All Locataire huet d'Recht huet zwee wichteg Rechter: d'Recht op Genoss vum Liewen an d'Recht op Schutz vu Loyer. Wou mir dat éischt Recht vum Locataire am Zesummenhang mat diskutéiert hunn d'Obligatiounen vum Proprietär, dat zweet Recht vum Locataire koum an engem getrennte Blog iwwer Loyer Schutz. Dofir gëtt eng aner interessant Fro an dësem Blog diskutéiert: wéi eng aner Rechter huet de Locataire? D'Recht op Genoss vum Wunnen an d'Recht op Loyersschutz sinn net déi eenzeg Rechter déi de Locataire géint de Proprietär huet. Zum Beispill ass de Locataire och berechtegt op eng Zuel vu Rechter am Kontext vum Transfert vun der Immobilie déi net iwwer de Loyer geet an an d'Ënnerlounen. Béid Rechter ginn noeneen an dësem Blog diskutéiert.
Transfert vun der Immobilie mécht kee Loyer
Paragraph 1 vum Artikel 7: 226 vum Code Civil, deen op Locataire vu Wunn- a Geschäftsfläche gëllt, seet folgendes:
"Transfert vun der Immobilie op déi d'Locatiounsofkommes betrëfft (...) vum Proprietär iwwerdréit d'Rechter an d'Verpflichtunge vum Proprietär vum Locatiounsaccord un de Kafmeeschter. "
Fir de Locataire heescht dësen Artikel als alleréischt datt den Iwwerdroung vum Besëtz vun der gelounter Immobilie, zum Beispill duerch Verkaf vum Proprietär un en aneren, de Locatiounsaccord net ophält. Zousätzlech kann de Locataire Fuerderunge géint de legale Nofolger behaapten, elo wou dëse legale Nofolger d'Rechter an d'Verpflichtunge vum Proprietär iwwerhëlt. Fir d'Fro wéi eng Fuerderunge präzis de Locataire dann huet, ass et wichteg fir d'éischt festzeleeën wéi eng Rechter a Flichte vum Proprietär u säi legale Nofolger ginn. Geméiss dem Paragraf 3 vum Artikel 7: 226 vum Code Civil, sinn dës besonnesch d'Rechter an d'Verpflichtunge vum Proprietär, déi direkt mat der Notzung vun der gelounter Immobilie bezunn fir eng Bezuelung vum Locataire, also de Loyer. Dëst bedeit datt d'Fuerderungen, déi de Locataire géint de legale Nofolger vum Proprietär ka maachen, am Prinzip op seng zwee wichtegst Rechter bezéien: d'Recht op Liewensgewunnecht an d'Recht op Schutz vu Loyer.
Dacks awer maachen de Locataire an de Proprietär och aner Verträg am Locatiounsaccord wat aner Inhalter ugeet a registréieren dës a Klauselen. E gemeinsamt Beispill ass eng Klausel iwwer dem Virkafsrecht vum Locataire. Och wann et de Locataire net berechtegt op d'Liwwerung, bedeit et eng Verpflichtung vum Proprietär ze bidden: de Proprietär muss d'gelount Immobilie fir de Verkaf unzebidden ze verkafen ier en un en anere legale Nofolger ka verkaaft ginn. Wäert den nächste Proprietär och vun dëser Klausel vis-à-vis vum Locataire gebonne sinn? En vue vun der Rechtsprotokoll ass dat net de Fall. Dëst gesäit vir, datt e Virkafsrecht vum Locataire net direkt mam Loyer bezunn ass, sou datt d'Klausel iwwer d'Recht vum Kaf vun der gelount Immobilie net op de legale Nofolger vum Proprietär geet. Dëst ass nëmmen anescht wann et ëm eng Kafoptioun vum Locataire geet an de Betrag deen periodesch un de Proprietär bezuelt gëtt och en Element vun Entschiedegung fir den ultimativen Acquis.
Ënnerverlounen
Zousätzlech seet den Artikel 7: 227 vum Code Civil folgend wat d'Rechter vum Locataire ugeet:
"De Locataire ass autoriséiert déi gelount Immobilie am Gebrauch, ganz oder deelweis, engem aneren ze ginn, ausser hien huet missten dovun ausgoen, datt de Verkeefer vernünfteg Widderstand géint d'Benotzung vun der anerer Persoun hätt."
