Bal all Haus an den Nidderlanden gëtt mat "kosten koper" annoncéiert : de Präis ass de Präis vum Haus, an d'Käschte fir d'Iwwerdroe sinn Är. Déi gréisst vun dëse Käschten ass d'Iwwerdroeungssteier, déi mat 2, 8 oder 10.4 Prozent berechent gëtt, jee nodeem wat Dir kaaft a wat Dir domat maacht. Dës Säit beschreift déi dräi Sätz a wou se hierkommen, d'Starterbefreiung, d'Erliichterungen, déi an der Praxis wichteg sinn, an déi aner Käschten, fir déi Dir am Budget berécksiichtege musst. Et sinn allgemeng juristesch Informatiounen, keng Steier- oder Finanzberodung zu Ärem eegene Kaf; fir d'Steierbehandlung vun enger spezifescher Transaktioun, konsultéiert e Steierberoder.
Wat "kosten koper" heescht, a wéi et ënnerscheet vun "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , "Käschte fir de Keefer") bedeit, datt de annoncéierte Präis d'Käschte vum Transfert ausgeschloss huet; Dir bezuelt déi driwwer. Von ( vrij op naam , "fräi op Numm") bedeit, datt de Präis d'Käschte fir d'Immobilie op Ären Numm ze setzen scho mat abegraff huet. Den Ënnerscheed trëfft gréisstendeels tëscht Gebrauchtwonnen an Neibau: existent Haiser ginn normalerweis kostenlos verkaaft , nei Haiser vun engem Promoteur fräi op Numm , well d'TVA amplaz vun der Transfertsteier gëllt an den Promoteur se an de Präis integréiert.
Ënnert de Käschte vum Keefer dréit normalerweis:
- Transfertsteier (Iwwerdroungsbezuelung);
- d'Käschte vum Notaire fir den Transfertakt (Liwwerungsakte);
- d'Kapitalregister (Land Enregistrement) Gebühr fir d'Aschreiwung vun där Urkund;
- an, bei enger Hypothéik, d'Notaire- an de Kadasterkäschte fir d'Hypothéikakt.
Et deckt weder d'Kommissioun vum Verkeefer, déi de Verkeefer bezillt, nach Ären eegene Kaafagent, Är Inspektioun, Är Bewäertung oder Är Hypothekeberodung. " Vrij op naam" bedeit och guer keng Käschten: bei enger Hypothek fir en Neibau bleiwen d'Urkunde an hir Aschreiwung Äert.
Iwwerdroungssteier (Overdrachtsbelasting): déi dräi Sätz
Iwwerdroungssteier gëtt beim Erwerb vun onbeweegleche Besëtz an den Nidderlanden a bei Rechter drop, wéi z. B. Pachtvertrag a Baurechter, erhuewen . D' Tariffer sinn an Artikel 14 vum Wet op Belastungen van rechtsverkeer ze fannen.
D'Struktur huet sech den 1. Januar 2026 geännert. Bis Enn 2025 gouf et kee separaten Taux fir Wunnengen, déi de Keefer net géif bewunnen: si falen ënner den allgemenge Taux vun 10.4%. Zënter deem Datum enthält Artikel 14 en eegene Taux vun 8% fir den Akaf vun enger Wunneng, woubäi 2% fir e Keefer behalen ginn, deen do als Haaptwunnsëtz wunnt, an 10.4% als allgemenge Taux fir alles anescht bleiwen. D'Tauxe sinn am Gesetz festgeluecht a ginn duerch de jäerleche Belastingplan geännert, sou datt se gëllen, bis d'Parlament se ännert; de Belastingdienst publizéiert den Taux, deen zu engem bestëmmten Datum gëllt.
