Jiddereen, deen de Locatiounsvertrag vu sengem Geschäftsgebai kënnege wëll, oder deen duerch de Proprietär gekënnegt muss ginn, muss als éischt wëssen, ënner wéi engem Regime de Locatiounsvertrag fällt. Wéi am éischten Deel vun dëser Serie beschriwwen, gëllen fundamental ënnerschiddlech Reegelen fir 7:290 Geschäftsflächen (Geschäfter, Horeca, Handwierksbetriber) a fir 7:230a Geschäftsflächen (Büroen, Lager, Übungsraim). Dësen Ënnerscheed ass néierens sou entscheedend wéi bei der Kënnegung.
Fir Geschäftsflächen am Kategorie 7:290 kann de Vermieter de Locatiounsvertrag nëmmen op Basis vun enger kompletter Rei vu gesetzleche Grënn kënnegen, a strikt Formfuerderunge gëllen. Fir Geschäftsflächen am Kategorie 7:230a ass d'Schwell fir de Vermieter vill méi niddreg: d'Kënnegung ass am Prinzip fräi vu formelle Grënn a verlaangt kee Grond. Dësen Artikel behandelt béid Situatiounen.
Kënnegung vu 7:290 Geschäftsflächen
Formell Ufuerderungen
D'Kënnegung vun engem Geschäftsfläche 7:290 ënnerläit strenge Formfuerderungen. D'Kënnegung muss schrëftlech geschéien, entweder per recommandéierte Bréif oder per Geriichtsvollstreckung. Déi minimal Kënnegungsfrist ass ee Joer. Eng Kënnegung, déi dës Ufuerderungen net erfëllt, ass ongëlteg an huet keng rechtswirkung. De Locatiounsvertrag geet dann einfach weider.
D'Kënnegung muss virum Enn vun der aktueller Locatiounsperiod un de Locataire geriicht ginn. Wien ze spéit opkënnt, kritt automatesch eng Verlängerung vum Locatiounsvertrag ëm déi nächst Dauer.
Grënn fir d'Kënnegung vum Proprietär
De Vermieter vu Geschäftsfläche 7:290 däerf nëmmen aus Grënn kënnegen, déi am Gesetz komplett opgezielt sinn. Fir d'Kënnegung um Enn vun der éischter Dauer (déi éischt fënnef Joer) gëllen nëmmen zwou Grënn: de Locataire verhält sech net wéi e gudde Locataire (dauernd schlecht Locatioun), oder de Vermieter brauch d'Locatiounsobjekt dringend fir perséinlech Notzung. No der éischter Dauer kënnt en drëtte Grond bäi: d'Ofweegung vun den Interessen vum Vermieter bei der Kënnegung géint d'Interesse vum Locataire bei der Fortsetzung, bei deem de Vermieter e wichtegt Interesse muss noweisen.
Fir eng detailléiert Diskussioun vun den eenzelne Grënn fir d'Kënnegung an der Rechtsprechung doriwwer, verweise mir op den Artikel 'Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protection & Grounds for Termination of Retail Space' soss op dëser Websäit.
De Locataire, deen d'Verlängerung wëll
De Locataire vun der Geschäftsfläch 7:290, deen d'Kënnegung kritt, awer bleiwe wëll, muss bannent sechs Wochen no Empfang vun der Kënnegung schrëftlech Widdersproch maachen. Wann hien dat net mécht, endet de Locatiounsvertrag um ugekënnegten Datum. Wann hien Widdersproch mécht, muss de Proprietär d'Kënnegung beim Ënnerbezierksgeriicht areechen. Nëmmen wann d'Geriicht der Kënnegung zougestëmmt huet, endet de Locatiounsvertrag. Bis dohin leeft de Kontrakt weider.
Kënnegung vun der Geschäftsfläch 7:230a
D'Haaptregel: Kënnegung ouni Grond
Fir 7:230a Geschäftsflächen ass d'Gesetz dem Vermieter vill méi tolerant. De Locatiounsvertrag endet no der Kënnegung, mat Respektéiere vun der am Kontrakt vereinbarter Kënnegungsfrist, oder, wann dës net virgesi ass, der gesetzlecher Dauer. E Grond fir d'Kënnegung ass net erfuerderlech. De Vermieter brauch net z'erklären, firwat hie kéint kënnegen. De Locataire huet am Prinzip kee Recht op eng weider Verlängerung.
Schutz géint Räumung: Verschiebung iwwer d'Geriicht
Och wann de Locataire vum Geschäftsraum 7:230a kee Recht op eng Verlängerung vum Locatiounsvertrag huet, huet hien awer e Recht op Schutz géint Kënnegung. Dëst bedeit Folgendes: Nodeems de Locatiounsvertrag opgeléist gouf an de Proprietär d'Kënnegungskënnegung gemaach huet, kann de Locataire de Bezirksgeriicht bannent zwee Méint nom Datum vun der Kënnegung froen, d'Kënnegungsfrist ze verlängeren. D'Geriicht weegt d'Interesse vu béide Parteien of. Déi maximal Verlängerung ass ee Joer pro Ufro, mat engem Gesamtmaximum vun dräi Joer.
Schutz géint Kënnegung ass dofir kee Recht op weider Genoss vum Locatiounsvertrag, mä nëmmen eng Verschiebung. Nodeems déi maximal Dauer ofgelaf ass, muss d'Gebai entlooss ginn.
Fréizäiteg Kënnegung an d'Roll vun de Pausoptiounen
Souwuel fir 7:290 wéi och fir 7:230a Geschäftsflächen kann de Kontrakt eng Kënnegungsklausel enthalen: eng vertraglech Bestëmmung, déi de Parteien d'Recht gëtt, de Locatiounsvertrag virzäiteg ze kënnegen. Fir 7:290 Geschäftsflächen muss sou eng Klausel proportional zum Schutz sinn, deen d'Gesetz dem Locataire bitt; eng Bestëmmung, déi dem Vermieter effektiv d'Recht gëtt, zu all Moment ze kënnegen, kéint mam obligatoresche Charakter vum Regime a Konflikt trieden.