Am Allgemengen ass et kloer aus dësem Artikel datt de Locataire d'Recht huet d'ganz gelount Immobilie un eng aner Persoun ze ënnerleeën. Am Hibléck op den zweeten Deel vum Artikel 7: 227 vum Code Civil kann de Locataire awer net weidergeleeën ze ënnerleien, wann hie Grënn huet de Verdacht ze hunn, datt de Proprietär dogéint wiert. An e puer Fäll ass den Objet vum Proprietär evident, zum Beispill wann e Verlounungsverbuet am Locatiounsaccord abegraff ass. An deem Fall ass d'Ënnerlounen vum Locataire net erlaabt. Wann de Locataire dat souwisou mécht, kann et eng Geldstrof ginn zréck. Dës Geldstrof muss dann un de Verbuet fir d'Ënnerlounen am Locatiounsvertrag gekoppelt ze sinn a maximal u Betrag gebonne sinn. Zum Beispill, d'Ënnerlounen vun engem Zëmmer vun engem Air B & B kann op dës Manéier am Lease verbuede ginn, wat oft de Fall ass.
An dësem Kontext ass den Artikel 7: 244 vum Code Civil och wichteg fir d'Ënnerlounen vum Wunnraum, wat seet datt de Locataire vum Wunnraum net erlaabt ass de ganze Wunnraum ze verlounen. Dëst gëllt net fir en Deel vun engem Wunnraum, wéi e Raum. An anere Wierder, de Locataire ass am Prinzip fräi en Wunnraum deelweis un en aneren ze ënnerleeën. Prinzipiell huet de Subtenant och d'Recht am gelounten Objekt ze bleiwen. Dëst gëllt och wann de Locataire déi gelount Immobilie selwer muss fräi maachen. Ëmmerhin gëtt den Artikel 7: 269 vum hollännesche Code Civil virgesinn datt de Propriétaire weider duerch d'Gesetz vum Gesetz ënnerleeft, och wann den Haaptleievertrag eriwwer ass. Wéi och ëmmer, déi folgend Konditioune musse fir d'Ziler vun dësem Artikel erfëllt ginn:
- Onofhängege Wunnraum. An anere Wierder, e Wunnraum mat eegenem Zougank an eegene wesentlech Ariichtungen, wéi eng Kichen an e Buedzëmmer. Nëmmen e Raum gëtt dofir net als onofhängege Wunnraum ugesinn.
- Ënnerverlounungsofkommes. En Accord ze sinn tëscht dem Locataire an dem Ënnerlouner deen den Ufuerderunge fir e Locatiounsaccord entsprécht, wéi am Artikel 7: 201 vum Code Civil beschriwwen.
- Leasingvertrag betrëfft d'Locatioun vu Wunnraum. An anere Wierder, den Haaptlocatiounsaccord tëscht dem Locataire an dem Proprietär muss op de Loyer a Leasing vu Raum bezéien, op déi d'legal Wunnraumbestëmmunge gëllen.
Wann déi uewe genannte Bestëmmunge net respektéiert ginn, huet de Subtenant nach ëmmer kee Recht oder en Titel vum Proprietär ze behaapten d'Recht fir an der gelounter Immobilie ze bleiwen nodeems den Haaptleievertrag tëscht dem Locataire an dem Proprietär ofgeschloss gouf, sou datt d'Evakatioun och ass inévitabel fir hien. Wann de Subtenant d'Konditiounen erfëllt, muss hien d'Tatsaach berécksiichtegen, datt de Proprietär no sechs Méint géint de Subtenant kann e Prozess starten, fir d'Enn vun der Ënnerverlounung an der Evakuéierung vum Loten ze bréngen.
Just wéi Wunnfläch, kann och kommerziell Plaz vum Locataire ënnerleien. Awer wéi bezitt sech de Subtenant mam Proprietär an dësem Fall, wann de Locataire net autoriséiert war dat ze maachen oder d'gelount Immobilie muss entloossen? Fir 2003 war et eng kloer Ënnerscheedung: de Proprietär huet näischt mam Ënnerleiter ze dinn, well de Loyer nëmmen eng legal Bezéiung mam Locataire hat. Als Resultat hat de Subtenant och keng Rechter an domat eng Fuerderung géint de Proprietär. Zënterhier huet d'Gesetz op dësem Punkt geännert a virgeschriwwen datt wann d'Haaptmietvertrag tëscht Locataire a Proprietär ophält, de Locataire sech ëm d'Interessen an d'Positioun vum Ënnerstander këmmere muss, zum Beispill de Subtenant an der Prozedur mat der Proprietär. Awer wann den Haaptlocatiounsaccord nach no der Prozedur ofgeschloss ass, wäerten d'Rechter vum Ënnerlouner och ophalen.
Sidd Dir e Locataire an hutt Dir Froen zu dësem Blog? Da kontaktéiert Law & More. Eis Affekote sinn Experten am Beräich vum Mieterecht a si frou Iech Berodung ze ginn. Si kënnen Iech och legal hëllefen wann Äre Locatiounssträit zu juristesche Prozeduren resultéiert.