Wat sinn Är Rechter?
All Locataire huet d'Recht huet zwee wichteg Rechter: d'Recht op Genoss vum Liewen an d'Recht op Schutz vu Loyer. Wou mir dat éischt Recht vum Locataire am Zesummenhang mat diskutéiert hunn d'Obligatiounen vum Proprietär, dat zweet Recht vum Locataire koum an engem getrennte Blog iwwer Loyer Schutz.
Dofir gëtt nach eng interessant Fro an dësem Blog diskutéiert: wéi eng aner Rechter huet de Mieter? D'Recht op Liewensgenoss an d'Recht op Loyerschutz sinn net déi eenzeg Rechter, déi de Mieter géint de Proprietaire huet. Zum Beispill huet de Locataire och d'Recht op eng Rei vu Rechter am Kader vum Transfert vun der Immobilie, déi net Loyer an Ënnerleien iwwerschreift. Béid Rechter ginn konsekutiv an dësem Blog diskutéiert.
Transfert vun der Immobilie mécht kee Loyer
Paragraph 1 vum Artikel 7: 226 vum Code Civil, deen op Locataire vu Wunn- a Geschäftsfläche gëllt, seet folgendes:
"Transfert vun der Immobilie op déi d'Locatiounsofkommes betrëfft (...) vum Proprietär iwwerdréit d'Rechter an d'Verpflichtunge vum Proprietär vum Locatiounsaccord un de Kafmeeschter. "
Fir de Mieter bedeit dësen Artikel als éischt datt d'Iwwerdroung vum Besëtz vun der gelounter Immobilie, zum Beispill duerch Verkaf vum Proprietaire un en aneren, de Mietvertrag net endet. Ausserdeem kann de Mieter Fuerderunge géint de gesetzleche Nofolger vum Proprietaire behaapten, elo datt dëse gesetzleche Nofolger d'Rechter an d'Flichte vum Proprietaire iwwerhëlt. Fir d'Fro, wéi eng Fuerderunge genee de Locataire huet, ass et wichteg fir d'éischt festzestellen, wéi eng Rechter a Pflichten vum Proprietaire op säi legale Nofolger iwwergoen.
Geméiss dem Paragraf 3 vum Artikel 7: 226 vum Code Civil, sinn dës besonnesch d'Rechter a Pflichten vum Proprietaire, déi direkt mat der Notzung vun der gelounter Immobilie verbonne sinn, fir d'Bezuelung vum Mieter ze bezuelen, also de Loyer. Dat heescht, datt d'Fuerderungen, déi de Mieter géint de gesetzleche Nofolger vum Proprietaire ka maachen, am Prinzip op seng zwee wichtegst Rechter bezéien: d'Recht op Liewensgenoss an d'Recht op Loyerschutz.
Dacks maachen de Mieter an de Proprietaire awer och aner Ofkommes am Mietvertrag a punkto aneren Inhalt an notéieren dës a Klauselen. E gemeinsamt Beispill ass eng Klausel iwwer d'Virwaatrecht vum Mieter. Och wann et dem Locataire net d'Recht op d'Liwwerung gëtt, implizéiert et awer eng Verpflichtung vum Proprietaire ze bidden: De Proprietaire muss fir d'éischt dem Locataire de gelounten Immobilie zum Verkaf ubidden ier se un en anere legale Nofolger verkaf ka ginn.
Wäert den nächste Proprietaire och vun dëser Klausel vis-à-vis vum Locataire gebonnen sinn? Am Hibléck op de Fall Gesetz, dat ass net de Fall. Dëst gesäit vir, datt e Viraussetzungsrecht vum Mieter net direkt mam Loyer verbonnen ass, sou datt d'Klausel iwwer d'Kafrecht vum gelounte Besëtz net un de legale Nofolger vum Proprietaire geet. Dat ass nëmmen anescht, wann et ëm eng Kaafoptioun vum Locataire geet an de Betrag, dee periodesch dem Proprietaire bezuelt gëtt, enthält och en Element vun der Entschiedegung fir déi ultimativ Acquisitioun.
Ënnerverlounen
Zousätzlech seet den Artikel 7: 227 vum Code Civil folgend wat d'Rechter vum Locataire ugeet:
"De Locataire ass autoriséiert déi gelount Immobilie am Gebrauch, ganz oder deelweis, engem aneren ze ginn, ausser hien huet missten dovun ausgoen, datt de Verkeefer vernünfteg Widderstand géint d'Benotzung vun der anerer Persoun hätt."
Am Allgemengen ass et kloer aus dësem Artikel, datt de Mieter d'Recht huet all oder en Deel vun der gelounter Immobilie un eng aner Persoun ze ënnerleien. Am Hibléck op den zweeten Deel vum Artikel 7: 227 vum Code Civil, kann de Mieter awer net op d'Ënnerpacht weidergoen, wann hien Grënn huet fir ze verdächtegen datt de Proprietaire dogéint wäert. An e puer Fäll ass d'Obligatioun vum Proprietaire evident, zum Beispill wann en Ënnerleienverbuet am Mietvertrag dra steet. An deem Fall ass d'Ënnerleien vum Locataire net erlaabt.
Wann de Mieter dat souwisou mécht, kann et eng Geldstrof ginn. Dës Geldstrof muss dann un de Verbuet vum Ënnerleien am Mietvertrag verbonne sinn an un e Maximumbetrag gebonnen sinn. Zum Beispill kann d'Ënnerleien vun engem Zëmmer vun enger Air B&B esou am Leasing verbuede ginn, wat sech dacks de Fall erausstellt.
An dësem Kontext ass och den Artikel 7: 244 vum Code Civil wichteg fir d'Ënnerverlousung vu Wunnraum, dee seet, datt de Mieter vum Wunnraum net däerf de ganze Wunnraum auslounen. Dëst gëllt net fir en Deel vun engem Wunnraum, wéi zum Beispill e Raum. An anere Wierder, de Mieter ass am Prinzip fräi, deelweis e Wunnraum un engem aneren ze ënnerleien.
Am Prinzip huet den Ënnerhalter och d'Recht an der gelounter Immobilie ze bleiwen. Dat gëllt och, wann de Mieter d'Locatioun selwer muss verloossen. No allem gesäit den Artikel 7: 269 vum hollännesche Code Civil vir, datt de Proprietaire weiderhi vum Gesetz ënnerleien wäert, och wann den Haaptloievertrag eriwwer ass. Wéi och ëmmer, déi folgend Konditioune musse fir den Zweck vun dësem Artikel erfëllt sinn:
- Onofhängege Wunnraum. An anere Wierder, e Wunnraum mat eegenem Zougank an eegene wesentlech Ariichtungen, wéi eng Kichen an e Buedzëmmer. Nëmmen e Raum gëtt dofir net als onofhängege Wunnraum ugesinn.
- Ënnerverlounungsofkommes. En Accord ze sinn tëscht dem Locataire an dem Ënnerlouner deen den Ufuerderunge fir e Locatiounsaccord entsprécht, wéi am Artikel 7: 201 vum Code Civil beschriwwen.
- Leasingvertrag betrëfft d'Locatioun vu Wunnraum. An anere Wierder, den Haaptlocatiounsaccord tëscht dem Locataire an dem Proprietär muss op de Loyer a Leasing vu Raum bezéien, op déi d'legal Wunnraumbestëmmunge gëllen.
Wann déi uewe genannte Bestëmmunge net respektéiert ginn, huet de Subtenant nach ëmmer kee Recht oder en Titel vum Proprietär ze behaapten d'Recht fir an der gelounter Immobilie ze bleiwen nodeems den Haaptleievertrag tëscht dem Locataire an dem Proprietär ofgeschloss gouf, sou datt d'Evakatioun och ass inévitabel fir hien. Wann de Subtenant d'Konditiounen erfëllt, muss hien d'Tatsaach berécksiichtegen, datt de Proprietär no sechs Méint géint de Subtenant kann e Prozess starten, fir d'Enn vun der Ënnerverlounung an der Evakuéierung vum Loten ze bréngen.
Just wéi Wunnraum kann och kommerziell Raum vum Locataire ënnerleien ginn. Mä wéi verhält sech de Mieter an dësem Fall mam Proprietaire, wann de Mieter dat net autoriséiert hat oder de gelounte Besëtz muss verloossen? Fir 2003 gouf et e kloren Ënnerscheed: de Proprietaire hat näischt mam Mieter ze dinn, well de Mieter just eng juristesch Relatioun mam Mieter hat. Als Resultat hat den Ënnerhalter och keng Rechter an domat eng Fuerderung géint de Proprietaire.
Zanterhier huet sech d'Gesetz op dësem Punkt geännert a festgehalen, datt wann den Haaptloyer-Accord tëscht Mieter a Proprietär ophält, de Mieter sech ëm d'Interessen an d'Positioun vum Mieter muss këmmeren, andeems hien zum Beispill de Mieter an d'Prozedur mat der Ënnerloeter bäitrieden. Proprietär. Awer wann den Haaptloievertrag nach no der Prozedur ofgeschloss gëtt, ginn d'Rechter vum Ënnerhalter och op en Enn.
Sidd Dir e Locataire an hutt Dir Froen zu dësem Blog? Da kontaktéiert Law & More. Eis Affekote sinn Experten am Beräich vum Mieterecht a si frou Iech Berodung ze ginn. Si kënnen Iech och legal hëllefen wann Äre Locatiounssträit zu juristesche Prozeduren resultéiert.