Jiddereen, deen eng Kënnegungsklausel benotzt, muss déi genee prozedural Ufuerderunge respektéieren: déi richteg Dauer, déi richteg Form (registréiert oder per Schrëft) an den korrekten Datum, un deem d'Kënnegung gemaach gëtt. Een Dag ze spéit bedeit, datt d'Kënnegung keng Wierkung huet an de Locatiounsvertrag fir déi nächst Period weidergeet.
Eng stilzweileg Erneierung ass och e Punkt, deen et wäert ass, opmierksam ze ginn. Wann de Locatiounsvertrag ofleeft an keng vun de Parteien opléist, gëtt de Kontrakt an de meeschte Fäll stilzweileg fir d'Dauer vun der ursprénglecher Period oder fir eng onbegrenzt Dauer verlängert, ofhängeg vun der Vertragsformuléierung. Informéiert Iech rechtzäiteg, ob eng Erneierung gewënscht ass.
Heefeg Feeler bei der Kënnegung
An der Praxis gesi mir widderhuelend Feeler bei der Kënnegung vu Geschäftsraim:
- Ze spéit opzehéieren, sou datt d'Kënnegungsfrist vun engem Joer iwwerschratt gëtt an de Bailvertrag automatesch fir déi nächst Dauer weidergeet.
- Kënnegung ouni de gesetzlech verlaangte Formulaire (per normaler E-Mail oder Telefon amplaz per recommandéierte Bréif oder Schrëftlecher Uweisung), wouduerch d'Kënnegung ongëlteg gëtt.
- Als Vermieter, Kënnegung ouni unerkannte Grond fir 7:290 Geschäftsfläch, duerno mellt sech de Locataire beim Ënnerbezierksgeriicht an d'Kënnegung gëtt annuléiert.
- Als Locataire, net rechtzäiteg géint eng Kënnegung vu 7:290 Geschäftsfläche Widdersproch ze leeën, sou datt d'Recht op Weiderféierung verfällt.
- D'Liwwerpflicht vergiessen: och wann d'Kënnegung gëlteg ass, kann de Locataire fir Schued haftbar gemaach ginn, deen doduerch entsteet, datt d'Gebai net am vertraglech vereinbarten Zoustand zréckginn gëtt.
- Fir 7:230a Geschäftsfläche feelt d'Frist vun zwee Méint fir eng Ufro op Schutz géint Räumung anzeginn, duerno verfällt dëst Recht definitiv.
Conclusioun
D'Kënnegung vu Geschäftsraim schéngt einfach, awer bei méi geneeëm Bléck huet se onzueleg formell a substantiell Fallen. Egal ob Dir Locataire oder Vermieter sidd: e Feeler an der Prozedur kann zu enger weiderer Locatiounsverhältnis féieren, déi Dir net wëllt, oder zum Verloscht vu Schutzrechter, déi Dir hätt kënne benotzen. Iwwerpréift ëmmer d'Fristen, de verlaangte Formulaire an de gëltege Regime rechtzäiteg, ier Dir eng Kënnegung schéckt oder kritt.
D'Affekote vun der Locatioun Law & More Mir hëllefen Iech an alle Phasen vun enger Kënnegungsprozedur, vum éischte Bréif bis zu all Prozedur virum Bezirksgeriicht. Kontaktéiert eis fir e Gespréich ouni Verpflichtung.
Oft gestallten Froen
Wéi laang ass d'Kënnegungsfrist fir Geschäftsraim?
Fir Geschäftsflächen 7:290 ass déi gesetzlech Mindestkënnegungsfrist ee Joer. D'Kënnegung muss schrëftlech per recommandéiertem Bréif oder Geriichtsvollzieher geschéien. Fir Geschäftsflächen 7:230a gëllt déi am Kontrakt vereinbarte Frist; et gëtt kee gesetzleche Mindestfrist.
Kann e Proprietär de Locatiounsvertrag vun engem Geschäft einfach kënnegen?
Nee. Fir Geschäftsflächen am Kader vun der Kategorie 7:290 kann de Vermieter nëmmen aus Grënn kënnegen, déi am Gesetz komplett opgezielt sinn, wéi zum Beispill dréngende perséinleche Besoin oder eng dauerhaft schlecht Locatioun. Eng Kënnegung ouni unerkannte Grond huet keng juristesch Auswierkung.
Wat ass de Schutz géint Räumung no 7:230a?
Nom Enn vum Locatiounsvertrag kann de Locataire vum Geschäftsraum 7:230a beim Ënnerbezierksgeriicht eng Verlängerung vun der Kënnegungsfrist ufroen. Dës Ufro muss bannent zwee Méint nom ugekënnegten Kënnegungsdatum agereecht ginn. Déi maximal Verlängerung ass am Ganzen dräi Joer.
Wat ass eng Kënnegungsklausel an engem Locatiounsvertrag?
Eng Kënnegungsklausel ass eng vertraglech Bestëmmung, déi enger oder béide Parteien d'Recht gëtt, de Locatiounsvertrag virzäiteg ze kënnegen. Fir Geschäftsflächen 7:290 mussen esou Klauselen mam obligatoresche gesetzleche Schutz vum Locataire iwwereneestëmmen.
Méi aus dëser Serie iwwer kommerziell Locatiounsrecht
Dësen Artikel ass Deel vun eiser dräideeleger Serie iwwer kommerziell Locatiounsrecht. Liest och déi aner Deeler:
