Rechter vum Locataire an den Nidderlanden: e Guide fir international Awunner

D'hollännescht Locatiounsrecht gehéiert zu de Locatairefrëndlechsten an Europa, an déi meescht international Locataire wëssen net, wéi vill Schutz si hunn. D'Reegele stinn haaptsächlech am Buch 7 vum hollännesche Burgerleche Gesetzbuch ( Burgerlijk Wetboek , BW), a vill kënnen net vun engem Kontrakt ofgeschaaft ginn. Dëse Guide beschreift de Beräich am Groussen a Ganzen: wéi ee Kontrakt Dir hutt, wéini e Vermieter en opléise kann, wat Dir eventuell berechent kritt a wou Dir Iech wenden kënnt, wann eppes schif geet.

Déi nëtzlechst Saach fir ze wëssen: De gréissten Deel vum Gesetz ass obligatoresch

Dat hollännescht Locatiounsrecht fir Wunnfläche ass gréisstendeels e semi -obligatorescht Recht. D'Gesetz setzt e Minimum fest: d'Parteie kënnen op besser Konditioune fir de Locataire eenegen, awer eng Klausel, déi dem Locataire manner wéi de gesetzleche Minimum gëtt, ass dacks einfach ongëlteg. Et ass egal, ob Dir se ënnerschriwwen oder gelies hutt.

Art. 7:242 BW schützt d'Regele betreffend Mängel, Reparaturen a Loyerreduktiounen; Art. 7:265 BW déi betreffend Loyer an aner Käschten. Dës gemeinsam Klausele sinn dofir dacks net duerchsetzbar:

• „De Locataire verzicht op de Loyerschutz“ oder „wäert d'Haus um Enn vum Dag verloossen“.
• „De Locataire däerf sech net op de Hauskommissioun. "
• „All Ënnerhalt a Reparaturen sinn op d'Kont vum Locataire.“
• "De Proprietär kann d'Gebai zu all Moment betreden."
• "De Locataire muss sechs Méint am Viraus opginn."

Eng Klausel fir ongëlteg Vertrag ongëltegt net: de Rescht bleift bestoen an d'Gesetz ersetzt en. Ignoréiert awer net einfach eng Klausel, déi Dir fir ongëlteg hält - loosst se iwwerpréiwen, well d'Grenze jee no Klausel a jee no Locatiounsart ënnerscheede sech.

Aarte vu Locatioune fir Wunnraum

Äre Schutz hänkt dovun of, wéi e Kontrakt Dir hutt. Zënter datt de Wet vaste huurcontracten den 1. Juli 2024 a Kraaft getrueden ass, ass den onbegrenzte Kontrakt ( onbepaalde tijd ) d'Norm; befristete Kontrakter, nodeems se de Standard um private Maart waren, sinn nëmmen a definéierte Kategorien erlaabt.

En onbefristete Kontrakt bitt e volle Loyerschutz. Wann ee wierklech an enger erlaabter Kategorie fir befristet Wunnengen fällt, endet den Datum dovun, an Äre Schutz ass méi kleng. Entscheedend ass, datt e befristete Kontrakt, deen net ënner eng erlaabt Ausnam fällt, am Allgemengen als onbefristet behandelt gëtt, mat vollem Schutz - de Versuch, d'Dauer ze limitéieren, scheitert. Déi erlaabt Ausname baséieren op Art. 7:271 BW a sinn ausféierlech am Besluit vaste huurcontracten opgezielt, deen d'Vermietung u Studenten an u definéiert Zilgruppen ofdeckt; eng Kategorie, déi net op där Lëscht steet, gëtt et net.

An engem Wunngemeinschaftsgemeinschaft entscheet een Ënnerscheed alles: ob Dir vum Vermieter oder vun engem anere Locataire lount. Äre Kontrakt mam Proprietär mécht Iech zu engem normale Locataire; e Zëmmer, dat vum Haaptlocataire gelount gëtt, mécht Iech zu engem Niewenlocataire, deem seng Positioun dovun ofhänkt, datt den Haaptlocataire weiderlieft. Etiketten wéi "Kuerzzäitvertrag" oder "Expat-Kontrakt" hunn keng juristesch Kraaft.

Loyerschutz a Kënnegung

Dëst iwwerrascht bal all internationale Locataire. E Vermieter kann e Locatiounsvertrag vu Wunnraum net eleng duerch eng Kënnegung kënnegen: et geet weider vun der Gesetzgebung, bis Dir Iech entweder schrëftlech eens sidd oder e Geriicht et kënnegt (Art. 7:272 BW). Wann Dir Iech net bannent sechs Wochen eens sidd, muss de Vermieter sech un den Ënnerbezierksgeriicht wenden.

D'Kënnegung muss per Geriichtsvollzieher oder recommandéiertem Bréif geschéckt ginn, de Grond uginn a gefrot ginn, ob Dir averstane sidd (Art. 7:271 BW); eng Kënnegung, déi dës Ufuerderunge net erfëllt, ass defekt. D'Kënnegungsfrist vum Proprietär ass op d'mannst dräi Méint, verlängert ëm ee Mount pro Joer, wou Dir do gewunnt hutt, bis maximal sechs.

D'Grënn, aus deenen e Geriicht eng Entloossung kann ophiewen, sinn limitéiert an an Artikel 7:274 BW opgezielt. Am Groussen a Ganzen:

• De Locataire huet sech net wéi e gudde Locataire beholl — eescht Belaaschtung, strukturell Netbezuelung, Mëssbrauch.
• De Propriétaire brauch d'Immobilie dringend fir perséinlech Notzung, inklusiv Renovatioun, déi onméiglech ass, well de Locatiounsvertrag weidergeet. D'Geriicht weegt béid Interessen of a kann eng Ëmzugsgebühr uuerdnen.
• De Locataire huet e vernünftegt Offer fir en neie Kontrakt refuséiert - e Grond, deen eng Loyerhéijung net erzwinge kann.
• E gültege Bebauungsplang (Bestemmungsplang) soll ëmgesat ginn.
• Spezifesch Grënn fir Studenten- a Zilgruppwunnengen, a wou de Propriétaire am Gebai wunnt.

„Ech wëll verkafen“, „een bezillt méi“ an „Äre Kontrakt seet zwee Joer“ sinn keng Grënn. E Loyersträit ass dat och net: e Propriétaire däerf de Kontrakt net kënnegen, well Dir de Loyer ugegraff hutt.

Är eege Kënnegungsfrist

Är Situatioun ass vill méi liicht. Är Kënnegungsfrist entsprécht Ärem Loyerbezuelungsintervall - fir eng monatlech Loyer, ee Mount - mat engem gesetzleche Minimum vun engem Mount an engem Maximum vun dräi (Art. 7:271 BW). Eng Klausel, déi eng méi laang Zäit virgesäit, ass ongëlteg, an Dir braucht kee Grond unzeginn. Kënnegung per recommandéiertem Bréif maachen. An engem richtege befristete Kontrakt kënnt Dir normalerweis nach fréizäiteg fortgoen, während de Proprietär un den Enndatum gebonnen ass.

Déi reglementéiert a mëttlere Maartsegmenter

D'Loyer fir Wunnfläch ass net gratis. All Wunneng gëtt nom Wunnengswäertungssystem (WWS) bewäert , dat Punkte fir Fläch, Energielabel, Sanitäranlagen, Baussenfläch a WOZ-Wäert gëtt, wat zu enger maximaler gesetzlecher Loyer féiert.

