loyergeriicht berechent eng Tax fir eng Prozedur; den Ënnerbezirksgeriicht berechent eng Geriichtsgebühr.

Wat wann de Proprietär Är Kautioun behält?

No Artikel 7:261b BW däerf d'Kautioun net méi héich sinn wéi d'doppelt Basismiete, an de Vermieter muss se bannent 14 Deeg nom Enn vum Locatiounsvertrag zréckbezuelen. Wann de Vermieter Reparaturkäschten oder onbezuelte Miete verrechent, ass d'Frist 30 Deeg an de Vermieter muss eng komplett schrëftlech Spezifikatioun vun de Käschte ginn.

Normal Verschleiung ass kee Schued, deen de Locataire bezuele muss. Wann de Proprietär net bezilt, schéckt eng formell schrëftlech Fuerderung (ingebrekestelling) mat enger Frist vun zum Beispill 14 Deeg. Wann dat net klappt, fuerdert d'Kautioun beim Ënnerbezierksgeriicht; fir eng Fuerderung vun dëser Gréisst brauch een keen Affekot.

A wat mat de Servicekäschten?

Servicekäschten (Servicekosten) si Käschte fir zousätzlech Servicer a Versuergung, wéi zum Beispill d'Botzen vu gemeinsame Beräicher oder d'Beliichtung vum Trapenhaus. De Vermieter däerf nëmmen déi tatsächlech Käschten oder e vernünftege Betrag berechnen a muss dem Locataire all Joer eng detailléiert Opzielung no Artikel 7:259 BW ausstellen.

Als Locataire kënnt Dir déi zugronnleeënd Rechnungen ufroen. Wann Dir Iech net op de Joresofschloss eens gitt, kënnt Dir de Sträit beim Loyergeriicht virleeën.

Wat wann de Proprietär d'Ënnerhalt vernoléissegt?

No Artikel 7:206 BW muss de Vermieter Mängel op Ufro vum Locataire reparéieren, ausser dat ass onméiglech oder onraisonnabel deier; kleng Reparaturen sinn d'Verantwortung vum Locataire. E Mangel ass eng Bedingung, déi de Locataire verhënnert, d'Wunneng sou ze benotzen, wéi hie berechtegt war, wéi zum Beispill en leckend Daach oder eng futti Heizung.

Héiert net einfach op, d'Loyer ze bezuelen: dat kann eleng eng Verletzung vum Kontrakt sinn a kann zu enger Kënnegungsfuerderung féieren. Mellt de Mangel schrëftlech mat enger raisonnabeler Frist. Wann de Proprietär näischt mécht, kënnt Dir eng temporär Loyerreduktioun ufroen, iwwer de Loyertribunal an de reglementéierte Secteuren oder iwwer den Ënnerbezierksgeriicht, deen och d'Reparaturen uuerdne kann. Kuckt och eisen Artikel iwwer d' Obligatioune vum Proprietär.

Kann de Proprietär de Locatiounsvertrag kënnegen?

Nëmmen op engem gesetzleche Grond a wann de Locataire net averstane ass, nëmme viru Geriicht. E Bréif, eng E-Mail oder eng SMS, an där Dir Iech seet, datt Dir fortgoe sollt, huet eleng keng juristesch Auswierkung.

Zu de Grënn am Artikel 7:274 BW gehéieren: de Locataire huet sech net wéi e gudde Locataire verhalen; de Vermieter brauch d'Wunneng dringend fir den eegene Gebrauch (dringend eigen gebruik) an de Locataire kann eng aner gëeegent Wunneng kréien; an de Locataire refuséiert e vernünftegt Offer fir eng nei Locatioun. Bei eeschte Verstéiss, wéi z. B. bedeitend Loyerrückstänn oder eescht Belaaschtungen, kann de Vermieter och d'Geriicht froen, de Locatiounsvertrag opzeléisen. Eng Kënnegung ass nëmme méiglech op Basis vun engem geriichtleche Uerteel; liest méi iwwer de juristesche Kënnegungsprozess fir gemietete Wunnengen.

Wat sollt Dir als Locataire kontrolléieren?

Déi meescht Fuerderunge vun de Locataire ginn duerch verpasst Fristen oder feelend Beweiser verluer.

• Ass Äre Locatiounsvertrag viru manner wéi sechs Méint ugefaangen? Dann kënnt Dir den initialen Loyer trotzdem berechent kréien (Artikel 7:249 BW).
• Ass d'Kautioun méi héich wéi dat duebelt vun der Basismiete?
• Hutt Dir Mängel schrëftlech gemellt, mat Fotoen an enger Frist?
• Hutt Dir eng detailléiert jäerlech Servicegebührenausso kritt?
• Gouf eng Kënnegung op Basis vun engem vun de Grënn vum Artikel 7:274 BW ausgestallt? Plënnert net aus, ier e Geriichtsurteel getraff huet.

Wat sollt Dir als Proprietär kontrolléieren?

Vermieter hunn fest Reegele wat Loyer, Kautioune an Kënnegung ugeet, an eng Klausel, déi dovun zum Nodeel vum Locataire ofwäicht, ass ongëlteg.

• Bleift déi vereinbart Loyer bannent dem Maximum vum Punktesystem?
• Ass d'Kautioun méi héich wéi dat duebelt vun der Basismiete, a kënnt Dir se bannent 14 oder 30 Deeg zréckbezuelen?
• Ass e Befristetevertrag fir dëse Locataire erlaabt, oder ass et e Locatiounsvertrag fir eng onbegrenzt Zäit?
• Schéckt Dir all Joer eng detailléiert Servicegebührenausso?
• Wann Dir de Locatiounsvertrag opléise wëllt: wéi ee Grond vum Artikel 7:274 BW gëllt, a kënnt Dir dat beweisen?

Wat kënne mir fir Iech am Beräich vun der Locatiounsrecht maachen?

eis Affekote fir Locatioun in Eindhoven an Amsterdam Locataire a Vermieter beroden, op Englesch an Hollännesch.

• Mir iwwerpréiwen Äre Locatiounsvertrag a erklären all Klausel ier Dir en ënnerschreift.
• Mir kontrolléieren d'Loyer mam Punktesystem a reechen d'Ufro beim Loyergeriicht.
• Mir schreiwen déi offiziell Ufro fir d'Kautioun oder fir Reparaturen op.
• Mir iwwerpréiwen eng Kënnegung a preparéieren Är Verteidegung virum Ënnerbezierksgeriicht.
• Fir Vermieter: mir preparéieren d'Kënnegungsnotifikatioun an d'Geriichtsverhandlung.

Resumé

• E Vermieter kann e Wunnlocatiounskontrakt nëmmen op Basis vun Artikel 7:274 BW opléisen an, wann de Locataire Widdersproch mécht, nëmme viru Geriicht.
• Since 1 July 2024 residential tenancies are in principle for an indefinite period, and maximum rents also apply to the mid-market rental sector.
• Déi initial Loyer kann vum Loyergeriicht bannent sechs Méint nom Ufank vum Locatiounsvertrag festgeluecht ginn (Artikel 7:249 BW).
• D'Kautioun ass maximal duebel sou héich wéi d'Grondmiete a muss bannent 14 Deeg, oder 30 Deeg am Fall vun enger Verrechnung, zréckbezuelt ginn (Artikel 7:261b BW).

Oft gestallten Froen