| Wat gëtt erwuerwen | Vum 1. Januar 2026 un | Bis den 31. Dezember 2025 |
|---|---|---|
| D'Wunneng, déi de Keefer als Haaptwunnsëtz bewunnt, ausser temporär | 2% | 2% |
| Wunneng, déi de Keefer wäert net bewunnen — kafen fir ze verlounen, Vakanzenhaus, en Haus, dat fir e Kand oder iwwer eng Firma kaaft gouf | 8% | 10.4% |
| Net-Wunngebaier — Geschäftsraim, Büroen, eng Garage op engem separaten Terrain, Bauland | 10.4% | 10.4% |
| Qualifizéierten Éischtkäufer ënner der Starterfräistellung | 0% | 0% |
| Schwellwäert vun der Ausnam vum Starter (Wunnwäertgrenz) | Indexéiert all 1. Januar a publizéiert vum Belastingdienst | |
Méi al Zesummefassungen, déi nach ëmmer 10.4% zitéieren
Déi dräi Sätz sinn festgeluecht: 2% fir eng Wunneng, déi de Keefer als Haaptwunnsëtz bewunnt, 8% fir eng Wunneng, déi de Keefer net bewunnt, an 10.4% als allgemenge Satz fir Net-Wunnimmobilien. Well den 8%-Saz relativ nei ass, ginn al Zesummefassungen a Berodersäiten heiansdo nach ëmmer 10.4% fir e Buy-to-Let, en zweeten Haus oder e Vakanzenhaus - de Satz, deen bis Enn 2025 gegollt huet, awer net fir eng Acquisitioun duerno.
D'Tauxsäite vum Belastingdienst gëllen. Préift d'Situatioun zum Datum vun Ärem Urkund a frot Ären Notaire, de Präis ze bestätegen, ier Dir ënnerschreift.
D'Starterfräistellung (Startersvrijstelling)
E Keefer, deen all Konditioune erfëllt, bezillt guer keng Transfertsteier. D'Befreiung ass am Artikel 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, der Deklaratiounspflicht am Artikel 15a. All déi folgend Konditioune mussen erfëllt sinn:
- Alter. De Keefer muss mindestens 18 Joer al sinn a bis zur Ënnerschrëft vum Urkund nach net 35 Joer al. Den Test gëllt pro Keefer: wann ee vun zwéi gemeinsame Keefer mindestens 35 Joer al ass, ass nëmmen den Undeel vum qualifizéierte Keefer befreit.
- Nëmmen eemol. De Keefer däerf d'Ausnam net virdru ugewannt hunn. Wann Dir virdru schonn en Haus hat, disqualifizéiert Dir Iech net; wann Dir dës Ausnam benotzt hutt, mécht dat dat.
- Besëtzerbesetzung. De Keefer muss d'Wunneng als säin Haaptwunnsëtz benotzen, ausser temporär. Kafen fir ze verlounen, ze renovéieren a weider ze verkafen, oder als zweet Wunneng qualifizéiert sech net.
- Wäertschwell. De Wäert vun der Wunneng mat hiren Ugebuedenen däerf net méi héich sinn wéi WunnwäertgrenzDës Schwell gëtt all 1. Januar indexéiert a vum Belastingdienst publizéiert, also kuckt se fir d'Joer vun Ärer Urkund no. Et ass eng Klippegrenz, keng Bandbreet: een Euro driwwer an d'Ausnam fällt komplett ewech, mat 2% op de ganze Wäert amplaz vum Iwwerschoss.
D'Schwell ass indexéiert a ännert sech all 1. Januar, sou datt bei engem Kaf no bei der Limit den Ofschlossdatum selwer den Ausgang ännere kann.
Déi schrëftlech Erklärung, a wat geschitt wann se falsch ass
Weder den 2%-Taux nach d'Starterbefreiung gëllen automatesch. Artikel 15a verlaangt vum Keefer, an enger schrëftlecher Erklärung kloer, fest an ouni Reserv ze soen, datt hien d'Wunneng als säin Haaptwunnsëtz benotze wäert, ausser temporär - a fir d'Starterbefreiung, datt hien se nach net virdru benotzt huet. De Belastingdienst publizéiert Standardformulairen, an déi ënnerschriwwen Erklärung muss beim Notaire virum Transfert ukommen.
D'Deklaratioun betrëfft Är Absicht zum Zäitpunkt vun der Acquisitioun, net e Verspriechen, datt sech näischt ännert: wann Dir wierklech virhutt, do ze wunnen an d'Ëmstänn Iech spéider zwéngen, ze plënneren oder ze verlounen, geet d'Erliichterung net réckwierkend verluer. Wat net erlaabt ass, ass eng Deklaratioun vun enger Absicht, déi Dir net hutt. Wann d'Deklaratioun sech als falsch erausstellt, kann d'Steierverwaltung eng zousätzlech Steier ( Naheffingsaanslag ) fir d'Differenz plus Zënsen erhiewen an eng Strof verhängen, wann de Steierzueler Schold huet. D'Strofe fir eng falsch oder onvollstänneg Deklaratioun sinn déi vum Art. 67d an Art. 67e AWR; eng fräiwëlleg Korrektur, déi bannent zwee Joer gemaach gëtt, verhënnert am Prinzip sou eng Strof.
Wien ass haftbar, a wéi gëtt d'Steier bezuelt
D'Transfertsteier gëtt beim Keefer - dem Keefer - erhuewen; de Verkeefer ass net haftbar. Si gëtt selwer festgeluecht, awer bei engem normalen Akaf gitt Dir selwer näischt of: wann d'Iwwerdroung per notarielle Urkund geschitt, wéi et bei registréiertem Besëtz muss sinn, deelt den Notaire digital d'Steier of a bezilt an Ärem Numm. D'Steier erschéngt dofir op der Ofschlosserklärung vum Notaire: Dir iwwerweist de ganze Betrag op den Drëttpersounekonto vum Notaire virum Ofschloss, an den Notaire bezilt d'Steier, d'Kadastergebühren a seng eegen Honorar dovun. Nëmme wann et keng notariell Urkund gëtt, muss de Keefer perséinlech ofginn a bezuelen, bannent engem Mount nodeems hien de Besëtzer gouf; e Widdersproch kann bannent sechs Wochen no der Bezuelung agereecht ginn.
Ausnamen an Erliichterungen, déi an der Praxis wichteg sinn
Acquisitioun kuerz no enger viregter Acquisitioun
Artikel 13 gëtt eng Erliichterung, wann déiselwecht Immobilie bannent sechs Méint no enger viregter Acquisitioun vun engem aneren erëm kaaft gëtt. D'Basis fir déi zweet Acquisitioun gëtt ëm de Betrag reduzéiert, op deem d'Transfertsteier, oder net ofsetzbar TVA, fir déi éischt Acquisitioun berechent gouf, sou datt den zweete Keefer nëmmen op d'Wäertsteigerung besteiert gëtt.
Dëst ass e Virdeel fir e Keefer, deen vun engem kaaft, deen d'Immobilie ganz kierzlech kaaft huet, an et ass dat, wat e kuerzfristege Widderverkaf duerch en Händler oder Promoteur rentabel mécht. D'Erliichterung hänkt vun der Immobilie an der sechs Méint Fënster of, net vun der Identitéit vum Widderverkeefer, also frot no, wéini de Verkeefer d'Immobilie kaaft huet.
Familljeniwwerdroungen, Scheedung an Ierfschaft
D'Acquisitioun duerch Ierfschaft oder no dem Eheverméigenrecht ass keng steuerpflichteg Acquisitioun, dofir entsteet keng Iwwerdroungssteier wann Dir en Haus ierft oder wann de Besëtz duerch eng Gemeinschaft un Iech kënnt; amplaz kann d'Ierfschaftssteier entstoen. Bei enger Scheedung fällt d'Opdeelung vun enger Eheverméigen oder vum gemeinsame Besëtz tëscht fréiere Partner vun den Ausnamen am Artikel 15 of, dofir ass keng Iwwerdroungssteier ze bezuelen wann d'Familljenhaus engem Ehepartner zougewise gëtt. D'Situatioun fir onbestuete Matbewunner ass méi enk an hänkt dovun of, wéi d'Gemeinschaftspropriétéit entstanen ass.
