E Locatiounsaccord huet verschidden Aspekter. E wichtegen Aspekt dovun ass de Proprietär an d'Verpflichtungen déi hien vis-à-vis vum Locataire huet. De Startpunkt a Bezuch op d'Verpflichtunge vum Proprietär ass "de Genoss deen de Locataire op Basis vum Locatiounsaccord erwaart." No allem sinn d'Verpflichtunge vum Proprietär enk mat de Rechter vum Locataire verbonnen. Konkret heescht dësen Ausgangspunkt zwou wichteg Verpflichtunge fir de Proprietär. Als alleréischt d'Verpflichtung vum Artikel 7: 203 BW fir den Objet dem Locataire verfügbar ze maachen. Ausserdeem gëlt eng Ënnerhaltungsflicht fir de Proprietär, oder anescht gesot d'Reguléierung vu Mängel am Artikel 7: 204 vum hollännesche Code Civil. Wat genau déi zwee Verpflichtunge vum Proprietär bedeiten, gëtt an dësem Blog sukzessiv diskutéiert.
Déi gelounte Wunneng zur Verfügung stellen
Wat d'éischt primär Verpflichtung vum Proprietär ugeet, Artikel 7: 203 vum Code Civil gesäit vir, datt de Proprietaire verpflicht ass, dem Locataire de Locataire zur Verfügung ze stellen an et an deem Mooss ze loossen, dat noutwendeg fir den ofgemaachene Gebrauch ass. Déi ausgemaach Benotzung betrëfft zum Beispill Locatioun vun:
- (onofhängeg oder net onofhängeg) Wunnraum;
- Geschäftsfläch, am Sënn vu Geschäftsfläch;
- aner Geschäftsflächen a Büroen wéi am Artikel 7 beschriwwen: 203a BW
Et ass wichteg am Mietvertrag kloer ze beschreiwen wéi eng Notzung vun de Parteien ofgemaach ass. No all, d'Äntwert op d'Fro ob de Proprietär seng Verpflichtung erfëllt huet, hänkt dovun of wat d'Parteien am Leasingvertrag mat Bezuch op d'Destinatioun vum gelounten Objet beschriwwen hunn. Et ass dofir wichteg net nëmmen d'Destinatioun ze soen, oder op d'mannst d'Benotzung am Lease, awer och méi detailléiert ze beschreiwen wat de Locataire op Basis dovun erwaart. An dësem Kontext geet et zum Beispill ëm d'Basisinfrastrukturen, déi noutwendeg sinn, fir déi gelount Wunneng op eng spezifesch Manéier ze benotzen. Zum Beispill, fir d'Benotzung vun engem Gebai als Geschäftsraum, kann de Locataire och d'Disponibilitéit vun engem Guichet, fixe Regaler oder Trennwänn virschloen, a komplett aner Ufuerderunge fir e gelounte Raum zum Beispill fir d'Späichere vu Pabeier oder Schrott kann an dësem Kontext gestallt ginn.
Ënnerhalungsflicht (Standard Settlement)
Am Kontext vun der zweeter Haaptverpflichtung vum Proprietär, steet den Artikel 7: 206 vum hollännesche Code Civil vir, datt de Proprietär verflicht ass Feeler ze flécken. Wat een duerch en Defekt ze verstoen ass, gëtt weider am Artikel 7: 204 vum Code Civil ausgeschafft: e Feeler ass eng Bedingung oder Charakteristik vun der Immobilie als Resultat vun der Immobilie kann dem Locataire net de Genoss ginn, deen hien op der Basis vum Locatiounsaccord. Fir dës Matière, laut dem Ieweschte Geriichtshaff, beinhalt d'Vergnügung méi wéi nëmmen d'Konditioun vum gelounten Eegentum oder seng materiell Eegeschaften. Aner Genossbegrenzend Ëmstänn kënnen och en Defekt am Sënn vum Artikel 7 ausmaachen: 204 BW. An dësem Kontext, kuckt zum Beispill d'erwaart Accessibilitéit, d'Accessibilitéit an d'Erscheinung vun der gelount Immobilie.
Och wann et e breede Begrëff ass, deen all Ëmstänn ëmfaasst déi de Genoss vum Locataire limitéieren, d'Erwaardunge vum Locataire däerfen net méi wéi d'Erwaardunge vun engem duerchschnëttleche Locataire sinn. An anere Wierder, dëst heescht datt de Locataire net méi wéi eng gutt gepflegt Immobilie kann erwaarden. Zousätzlech wäerte verschidde Kategorien vu Locatiounsobjekte jee hir eege Erwaardungen erhéijen, laut der juristescher Gesetz.
Op jiddfer Fall ass et keen Defekt wann de Locatiounsobjet dem Locataire net dat erwaart Genoss gëtt als Resultat vun:
- eng Ëmstänn déi dem Locataire op Grond vu Schold oder Risiko ze verdanken ass. Zum Beispill kleng Mängel an der gelount Immobilie en vue vun der gesetzlecher Risikoverdeelung si fir de Kont vum Locataire.