De Wet bezuelte Loyer ( Gesetz iwwer bezuelbar Loyer ), deen zënter dem 1. Juli 2024 a Kraaft ass, huet d'Reguléierung no uewen erweidert. Et gëtt elo dräi Segmenter: de Segment mat nidderegem Reglement, de Segment vum mëttleren Loyer bis an inklusiv 186 Punkten, an de fräie Secteur driwwer. D'Gemengen hunn dëst zënter dem 1. Januar 2025 duerchgesat. D'Trennlinn tëscht engem reglementéierten an engem onreglementéierten Ufanksloyer ass de Loyer, deen 186 Punkten entsprécht, sou datt de fräie Secteur bei 187 Punkten ufänkt (Art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Dës Bewäertung gëtt zu Ufank vum Loyer gemaach: eng Wunneng, där hir Loyer beim Ufank vum Loyer iwwer der Grenz louch, gëtt duerno net méi reglementéiert, well d'WOZ-Punkte spéider ewechfalen. D'Loyergrenz, déi där Punktegrenz entsprécht, gëtt all Joer vum Minister, dee fir de Wunnengsbau zoustänneg ass, indexéiert an am Staatscourant publizéiert, also schafft mat der Zuel, déi zum Ufank vun Ärem Loyer gëlteg war, anstatt mat där, déi haut gëllt.

D'Limiten vun der Loyerzulag sinn eng separat Saach vun de Segmentgrenzen. Déi maximal Loyer, fir déi eng Zoulag ugefrot ka ginn, ass fir e Locataire ënner 21 Joer méi niddreg wéi fir een, deen 21 Joer oder méi al ass, ënner Berécksiichtegung vun enger gesetzlecher Ausnam fir méi jonk Locataire mat enger Behënnerung (Art. 13 Wet op de huurtoeslag). Ënnert dëser Limit entscheeden d'Qualitéitskortingsgrenz an déi zwou Ofgrenzungsgrenzen , déi vun der Gréisst vum Stot ofhänken, wéi vill vun der Loyer tatsächlech rembourséiert gëtt. All dës Beträg ginn all Joer ab dem 1. Januar indexéiert a vum Belastingdienst publizéiert; benotzt d'Zuelen, déi fir dat jeeweilegt Joer gëlteg sinn.

En neie Locataire kann d'Huurcommissie froen, d'Ufanksmiete bannent sechs Méint nom Ufank vum Locatiounskontrakt festzeleeën (Art. 7:249 BW) - ee vun de wäertvollste Rechter, déi en internationale Locataire huet, an deen am heefegsten vermësst gëtt.

Loyer Erhéijunge

Eng Erhéijung muss mindestens zwee Méint virun hirer Inkrafttriede schrëftlech proposéiert ginn, mat Uginn vum aktuell gëltege Loyer, der Ännerung, dem neie Loyer an dem Datum vum Inkrafttriede (Art. 7:252 BW). Am reglementéierte Segment a Mëttelstandssegment gëtt d'Erhéijung jäerlech begrenzt; am fräie Secteur gëllt de Kontrakt, bannent dem do gëltege gesetzleche Maximum. Déi maximal Prozentsätz ënnerscheede sech pro Segment, ginn all Joer vum Minister, dee fir de Wunnengsbau zoustänneg ass, op Basis vun der Loun- an Inflatiounsformel am Besluit huurprijzen woonruimte festgeluecht a ginn am Staatscourant publizéiert, ier se a Kraaft trieden; d'Sozial- an d'Mëttelstandsronn lafen och vu verschiddenen Datumen am Joer un. Am reglementéierte Segment kann e Proprietär amplaz eng fix Barerhéijung op eng niddreg Barmiete uwenden, erëm op de fir dat Joer festgeluechte Betrag. Wann Dir mengt, datt eng Erhéijung onrechtlech ass, maacht virum Datum vum Inkrafttriede schrëftlech Widdersproch anstatt d'Bezuelung ze stoppen.

D'Kautioun an d'Servicekäschten

Ënnert dem Wet goed verhuurderschap (Gesetz iwwer e gudde Vermieter), deen zënter dem 1. Juli 2023 a Kraaft ass, däerf eng Kautioun net méi héich sinn wéi dat duebelt vum monatleche Loyer - de Loyer fir d'Benotzung vun der Wunneng selwer, ouni Servicekäschten - a muss bannent 14 Deeg nom Enn vum Locatiounsvertrag zréckbezuelt ginn (Art. 7:261b BW). Wann de Vermieter onbezuelte Loyer, onbezuelte Servicekäschten oder Schued verrechent, ass de Reschtbetrag bannent 30 Deeg fälleg, an all Ofzuch erfuerdert eng schrëftlech Spezifikatioun.