Iwwerdrounge tëscht Familljemembere sinn, am Géigesaz zu der wäit verbreeter Meenung, am Allgemengen net befreit. En Elterendeel, deen un e Kand verkeeft, fällt ënner de gewéinleche Regime: 2%, wann d'Kand do wunnt, oder näischt, wann et als Starter qualifizéiert ass. D'Familljefräistellung am Artikel 15 zielt op d'Geschäftsnofolleg, net op e Familljenhaus. Wann en Haus un e Verwandte ënner dem Maartwäert verkaaft gëtt, kann och eng Schenkungssteier entstoen, an d'Iwwerdroungssteierbasis ass de Maartwäert, net de vereinbarte Präis.
Neibau: TVA amplaz vun der Transfertsteier
Neibau gëtt net zweemol besteiert. Wa Liwwerung der TVA ënnerläit - am Allgemengen en Neibau, dat virun oder bannent zwee Joer no der éischter Bewunnung geliwwert gouf, a Bauland - gëtt eng Ausnam am Artikel 15 d'Transfertsteier ausgeschloss, sou datt de Keefer 21% TVA bezilt a keng 2% oder 8%. Dëst ass d' Samenloopvrijstelling.
Dofir gëtt Neibau " vrij op naam" uginn : déi 21% leien am Präis vum Entwéckler anstatt drop. D'Befreiung gëllt net, wa de Keefer d'TVA zréckkréie kann, dofir brauche Investisseuren a Firmen separat Berodung. A Bauland ass keng Wunneng: wa fir e Grondstéck anstatt fir en Haus d'Iwwerdroungssteier gëllt, ass de Satz 10.4%.
D'Käschte vum anere Keefer
Notaireskäschte sinn net gesetzlech festgeluecht a variéiere jee no Büro a Stied, dofir sollt Dir zwou oder dräi Offeren ufroen. D'Kadasterregistrierungsgebühr ass fix an den Notaire berechent se zu Käschten weider.
| cost | Wien bezillt normalerweis | Ofsetzbar fir d'Akommessteier? |
|---|---|---|
| Transfert Steier | Keefer | Nee |
| Notaire — Iwwerdroungsakt (Liwwerungsakte) | Keefer (kk) | Nee |
| Kadaster — Aschreiwung vun der Iwwerdroungsurkund | Keefer (kk) | Nee |
| Notaire — Hypothekenakt (Hypothekenakte) | Keefer | Jo - Finanzéierungskäschten |
| Kadaster — Aschreiwung vun der Hypothekenurkund | Keefer | Jo - Finanzéierungskäschten |
| Käschte fir Hypothekeberoder a Bankarrangementer | Keefer | Jo - Finanzéierungskäschten |
| Bewäertung (Steieren) fir d'Hypothéik | Keefer | Jo - Finanzéierungskäschten |
| National Hypothekegarantiegebühr (NHG Borgtochtprovisioun) | Keefer | Jo - Finanzéierungskäschten |
| Kaafagent (Aankoopmakelaar) | Keefer | Nee |
| Strukturell Untersuchung (Strukturinspektioun) | Keefer | Nee |
Wat ass ofsetzbar a wat net
D'Trennlinn ass einfach: Käschte fir den Akaf vun der Immobilie sinn net ofsetzbar, Käschte fir d'Organisatioun vum Prêt sinn dat. Geméiss Artikel 3.120 vum Wet Inkomstenbelasting 2001 sinn eenzeg Finanzéierungskäschte fir eng Hypothéik op Äert eegent Haus am entstane Joer ofsetzbar - d'Hypothéiksurkund, hir Aschreiwung, de Beroder, d'Bewäertung vum Prêt an d'NHG-Gebühr. D'Iwwerdroungssteier, d'Iwwerdroungssurkund, hir Aschreiwung, Äre Keefer an d'Vermiessung bréngen keng Erliichterung mat sech.