- Eng Ëmstänn bezunn op de Locataire perséinlech. Dëst kéint zum Beispill eng ganz niddereg Toleranzlimit a Bezuch op normal Liewensgeräischer vun aneren Locatairen enthalen.
- Eng aktuell Stéierung vun Drëtten, wéi Verkéiersrauschen oder Kaméidi vun enger Terrass nieft dem gelounten Objet.
- Eng Behaaptung ouni tatsächlech Stéierung, eng Situatioun an där zum Beispill en Noper vum Locataire nëmme behaapt e Recht vum Wee duerch de Gaart vum Locataire ze hunn, ouni et wierklech ze benotzen.
Sanktiounen am Fall vu Verstouss géint d'Haaptverpflichtunge vum Proprietär
Wann de Proprietär net fäeg ass dat gelounte Wunneng dem Locataire zur Zäit zur Verfügung ze stellen, ganz oder iwwerhaapt, da gëtt et e Mängel vum Proprietär. Datselwecht gëlt wann et en Defekt ass. A béide Fäll féiert de Mängel Sanktioune fir de Proprietär an a gëtt dem Locataire eng Zuel vun de Pouvoiren an dësem Kontext, sou wéi d'Fuerderung vun:
- Compliance. De Locataire kann da vum Proprietär verlaangen dat gelount Objekt zur Zäit zur Verfügung ze stellen, ganz oder iwwerhaapt, oder fir de Feeler ze behiewen. Wéi och ëmmer, soulaang de Locataire net verlaangt datt de Proprietär reparéiert gëtt, kann de Proprietär den Defekt net behiewen. Wéi och ëmmer, wann de Recours onméiglech oder onverstänneg ass, muss de Verkeefer dat net maachen. Wann, op der anerer Säit, de Verkeefer d'Reparatur refuséiert oder dat net an der Zäit mécht, kann de Locataire selwer de Feeler behiewen an d'Käschten dovun aus dem Loyer ofsetzen.
- Reduktioun vum Loyer. Dëst ass eng Alternativ fir de Locataire wann d'gelounte Wunneng net pünktlech oder vollstänneg vum Locataire zur Verfügung gestallt gëtt, oder wann et en Defekt ass. Reduktioun vum Loyer muss vum Geriicht oder dem Loyer Bewäertungskomitee gefuerdert ginn. D'Fuerderung muss bannent 6 Méint agereecht ginn nodeems de Locataire de Feeler beim Proprietär bericht huet. Vun deem Moment u wäert och d'Locatiounsreduktioun a Kraaft trieden. Wéi och ëmmer, wann de Locataire dës Period erlaabt oflafen, gëtt säin Usproch op eng Reduktioun vun der Loyer reduzéiert, awer net of.
- Kënnegung vum Locatiounsaccord wa Mangel u Loyer de Genoss ganz onméiglech mécht. Wann e Feeler deen de Verkeefer net muss behiewen, zum Beispill well Heelmëttel onméiglech ass oder Ausgaben erfuerdert déi net raisonnabel vun him an de gegebenen Ëmstänn erwaart kënne ginn, awer dat mécht de Genoss datt de Mieter komplett onméiglech kéint erwaarden, souwuel de Mieter wéi och de Locataire léist de Bail op. A béide Fäll kann dëst mat Hëllef vun enger aussergeriichtlecher Ausso gemaach ginn. Oft sinn awer net all d'Parteie mat der Opléisung averstanen, sou datt legal Prozeduren nach musse gefollegt ginn.
- Kompensatioun. Dës Fuerderung ass nëmme wéinst dem Locataire wann de Mängel, wéi d'Präsenz vun engem Defekt, och dem Proprietär kann zougeschriwwe ginn. Dëst ass de Fall, zum Beispill, wann de Feeler entstanen ass nodeems en an d'Locatioun koum a kann dem Verkeefer zougeschriwwe ginn, well hien zum Beispill net genuch Ënnerhalt vun der gelounter Immobilie gemaach huet. Awer och, wann e gewëssen Defekt scho präsent war wéi de Bail agegraff gouf an de Verkeefer deemools bewosst war, sollt et gewosst hunn oder de Locataire matdeelen datt d'gelounte Wunneng net den Defekt hat.
Sidd Dir als Locataire oder Proprietär am Sträit bedeelegt ob de Proprietär d'Konditiounen erfëllt oder net? Oder wëllt Dir méi iwwer zum Beispill Sanktioune géint de Proprietär wëssen? Da kontaktéiert Law & More. eis Immobilien Affekote sinn Experten am Mieterecht a si frou Iech legal Hëllef oder Berodung ze ginn. Egal ob Dir Locataire oder Proprietär sidd, um Law & More mir huelen eng perséinlech Approche an zesumme mat Iech iwwerpréiwe mir Är Situatioun a bestëmmen d '(Suivi) Strategie.