D'Servicekäschte mussen déi tatsächlech Käschten reflektéieren. De Proprietär muss bannent sechs Méint nom Enn vum Comptabilitéitsjoer eng detailléiert Joresofschloss ofginn (Art. 7:259 BW), an Dir kënnt d'Ënnerlagen nokucken. Eng "All-in" Loyer, déi Loyer, Nebenkäschten a Servicer bündelt, ass de Problem vum Proprietär, net Äert: d'Huurcommissie kann se opdeelen.

Ënnerhalt, Mängel a Loyerreduktioun

Am Prinzip ass de Proprietär dofir verantwortlech, datt d'Immobilie bewunnbar ass a fir d'Behiewe vu Mängel; de Locataire këmmert sech ëm kleng deeglech Reparaturen.

E Gebrek (Mangel) ass all Zoustand, deen Iech de Genoss beraubt, deen Dir erwaart hutt, wéi en an Art. 7:204 BW breed definéiert ass - Fiichtegkeet a Schimmel, e futtise Kessel, en leckend Daach. Soubal hien informéiert gouf, muss de Proprietär dëst behiewen (Art. 7:206 BW). Soss kënnt Dir d'Geriicht froen, d'Aarbechten op Käschte vum Proprietär ze autoriséieren, eng Loyerreduktioun fir d'Dauer ze fuerderen, an där de Mangel ugehalen huet (Art. 7:207 BW) oder Schuedenersaz ze fuerderen, wann de Proprietär Schold huet (Art. 7:208 BW). Är eege Verpflichtung deckt kleng Reparaturen (Art. 7:217 BW) of, déi am Besluit kleine Herstellungen spezifizéiert sinn : Glühbirnen, Ofläschen fräimaachen, kleng Gaartënnerhalt. Eng Klausel, déi d'strukturell Ënnerhalt op Iech ofsetzt, ass ongëlteg.

Mängel schrëftlech mellen: eng Fuerderung op eng Loyerreduktioun hänkt vum Notifikatiounsdatum of. Am reglementéierten a mëttleren Maartsegment kann d'Huurcommissie eng temporär Loyerreduktioun fir eescht Mängel uweisen, méi séier a méi bëlleg wéi viru Geriicht. Ni eensäiteg d'Loyer zréckbehalen - dat gëtt dem Vermieter e Kënnegungsgrond.

Zougang, Privatsphär a Recht vum Vermieter op Zougang

Dir hutt déi exklusiv Notzung vun der Immobilie. De Propriétaire huet kee generellt Recht op Zougang, an eng Klausel, déi eent gewährt, iwwerschreit net Äert Recht op ongestéiert Genoss: kee Recht op Zougang, wann Dir net do sidd, keng Kameraen, déi Ären Entrée ofdecken. Dir musst den Zougang fir dréngend Aarbechten an néideg Reparaturen an Inspektiounen zu vernünftege Zäiten an mat enger vernünfteger Préavis erlaben (Art. 7:220 BW). D'Regel si Rendez-vousen, keng Iwwerraschungen. Widderholl onerwaart Visiten oder Drock fir ze goen kënnen eng Aschüchterung ausmaachen, déi nom Wet goed verhuurderschap verbueden ass a bei der Gemeng gemellt muss ginn.

Renovatioun an de vernünftege Virschlag

E Propriétaire, deen renovéiere wëll, muss Iech e schrëftleche Virschlag maachen, an Dir musst kooperéieren, wann e vernünfteg ass (Art. 7:220 BW). D'Vernünftegkeet hänkt vun den Interessen vun deenen zwou Säiten of: d'Noutwennegkeet vun den Aarbechten, d'Stéierungen, d'Entschädigung, d'Konsequenze vun der Loyer an all temporär Ëmwunnung. D'Renovatioun beendet Äre Locatiounsvertrag net - si geet während den Aarbechten weider. Wann Dir e Virschlag als onvernünfteg hält, sot dat schrëftlech a begrënnt. Wann eng Majoritéit vun de Locataire an engem Komplex zougestëmmt huet, gëllt et als vernünfteg an Dir musst séier viru Geriicht goen.