D'National Hypothekegarantie ( Nationale Hypotheek Garantie ) ass optional a gëtt et nëmme bis zu engem maximale Prêtbetrag. Den NHG setzt souwuel d'eenmaleg Garantiegebühr ( borgtochtprovisie ), e klenge Prozentsaz vum Prêt, wéi och dee Maximum fest, deen méi héich ass, wa Energiespuermoossname mat der Hypothek finanzéiert ginn. Béid ginn all Joer festgeluecht a publizéiert an de Voorwaarden en Normen, an déi Versioun gëllt, déi zum Zäitpunkt vun der Ausstellung vun der Hypothekeoffer a Kraaft ass. Iwwerpréift also d'Zuele fir d'Joer vun Ärer Offer anstatt fir d'Joer vun der Ofschlossung. Kreditgeber bidden normalerweis en méi niddrege Zënssaz am Géigenzuch, sou datt d'Garantie sech dacks selwer bezilt.
D'Käschte vum Kadaster fir d'Aschreiwung vun enger Urkund ginn vum Tarievenregelung Kadaster festgeluecht a si fir d'Iwwerdroungsurkund an d'Hypothekurkund d'selwecht. D'Tariffer ginn all Joer vum Kadaster festgeluecht a publizéiert am Staatscourant. Eng elektronesch Uginn an enger Form, déi de Kadaster automatesch veraarbechte kann, wat de gewinntleche Wee fir en einfache Hauskaaf ass, ass méi bëlleg wéi eng Pabeierurkund. Frot no den aktuellen Zomme am Offert; den Notaire gëtt se zum Käschtepräis weider.
Wat soll am Budget stoen: eng indikativ Iwwersiicht
Déi folgend Zuelen sinn nëmmen indikativ : eng Iwwersiicht, déi aus den uewe genannten Komponenten opgebaut ass, keen Devis. Nëmmen den Steierelement ass gesetzlech festgeluecht.
- Qualifizéierten Éischtkäufer, Haus ënner dem Schwellwäert: ronn 1.5% ze 3.5% — keng Transfertsteier, also Notaire- a Kadasterkäschten, Finanzéierungskäschten an all Agent oder Vermiessung vun Ärer Wiel.
- Eigentümer bezuele 2%: ronn 4% ze 6%D'Faustregel vun "ongeféier 5% dobäi" passt an dëse Fall, an nëmmen an dëse Fall.
- Keefer, deen net bewunnt, bezilt 8%: ronn 10% ze 12% — méi niddreg wéi dee selwechte Kaf virun 2026, wéi den Taux 10.4% war.
- Net-Wunnimmobilien bei 10.4%: ronn 12% ze 14%, dacks méi, well d'Due Diligence méi schwéier ass.
- Neibau, fräi op Numm: Déi 21% TVA ass schonn am Präis, also budgetéiert nëmmen d'Käschten, déi mat der Hypothéik ze dinn hunn.
Wann Dir Iech mam Kaf selwer beschäftegt an net nëmmen mat de Käschten, dann erkläert eise Guide fir de Kaf vun engem Haus an Holland de Kontrakt, d'Bekënnegungsfrist an d'Konditiounen.
Zwee Virsiichtsmoossnamen. Hollännesch Kreditgeber finanzéieren am Allgemengen net d'Käschte vum Keefer, well de Prêt op Basis vum Wäert vun der Immobilie limitéiert ass, sou datt d' Käschte vum Keefer normalerweis aus de Spueren stamen. A wann Dir zesumme mat engem kaaft, deen net als Starter qualifizéiert ass, modelléiert d'Steier op all Undeel separat.
Kann en Auslänner Immobilien an Holland kafen, a kascht dat méi?
Et gëtt keng Nationalitéits- oder Wunnsëtzbeschränkung beim Kaf vun onbeweeglechen Immobilien hei, a kee Zouschlag fir auslännesch Keefer. Wat wichteg ass, ass net Är Nationalitéit, mee ob Dir an der Immobilie wunne wäert: en Auslänner, deen en Haus kaaft fir dran ze liewen, bezillt 2% zu de selwechte Konditioune wéi en hollännesche Keefer, während een, deen als Investitioun kaaft, 8% bezillt.