Diskriminéierung um Locatiounsmaart

Diskriminéierung opgrond vun Nationalitéit, ethnescher Hierkonft, Relioun, Geschlecht, sexueller Orientéierung a Behënnerung ass no dem allgemenge Gläichbehandlungsrecht illegal. De Wet goed verhuurderschap huet dëst fir d'Locataire verschäerft: e Vermieter oder Agent muss eng transparent Auswielprozedur duerchféieren, objektiv Critèren uwenden an ophuelen, an engem refuséierte Kandidat erklären, firwat en anere Bewerber gewielt gouf.

Dëst ass direkt nëtzlech fir international Bewunner, déi iwwerproportional vun "nëmmen hollännesche Staatsbierger", "keng Expatriéiert" oder onerklärleche Refusen no enger Besichtigung betraff sinn. Frot schrëftlech no de Critèren an dem Grond fir d'Wiel a mellt et dem kommunale Meldpunkt, deen eng Strof bestroofe kann an, wou d'Lizenzéierung gëllt, d'Recht op Verlounung zréckzéie kann.

Ënnerlocatioun an Airbnb

Déi allgemeng Regel ass, datt Dir enger Drëtter Partei d'Benotzung vun der Immobilie net ouni Erlaabnes däerft ginn (Art. 7:244 BW). E Locataire, deen an engem selwerstännege Wunnhaus wunnt, kann en Deel dovun - e Zëmmer - ënnerverlounen, awer d'Ënnerverlounen vum ganze Wunnhaus oder d'Offer vun deem op enger Kurzverlounplattform ass eng vun de kloersten Méiglechkeeten, fir e Locatiounsverhältnis ze verléieren: d'Geriichter behandelen onerlaabt Ënnerverlounen reegelméisseg als Versoen, sech als gudde Locataire ze verhalen, an d'Gewënn kënnen zeréckgefuerdert ginn. Déi meescht Gemengen reguléieren d'Vakanzenzäitverlounen och separat, mat Genehmegungsufuerderungen an hiren eegene Geldstrofen. Als Ënnerlocataire hänkt Är Positioun vum Haaptlocatiounsverhältnis of: wann dee ophält, dann ophält Är Positioun am Prinzip och.

Wann d'Immobilie verkaaft gëtt: de Verkaf brécht de Locatiounsvertrag net

De Verkaf brécht de Bail net (Art. 7:226 BW). Wann Äre Propriétaire verkeeft, trëtt de Keefer duerch d'Gesetz an d'Positioun vum Propriétaire, an Är Locatioun, Loyer a Schutz bleiwen onverännert. Dir musst näischt Neies ënnerschreiwen a sollt virsiichteg sinn mat engem "neie Kontrakt", deen als Konditioun vum Verkaf ugebuede gëtt, well deen Är Rechter roueg kéint reduzéieren.

Dir musst raisonnabel Besichtigungen toleréieren, awer de Verkaf ass kee Grond fir d'Kënnegung. Och de Wonsch vum neie Proprietär, direkt anzezéien, ass dat net: e Proprietär, deen d'Positioun vu sengem Virgänger iwwerholl huet, kann net op dem Grond vun der dringender eegener Notzung erfollegräich sinn, ier dräi Joer vergaange sinn, nodeems de Locataire schrëftlech matgedeelt gouf, datt hien en neie Proprietär huet (Art. 7:274 BW).

Aschreiwung am BRP

Wann Dir an Holland wunnt, musst Dir Iech op Ärer Adress an der Basisregistratioun Personen ( BRP) umellen. D'Aschreiwung ass eng gesetzlech Verpflichtung, kee Gefale vum Proprietär, an Dir braucht se fir e BSN, e Bankkonto an eng Krankeversécherung.

E Vermieter, deen sech refuséiert, sech anzeschreiwen, ass e Warnzeechen, normalerweis well d'Verlounung géint d'Hypothéik, d'Versécherung oder d'Gemengewunnungsregelen verstéisst, well d'Haus ouni néideg Geneemegung verlount gëtt oder well d'Akommes net deklaréiert ass. Näischt dovun ass juristesch Äert Problem, awer all bedeiten, datt Äre Locatiounsverhältnis op onbestännegem Buedem steet. Betruecht "Dir kënnt Iech hei net aschreiwen" als e Grond fir fortzegoen.

Wouhin ze goen, wann eppes falsch leeft

Et ginn dräi Weeër, an déi richteg Wiel spuert Zäit.

• De kommunale Meldpunkt (Rapport Punkt) — fir d'Verhale vu Vermieter: Diskriminéierung, Aschüchterung, Verweigerung, e schrëftleche Kontrakt oder erfuerderlech Informatiounen ze ginn, onrechtlech Käschten an exzessiv Loyer an de reglementéierten a mëttleren Maartsegmenter. All Gemeng huet zënter Ufank 2024 eng. Si ass gratis, awer gëtt am ëffentlechen Intressi duerchgesat anstatt Iech Sue ze zouzespriechen.
• Huurcommissie (Rent Tribunal) — fir Startmieten, jäerlech Erhéijungen, Bezuelungen vun de Servicekäschten, Gesamtmieten a Loyerreduktiounen fir Mängel, an de reglementéierten a mëttleren Maartsegmenter. Schnell, bëlleg a verbindlech, awer et behandelt keng Kautiounen, Räumungen oder Schuedenersaz.
• Den Ënnerbezierksgeriicht (Kantonrechter) — fir alles anescht: Kënnegung an ausgeliwwert, Kautiounserstattung, Schuedenersaz, Vertragsverletzung a Sträitfäll am fräie Secteur. Et ass kee Affekot néideg, awer déi aner Säit huet normalerweis een.

Verschidde Fristen si kuerz – sechs Méint fir eng Ufanksmiete, den Datum vum Ufank vun enger Reklamatioun géint eng Mieterhéijung, sechs Wochen fir op eng Kënnegung ze reagéieren – an d'Verpassen vun dësen Fristen kann e staarke Fall falen loossen.

Praktesch Checklëscht

Ier Dir ënnerschreift

• Gitt d'Aart vum Kontrakt fest a, wann e befristete Kontrakt ass, wéi eng erlaabt Kategorie gëllt.
• Loosst d'Punkten zielen, ier Dir Iech fir d'Loyer engagéiert.
• Kontrolléiert ob d'Kautioun net méi héich ass wéi zwee Méint Loyer.
• Kontrolléiert datt d'Servicekäschte spezifizéiert sinn, net an eng "Gesamtbetrag" zesummegefaasst sinn.
• Schrëftlech bestätegen, datt Dir Iech do am BRP umellen däerft.
• Frot ob en Agent Iech eng Tax berechent - et ass am Allgemengen net erlaabt, dem Locataire eng Tax ze berechnen, wann den Agent och fir de Proprietär handelt.
• Foto vum Zoustand bei der Iwwergab, datéiert.

Wann eppes falsch leeft

• Maacht et schrëftlech; benotzt recommandéiert Bréif fir Kënnegungen a Verzögerungen.
• Bezuelt d'Loyer weider, ausser eng zoustänneg Instanz huet se reduzéiert.
• Setzt eng Frist fir de Proprietär fir ze handelen, a sot soss wat duerno kënnt.
• Identifizéiert wéi ee Wee passt, a kontrolléiert d'Deadline ier Dir soss eppes maacht.
• Frot fréizäiteg Rotschléi, wann eng Kënnegung gemaach gëtt oder Dir gezwonge sidd ze ënnerschreiwen oder ze goen.