Ech sinn 34 Joer al a kafen mäin éischt hollännescht Haus just iwwer dem Wäertschwellwäert. Kréien ech d'Ausnam?
Nee. D'Befreiung geet komplett verluer, soubal de Wäert d'Wunnwäertgrenz iwwerschreit, an si fällt fir déi ganz Immobilie ewech amplaz nëmmen den Iwwerschoss. Dir géift dann 2% op de volle Wäert bezuelen, virausgesat datt Dir do als Haaptwunnsëtz wunnt an déi schrëftlech Erklärung beim Notaire ofgitt; een Euro ënner dem Schwellwäert op déiselwecht Fakten géift Dir näischt bezuelen. De Schwellwäert gëtt all 1. Januar indexéiert a vum Belastingdienst publizéiert, sou datt en Ofschlossdatum op béide Säite vun der Joreswiessel den Ausgang entscheede kann.
Ech wäert ufanks am Haus wunnen, awer et an zwee Joer verlounen. Wat muss ech deklaréieren?
Deklaréiert Är genuin Absicht beim Akaf. Wann Dir wierklech virhutt, d'Immobilie als Är Haaptwunnsëtz ze bewunnen, ausser temporär, gëllt den 2%-Taux, an eng spéider Ännerung vum Plang, déi duerch real Ëmstänn bedingt ass, mécht dat net ongëlteg. Awer eng vun Ufank un geformt Absicht, kuerz ze bewunnen an dann ze verlounen, ass dat net, an d'Anescht ze deklaréieren riskéiert eng Steierung a Strof.
Bezuelt de Verkeefer iergendeng vun de Käschten?
Nee. Bei kosten koper dréit de Keefer d'Iwwerdroungssteier, d'Iwwerdroungsurkund an d'Aschreiwung. De Verkeefer bezilt säin eegene Verkafsagent an d'Käschte fir d'Läsche vun all existenter Hypothek aus dem Register. Bei vrij op naam , typesch fir Neibau, sinn d'Iwwerdroungskäschten ëmgedréint - awer e Keefer, deen eng Hypothek ophëlt, bezilt ëmmer nach fir d'Hypothekurkund.
Ass Iwwerdroungssteier ze bezuelen, wann mäi Partner an den Urkund bäigefüügt gëtt?
Et hänkt dovun of, wéi. Verméigen, dat duerch eng gemeinsam Verméigensvermögen un e Partner zoukënnt, ass keng steuerbar Erwerbung, dofir ass näischt fälleg. D'Iwwerdroe vun enger hallwer Partie un e Partner, deen net bestuet ass, ass eng normal Erwerbung, déi op de Wäert vun där Partie steuerbar ass - zu 2%, wa se do wunnen, oder zu 8%, wa se net. Informéiert Iech ier Dir de Besëtz restrukturéiert.
Wéi eng vu menge Kafkäschte kann ech vu menger Akommessteier ofsetzen?
Nëmmen d'Käschte fir d'Gestaltung vun der Hypothéik: d'Hypothéikurkund an hir Aschreiwung, de Beroder, d'Bewäertung vum Prêt an d'NHG-Gebühr. Dës sinn am Joer ofsetzbar, dat no Artikel 3.120 vum Wet Inkomstenbelasting 2001 entstanen ass. D'Iwwerdroungssteier, d'Iwwerdroungsurkund, hir Aschreiwung, d'Honorar vun Ärem Keefer an d'Vermiessung sinn dat net. Behält d'Ausso vum Notaire, déi béides detailléiert opgëtt.
Fir Berodung zu engem spezifesche Kaf, dorënner de Präis, deen op Är Urkund gëllt, an d'Formuléierung vun der Notaireklaratioun, kontaktéiert w.e.g. Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
